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你三四線城市的房子該套現了?

http://finance.sina.com   2018年09月14日 03:12   新京報

  最近的自媒體,似乎集體患上了焦慮症,在“通勤正在殺死北京年輕人”“二胎正在殺死這一代中年人”“房價正在殺死所有人”之後,我們接到了名爲“消費降級”的“通知書”。

  “消費升級”的提法,自2016年開始便迅速躥紅。例如三隻松鼠,原麥山丘等新興品牌的成功,使這一概念不僅佔據創投圈的輿論焦點,也在事實上成爲一種共識。不過,到了2018年,人們忽然熱議起“消費降級”來,“中午吃榨菜,出門靠摩拜,購物只選拼多多”成爲很多人戲謔的所謂“消費降級”。

  炫耀型消費向務實消費轉變

  近期,知乎上有關“消費降級”的問題有近3萬的關注量,1000個高贊答案,而前段時間一篇《2018,消費降級又熱起來了》的熱文,將這一概念推至聲浪頂端,隨之,掀起了一場“消費升級or消費降級”的大辯論。

  一部分人認爲,人們的收入水平、消費水平整體呈上升趨勢;另一些人則認爲,收入的上漲,跑不贏房價、物價,當前股票下跌、P2P“暴雷”等,人們最終還是要勒緊褲腰帶過日子。

  拼團、折扣類電商App的興起,是這場消費升級討論的源頭。最具現象級的就是那個店頭仿優衣庫,貨品仿無印良品的名創優品們,用10元店拉低了優質品的價格,卻實現了低價品的品質升級。

  從大型的健身房到按小時計費的mini健身房,從重形式的牛排高級餐廳到現煎立食的“船式”快餐牛排,從昂貴的鮮花到“99元包月”的花店,從卡拉OK到50元就能唱歌的移動mini唱吧,這些可能都是在這股“消費降級”的風潮中涌現出來。

  數據顯示,拼多多在一年時間內獲得了2600億元的銷售額,在全國擁有高達3億以上的用戶;以榨菜爲主營業務的上市公司涪陵榨菜利潤同比大增77.52%,康師傅在經歷了三年的營收大幅下滑之後,今年迎來了營收與利潤的雙料回升,而順鑫農業旗下的牛欄山二鍋頭今年以來股價飆升129%,漲幅跑贏了茅臺。

  種種跡象似乎在暗示着,大衆的消費已經開始從炫耀型消費向更爲務實的消費觀念轉變了。問題在於,是什麼引發的這種改變?

  置業致“消費降級”?

  每年暑假,小美都會安排家人出去度假。而今年的計劃取消了,原因很簡單:今年在老家貴陽買了套房,貸了不少款。她說,她和老公每個月都要拿出一部分資金用來還款,還要給孩子上補習班,能不省吃儉用嗎?

  這就是當前一部分北漂中產生活的真實寫照。他們擁有如房產等相當昂貴的資產,但由於按揭等的壓力,形成了“有資產但不寬裕”的特點。

  戴德樑行北中國區研究部主管魏東指出,這兩年,住宅價格上漲最厲害的,並不是北上廣深這些一線城市,真正價格大漲的是那些名不見經傳的三四線城市,“一線城市受政策管控較爲嚴格,一旦價格漲幅加大,立刻開始政策加碼,因此整體漲幅在可接受範圍內。但這些在棚改貨幣化安置政策下的三四線城市,則經歷了房價的飛速上漲。”

  住建部的數據顯示,2008年至2017年,全國棚改累計開工3896萬套,幫助約1億人“出棚進樓”。2013年至2017年,全國棚改完成投資約6萬億元。今年1月至6月,全國棚戶區改造已開工363萬套 , 佔今年目標任務的62.5%。

  在此背景下,三四線城市由於棚改的貨幣化安置,導致住宅需求增加,價格攀升,投機需求旺盛,而隨着價格的走高,由於擔心錯過這一班車,加之三四線城市房子總價同一二線城市相比有巨大落差,因此吸引了包括小美在內的,很多工作在一二線城市的人,紛紛回鄉置業。

  隨之,不少人在擁有多套房產的同時,也成爲了“房奴”,揹負起了沉重的房貸,這表現在數據上,是居民的槓桿率在不斷上升。中國社科院數據顯示,中國居民部分的槓桿率從2008年的18%上升至2018年的47.4%,激增了近30個百分點。

  “房貸每個月要還給銀行,孩子教育又是家庭的重中之重,而養老和醫療仍需個人投入,這讓城市中產們的財務狀況捉襟見肘。隨之,消費降級的聲音不絕於耳。”魏東強調,目前中國經濟結構調整正經歷陣痛期,同時國際環境日益複雜,消費作爲經濟增長的主要推動力其作用凸顯,而被房子掏空了腰包的消費者放緩消費步伐,勢必會導致經濟增長的放緩,因此,如何平衡房地產和消費這兩者相互鉗制的關係,需要政府的統籌考量。

  三四五六線的房子該套現了?

  可以說,回三四線城市置業的原因,除相較於一二線房價,價格便宜外,不少人還看重了未來的升值空間,集全家之力押房子的寶。不過,三四線城市置業,不是買到就賺到,回鄉置業也有不少的風險。

  今年年中,住房和城鄉建設部通過召開會議等方式,督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣,及時調整棚改安置政策,採取新建棚改安置房的方式。商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。其後的一個月,呼和浩特宣佈停止去庫存,長春則取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策。

  魏東預計,今年剩下的幾個月中,會有更多的三四線城市跟進。魏東認爲:“沒有了來自政府的大筆資金投入,三四線城市的經濟、產業和人口難以支撐當地的房地產市場,這一波牛市基本走到了頭。三四線城市在沒有真實需求前提下,房價暴漲是難以持久的。”

  那麼,三四五六線的房子到了該套現的時候了?還值得在三四線城市購房嗎?

  新城控股高級副總裁歐陽捷指出,“房住不炒”是既定方針,也是市場大勢,雖然現在炒房還有一些空間,一些三四線城市房價還在快速上漲,但中長期來看,這些城市的房價很難像過去那樣無約束地任性上漲了,因爲中央調控目標已經從一二線城市轉向以前不受控的三四線城市了,房價上漲過快的城市都將納入調控。

  歐陽捷認爲,房價受控,也使得自住型購房者有了更平和的心態面對市場,雖然房價不會大幅上漲,但合意房型、合意環境、合意配套的小區能買,還是可以早買的。買遲了,雖然房價依然合意,但其它未必都能合意。

  魏東認爲,趁房價上漲試圖在三四線城市投資獲利的人羣,現在需格外小心,在一個需求較少甚至沒有需求的城市中,即便價格沒有大幅下跌,可能的情況也是有價無市,個人的大筆資金鎖在樓市裏不知何時能找到“接盤俠”。所以,趁目前政策還沒有全面鋪開,能撤就早點撤吧。

  不過,在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,三四線城市的房地產市場其實機會還很大。理由在於,就目前三四線城市的棚改而言,資金方面的把控更加嚴厲,但很難說棚改不推進了。

  嚴躍進指出,從購房者角度看,如果是自住,不需要考慮出手的概念,未來無非是解決改善類問題。而對於投資客而言,需要有所警惕,部分三四線城市或面臨需求透支的現象。

  而從目前置業角度看,同策諮詢研究中心總監張宏偉指出,如果普通百姓想在三四線城市自住,可以去關注;但從投資角度講,不建議過分關注三四線城市,因爲不同城市週期有所不同。“環一線城市區域,可以從現在開始關注,中西部有一部分城市目前較爲火熱,可以到明年下半年再去關注。”

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