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孫宏斌:對未來樓市的10個判斷

http://finance.sina.com   2019年08月24日 22:26   北京新浪網

  原創: 潘永堂 地產總裁內參

  融創每次業績會,都像媒體人的“歡樂場”!

  孫宏斌硬是把一個很嚴肅的企業成績單答疑、行業走勢演繹成一個個笑場段子與經營金句。

  但在有趣、好玩、敢說、真性情折射的背後,是融創這些年業績挺近前四前五、產品力服務力快速拉昇、客戶滿意度和同行口碑認同度的節節攀升。

  今天老潘就先不聊融創業績報了,聊聊孫宏斌對未來樓市的10個判斷,這樣對整個行業“趨勢”判斷會更有借鑑和啓發。

  做地產就是做預期。

  判斷很重要,判斷就是預期

  房企對未來的判斷,決定了當下所有戰略動作的變化。

  判斷1 未來不確定

  5年走勢不好說,核心看政府對地產如何定位

  5年之後,中國房地產是個什麼樣子?

  老孫坦然,5年之後的地產,誰都說不好。

  因爲與中國政策關係很大,你看今天的樓市,北京也好,深圳也好,上海也好,這種城市它缺很多房子,供應缺很多,但是即使你1平米不供也沒事,這反過來說明政策的影響還是很厲害的。

  其次,這個世界,下一步你說美國經濟往下走,歐洲肯定是往下走,英國也很麻煩,對吧?現在這種情況下,然後中國會怎麼樣?這個誰都不知道。所以美國寬鬆中國也要寬鬆了,要不你就吃虧了。所以這塊我們其實真的看不了那麼遠。

  其三,國家也很依賴房地產,房地產這些年消化了很多M2,這裏面房價確實也漲得多,但是整個中國大部分城市建設,其實都挺依賴這個行業。所以下一步政府對房地產這個行業是什麼定位,其實對這行業影響是特別大。

  比如未來對中國房地產作爲一個行業,是“保障市場爲主”,還是“把市場控制住”爲主,這個行業的定位很重要。

  判斷2:總盤子

  15萬億的蛋糕,保持幾年問題不大

  未來房地產市場的容量,孫宏斌認爲:“中國房地產銷售額短期內下降的空間不會特別大,因爲你的投資擺在那裏,我相信在15萬億量級上保持好幾年問題不大。”

  再從短期來看,房地產短期大幅下降或是顯著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在於,一二線城市包括融創在的城市市場需求還是“很強勁”的,政府也有供應的衝動,因爲地方政府也需要資金,所以,大幅下降可能性不太大。

  其三,大盤漲點、降點其實和融創關係不大,或者今年降一點、明年漲多點,其實更融創關係也不大。

  老孫的潛臺詞或者在於房地產15萬億的蛋糕,自己才5000多億,市佔率才3%多一點;其次,老孫強調未來一些公司會出局,但是其他公司不增加也不可能,否則銷售的都去哪兒了?

  未來融創業績,從銷售額上說,老孫認爲會有比較穩定的增長!

  2019年融創的銷售目標是5500億,今非昔比了!而且截止目前,融創擁有土儲總貨值約2.82萬億,83%位於一二線城市,即使如此,平均土地成本只有4307元/平方米,顯然,未來融創的業績和利潤,還是很有爆發力的。

  判斷3:下半年如何?

  貨幣與按揭壓力,2019下半年壓力會很大

  對下半年房地產銷售的判斷,孫宏斌認爲壓力會很大。

  核心當資金收緊的時候,對銷售端的影響會特別大,尤其當你控制貨幣、控制融資端的時候,其實對市場的影響會更大。

  回顧過去2年,從17年底去槓桿的時候,18年開發商日子爲何還能過?核心是因爲雖然在17年下半年和18年上半年貸款非常難,但銷售還不錯,但是到了18年下半年的時候,整個銷售不行了,再疊加貸款難,壓力就特別大。

  19上半年和那時候一樣,今年上半年三四月份的時候,資金比較多,貸款利率和銷售也不錯,但是從5月份開始往下掉的時候,下半年融資也難,銷售的壓力一定會特別大。因爲這個時候很多項目你推出來以後會虧錢,但不推出來又沒銷售收入。

  所以總體來說下半年的銷售壓力會特別大,主要還是來自“貨幣的壓力、按揭的壓力”。

  融創來看,上半年銷售2142億元,同比增長12%,下半年可售貨值5722億,按照60%去化率來算,下半年3433億,全年預計5575億。如果65%去化率,則是逼近5900億。

  判斷4:本輪調控的核心

  所有房價不能超過一定上限!

