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養老產業的“大禮包”:限制土地起價又免徵房產稅

http://finance.sina.com   2019年09月11日 04:05   北京新浪網

  焦點| 限制土地起價又免徵房產稅 養老產業的“大禮包”來了

  來源:中國房地產報

  中房報記者 李燕星|北京報道

  5月23日,華潤置地悅年華頤養中心(廣州越秀)項目作爲入選國家“城企聯動普惠養老服務行動”的第一批養老服務項目,以PPP模式與廣州市越秀區民政局合作,被列爲國家重點建設項目之一。

  5月27日,徐州市九如城(泉山養老綜合體)成爲蘇北唯一獲批普惠養老的項目,並且獲國家發改委首批3500萬元資金支持。

  今年以來,國家對普惠養老利好政策不斷。究其原因,2018年底我國老年人口數量已達2.49億,佔總人口的17.9%,65歲以上的老齡人口數量將近1.6億,在老齡化人口數量增加與市場需求疊加的嚴峻形勢下,國家通過城企聯動推動普惠養老,依靠政策引導、市場供給來解決城市養老服務需求買不到、買不起、買不好、買不安的問題。

  9月9日,國家發改委聯合民政部、國家衛健委印發《普惠養老城企聯動專項行動實施方案(2019年修訂版)》,在其附件《普惠養老城企聯動專項行動地方政府支持政策清單》(以下簡稱“清單”)中明確養老產業中土地、規劃報批、財稅等優惠政策,減少了企業的拿地建設運營成本,引導更多的企業主體投身養老產業。

  對此,中國房地產報(微信ID:china-crb)記者也採訪了多位從事養老產業的開發商或者運營機構負責人,他們希望政策落地可以更快更準。其中,一位從事養老服務行業的企業負責人告訴中國房地產報記者,“對於土地和金融具體的支持方式,目前還沒有成熟的想法,希望政府部門各類資質備案效率更高一些。”

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  限制土地出讓起價

  土地,是養老機構建設的根本所在。過去,養老機構建設用地緊張,以及養老用地租賃成本高企,阻礙着養老產業擴容,這種情況在老齡化人口增加與市場需求疊加的嚴峻形勢下,是必須解決的“牛鼻子”問題。

  一位在三線城市從事養老產業的開發商告訴中國房地產報記者,“養老用地要避免地方政府搞土地財政,否則企業的拿地建設運營成本下不來,更別提提供好服務了。”

  三部委在發佈的土地政策必選項中指出,設置專門的養老用地類別,納入土地利用總體規劃和年度用地計劃指標,區分營利性和非營利性,優先安排土地利用計劃。對於經營性養老用地,通過強制性監管協議杜絕開發商以養老名進行房地產開發建設。

  與此同時,清單必選項指出,養老用地出讓起價按不高於同類地段工業用地或同類地段醫療用地評估價評估後確定。企業對城鎮現有空閒的廠房、醫院、校舍、辦公用房等進行改造和利用,舉辦養老服務機構,可先建設後變更土地使用性質。改造方案經屬地政府批准 並報相關部門備案後,且連續經營一年以上的,五年內可不增收土地年租金或土地收益差價,土地使用性質可暫不作變更。

  可以說,三部委此次方案在頂層設計上解決了養老用地的成本、流通問題。除此之外,清單在自選項土地政策中還提出,可使用村集體建設用地優先用於養老機構建設,由企業與村集體約定土地使用和利益分配方案。

  事實上,目前公建民營是降低企業成本的較好方式。不過,北京房山區一位養老機構負責人告訴中國房地產報記者,“希望以後政府也可以考慮共有產權式的養老用地供地方式。”

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  社區養老免徵房產稅

  除土地政策方面的巨大優惠,三部委此次還針對營利性養老機構和非營利性養老機構給出了補貼和免稅政策。

  北京市民營養老機構一位負責人表示,“這幾年政府給了很多優惠政策,我們才得以運轉。但是根據相關規定,建立養老機構的土地可以是自有土地也可以是租賃土地。但實踐中民非的養老機構無法得到和公辦養老院一樣的一次性建設補貼。”

  也有業內人士直言,“在政府養老資源的分配上,普遍存在給公辦多、給民辦少,厚此薄彼的現象,並且其它許多優惠政策也很不落實。結果是民辦養老設施面臨舉步維艱的困境,而公辦養老設施進一步增加了躺在國家財政身上不思改革進取,得過且過的惰性。”

  對此,三部委在發佈的財稅補貼政策必選項中指出,營利性養老機構和非營利性養老機構均可享受牀位運營等財政補貼,各類補貼資金作爲綜合收入的一部分,用於運營和融資等成本支出。同時,對養老機構提供的養老服務免徵增值稅,對非營利性養老機構按規定免徵企業所得稅。

  針對國家大力支持的社區養老,財政補貼政策必選項還提出,落實社區養老服務稅費優惠政策。對於提供社區養老服務的機構,取得的收入免徵增值稅,在計算應納稅所得額時,減按 90% 計入收入總額;承受房屋、土地用於提供社區養老服務的,免徵契稅;用於提供社區養老服務的房產、土地,免徵不動產登記費、耕地開墾費、土地復墾費、土地閒置費;用於提供社區養老服務的建設項目,免徵城市基礎設施配套費;確因地質條件等原因無法修建防空地下室的,免徵防空地下室易地建設費;爲社區提供養老服務的機構自有或其通過承租、無償使用等方式取得並用於提供養老服務的房產、土地,免徵房產稅、城鎮土地使用稅。

  與此同時,對非營利性養老機構建設全額免徵土地復墾費、土地閒置 費、耕地開墾費、不動產登記費、防空地下室易地建設費,以及省級設立的其他涉及養老機構建設的行政事業性收費;對營利性養老機構建設減半收取上述行政事業性收費。

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