  這今年的宏觀調控、手段與方式很多,但總結下來最核心就是一句話——所有的房價不能超過一定上限,所有的都是按這個來做。

  其實在2016年底的時候,融創一直在說這次的調控要非常認真的對待,因爲它是超出所有人預期的。

  現在看,就是說2017年買地的,2018年買地的,甚至包括2019年買地的,其實大家都犯了一個錯誤,大家都低估了本輪對價格調控的力度和決心,很多企業都錯判了這個形勢。

  他們有很重的僥倖心理,覺得未來房價調控可能會鬆動,但現在看來,房價事實上是不斷收緊的趨勢。過去2年很多同行2017、2018年甚至2019年買的地,按現在的售價賣,可能都是虧的,甚至會虧很多。

  這是上一個階段,對融創來說,上一階段做的還挺好,核心就是遵守了一個底線判斷——即融創判斷房價不怎麼漲,這是底線。

  判斷5  重視本輪調控之變

  從需求端向融資端調整

  過去的調控都是從需求端作爲,但這次是從貨幣端,融資端開始調整,而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。

  爲什麼呢?融創內部認爲,這次融資端的調整是與2016年10月宏觀調控調整同樣量級的。

  融資是非常複雜的事,有信託,有按揭,有開發貸等等,現在銀行系統可能對融資端監管更嚴格,從數據上看,目前按揭貸款的增長是最快的,這也意味着——未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格,所以我們覺得這次的融資端收緊是一個顛覆性的動作,必須高度重視。

  所以在這種環境下,地價一定是下行的趨勢,因爲房價的壓力比較大,銷售壓力比較大,所以,房企需要特別小心對待這次調控之變——即融資端的調整。 

  判斷6:土地市場下行最低點

  在2019年底,或者在明年

  過去融創就對整個土地和融資市場有2個明確判斷。其一,這一輪土地的窗口期比較短,其二、融資的窗口期也比較短,這兩個判斷加在一起是融創對上一個階段的總結。

  下一階段的話,首先從當下土地市場這塊來說,土地價格並沒有便宜。爲什麼?

  首先,很多開發商這一輪並沒拿到多少地,融創監測的各個城市的土地價格並沒有降低,這是第一個跡象。

  第二個,當下已有土地拍賣報名的人減少,溢價率偏低的跡象出現,但是融創判斷,現在的土地市場肯定在下行通道慢慢往下走,最低點在哪,可能在年底,也可能在明年。

  所以,在市場下行趨勢下,投資上不用着急,可以等到年底,也可以等到明年再出手。

  判斷7  當下房企癥結

  表面是現金流問題,實質是項目質量問題

  現在很多房企拿不到錢,原因在哪裏?

  一個前提是,你地得買對了,地是好的,地價是合適的,企業做出來的產品是好的,只有這樣的公司,銀行才願意把錢給你。

  一個常識是,銀行的額度是有限的。市場上充裕的流動性會選擇流向哪些房企呢?肯定是那些產品做的好,服務做的好的,盈利能力強的企業。

  融創很多項目爲何有很多合作伙伴,一個重要原因是因爲他們看我們的產品做的好,地拿的好就投了,有些項目還是超投的,因爲我們有的項目很賺錢。

  所以,當下很多房企出現的一些問題,核心表面上看是流動性的問題,是資金的問題,但核心是項目本身出了問題。

  如果項目好,項目質量過硬,肯定有人給你錢。

  判斷8  城市走勢

  一二線、強三線問題不大,銷售壓力大的是3到8線城市

  從城市來看,樓市分化很嚴重。目前三四線城市供應相對多一些、需求相對少一點;而一線城市則是需求相對大很多,但供應量少一點。

  從需求端來看,在2018年底的時候,孫宏斌就強調消費者“購買預期”已經變了。

  今年三四月份的時候購買預期有些回升,但是到了5月份的時候購買預期又下來了。一二線城市和強三四線城市是沒有問題的,因爲庫存已經很少了,而且這些城市受到政府限價的影響,大部分新房價格已經與二手房倒掛了,所以這類城市其實壓力不大。

  未來銷售壓力大的還是三到八線城市,這幾年調控以後,七八線城市的需求都擠到三四線了,三四線城市的房價基本上翻了一番。也就是說這些城市的房價高了,但供應量又比較大,需求又沒那麼強勁,在這種情況下,三到八線城市未來銷售壓力會很大。

  另外在這種3到8線城市裏,開發商比較多,一線城市裏面,比如在上海有在售項目的你數不出幾家開發商。但是四、五線城市裏面會有一堆開發商,如果市場有問題,可以直接把賣8000元房子降到5000元,就是這個狀況。但是一二線根本碰不到這種情況,因爲降價很難,因爲就算按照現在的售價賣都是虧錢的,根本不存在降價空間。

  所以一二線和三四五線城市的風險就差在這裏了。

  判斷9   未來負債率

  要麼降低,要麼就死了

  未來不可能再借到很多錢,負債率這事只有這兩個選擇,要麼就是說不斷再降低,要麼就是已經不在了,就這兩個選擇。

  爲何負債率沒有那麼多選項,因爲不給借錢。

  爲什麼這次融資一定會非常緊?

  就是因爲對政府來說,求穩是最重要的,要是想明白的話,GDP6.5%的增長又怎麼樣了?在中國這麼大的經濟體量下,6.5%已經很高了,即使增速只有3-5%,其實也很高了。其實這次中央已經要求把房地產從宏觀調控的工具箱裏拿出來,拿出來就拿出來了,經濟增長慢一點又怎麼樣?所以這就證明中央想明白了。

  所以這次爲什麼會堅決把融資端收緊,是因爲就算收緊了,這個行業也沒事,尤其是一二線城市。

  判斷10 併購市場

  未來併購數量會更多,但“坑”也會更大

  融創是併購王,當併購在樓市幾輪篩選過之後,未來樓市併購是否越來越少?

  對此,孫宏斌有不同的看法和提醒。

  其一,今後會有更多的併購發生。原因是資金融資大面積收緊。就併購本身而言,應該是國家、央行等應該鼓勵的。核心因爲併購對於行業而言,可以化解一些風險和社會危機,因爲有些企業出問題後被併購,最終是對他的客戶好、對銀行也好,對債權人也好。

  其二、併購做了這麼多年後,如今的併購的風險也在加大,通俗的說是併購的坑,越來越大。

  當下很多的併購算賬算不過來,沒法看。所以,融創特別小心。比如表面上是他缺錢了,但實質是項目問題。要是項目真的特別好、特別便宜的話,很容易把它賣掉,它很容易找到錢的,其實市場中的股權投資的錢還是挺多的。

  併購最大的坑可能就是保底,即保你10%,但事實上這就是個坑,他都活不了,他上哪保你10%,所以保底是一個很大的問題。

  融創併購上並進來兩三百億體量,其實是非常小心,很多就直接叫停了。因爲融創有一個標準,不符合標準的,不管是什麼樣的項目都不會做,這是併購紀律。

  其次,上半年融創有600個併購合同上報到集團,這些項目其實地方上早都談得差不多了,但最終能上得肯定是十選一,二十選一的,所以最終融創的併購質量是很靠譜的。因爲是優中選優。

  小結

  融創全年的業績如何?

  2019年融創的銷售目標是5500億!而截止目前,融創上半年銷售2142億,下半年可售貨值5722億,按照60%去化率來算,全年預計5575億。如果65%去化率,則是逼近5900億。

  顯然,今日融創,已今非昔比!

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