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房企紛紛開始“備冬”:以價換量 謹慎拿地

http://finance.sina.com   2018年10月11日 17:56   新京報

  以價換量、謹慎拿地 房企“備冬”

  29家上市房企9月銷售額共4217.7億,環比漲19.78%,增速高於上月的10.54%;機構預測,四季度降價促銷、低開走量或成常態

  9月銷售額明顯增加並非市場回暖,而是開發商在全國範圍內降價促銷加快推貨速度。圖/視覺中國

  9月剛過,房企就開始發佈成績單,新京報記者根據中原地產等披露的相關數據統計發現,截至10月10日,從披露銷售簡報的29家房企來看,9月銷售額平均環比增速爲19.78%,明顯高於8月份的10.54%。在易居企業集團CEO丁祖昱看來,部分已經開始以價換量的企業,9月銷售表現不錯。率先對市場變化做出反應與調整的企業,會取得應得的紅利。

  9月銷售增速上漲明顯

  記者根據中原地產以及各大房企的銷售簡報統計發現,已經披露數據的29家房企,9月單月共實現銷售額4217.7億元,與8月份的3338.7億元相比增長了19.78%,高於8月份10.54%的環比增速。

  具體到單個房企,禹洲集團、遠洋集團9月銷售額環比增速都超過了100%,禹洲集團單月65.61億元的銷售額創下全年月度新高,遠洋集團單月135.1億元的協議銷售額是目前除了6月份以外的第二高,也是遠洋年度第二個銷售過百億的月份。

  還有中國金茂、中國恆大9月銷售額環比增速均超過50%,特別是恆大,9月單月完成630.1億元的合約銷售額,環比上漲56.5%,創下今年月度銷售額新高。融創中國、保利地產、世茂房地產9月銷售額環比增速均超過30%。融創中國9月單月實現新增預訂銷售額547.3億元,創下全年月度新高,超6月份近88億元。

  相比於大中型房企規模加速、集中度越來越高,強者恆強的馬太效應愈發明顯,小型房企9月單月推盤速度、去化與增速放緩,景瑞地產、當代置業、寶龍地產、花樣年、陽光100等9月銷售額環比增速均呈負增長,跌幅超過10%。

  在58安居客房產研究院首席分析師張波看來,9月單月銷售額增加明顯表明開發商加快了推貨速度,其中不乏通過降價促銷或者低開走量方式,這並非市場真正回暖,而是市場降溫過程中房企的“搶收”行動。

  部分龍頭房企增速放緩

  已經披露銷售簡報的29家房企,前9月共計實現銷售額34724.8億元,平均同比上漲幅度達到56%。中原地產首席分析師張大偉分析認爲,從當下銷售數據看,2018年標杆房企刷新歷史紀錄是必然,但整體來看,上漲速度相比2017年會明顯放緩。

  張大偉表示,隨着房地產調控深入,房企逐漸出現業績上漲乏力的現象,從之前一年多的普遍上漲,逐漸出現了龍頭房企上漲速度放緩的現象。

  公告顯示,2018年1-9月份,萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米,同比增長8.9%,實現合同銷售金額4315.5億元,同比僅增8.9%。金地集團前9個月累計簽約金額1060.9億元,同比僅增3.39%。綠城中國前9個月實現總銷售額1014億元,同比僅增9%,而上半年的同比增速爲26.7%。還有去年前9個月同比增速近90%的碧桂園,今年是38.36%,去年增速爲30.5%的恆大,今年是22%。

  克而瑞研究中心發佈的2018年前三季度中國房地產企業銷售TOP100排行榜顯示,TOP3房企第三季度的業績規模較一、二季度的降幅更爲顯著,而其他梯隊房企的業績走勢則比較相近。其中,TOP3房企第三季度的總體規模爲4100億元,較二季度環比下降近21%。

  丁祖昱表示,TOP3房企增速緩慢,有一些基數方面的原因,基數太大增速會慢一點,TOP30的房企較爲激進,都想衝得更快一點,更上一層臺階,所以增速明顯。

  千億陣營再添“新兵”

  根據克而瑞研究中心數據,截至9月末,千億房企數量達到18家,已超過2017年全年17家千億房企的水平。其中,首次破千億的房企是陽光城和中南建設。

  根據陽光城9月份銷售簡報,1-9月份,累計實現銷售金額1090.02億元,其中權益銷售額約838.03億元;實現銷售面積爲812.75萬平方米,權益銷售面積約爲602.58萬平方米。中南建設前9月累計實現合同銷售額約1026.5億元,比上年同期增長64%;累計銷售面積約777.8萬平方米,比上年同期增長37%。

  一腳邁入千億陣營的還有中國金茂,前9個月累計取得簽約及成交銷售金額約978.92億元,同比增加159%,超額完成千億目標已不是問題。

  克而瑞研究中心分析,規模房企數量進一步提升,全年千億房企數量或超30家。

  值得關注的是,前9個月,800-1000億和500-800億規模以上的房企數量也分別達到了7家和13家。克而瑞研究中心預計,500億元以上規模的房企數量,有望從2016年的23家提升至超過50家。不過,300億-500億元規模區間的房企數量則逐年減少。可見對於在300億元規模門檻附近的區域型中小房企而言,增長已經遇到瓶頸。在目前的市場環境下,不進則退,繼續擴張也對自身的運營戰略和資金管控能力提出較強的要求。

  銷售均價有增有降

  作爲地產行業老大哥,萬科於樓市嚴控、不斷有房企打折促銷的當口,喊出了“活下去”的口號,這令同行們“瑟瑟發抖”,不止於此,整個行業已經感受到冬天的凜冽,降價、縮編、裁員、節流……

  根據58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50餘個重點城市,已經有10餘個品牌房企在打折促銷,包括萬科、恆大、中海、榮盛發展、碧桂園、陽光城等企業都採取降價、折扣、優惠等營銷手段,搶收“金九”。

  “金九”期間,這些房價的降價尺度到底有多大?從銷售簡報中能窺視一二。

  萬科9月單月銷售面積增長10.8%,但是銷售額則同比下降6.3%,在業內人士看來,與萬科採取的降價措施有關。據瞭解,北京萬科拋出“28盤聯動鉅惠”活動;廈門萬科白鷺郡別墅推出107套特價房。世茂房地產,9月份平均銷售價格爲每平方米16062元,而8月則是每平方米18009元。

  值得指出的是,早在8月30日,恆大全國在售住宅樓盤打出了全部8.9折優惠的廣告。但是前9個月,恆大累計物業銷售均價爲每平方米10509元,而前8月爲每平方米10510元,價格變化很小。

  也有均價上漲的房企,遠洋集團9月份協議銷售均價爲每平方米約4.04萬元,8月份爲每平方米約2萬元。雅居樂9月平均預售價爲每平方米13774元,8月份平均預售價爲每平方米13870元。

  超半數房企完成75%目標

  根據克而瑞研究中心數據顯示,截至9月末,在部分設定了全年銷售目標的房企中,22家房企中超半數的房企目標完成率在75%以上,其餘則基本在65%-75%之間。

  其中,中國金茂完成率最高,前9個月達到97.9%。世茂房地產前9個月累計實現合約銷售總額約1208.3億元,完成全年1400億元銷售目標的86%;保利地產前9個月實現簽約金額3036.51億元,完成全年4000億元銷售目標的76%;招商蛇口前9月實現簽約銷售金額1162.56億元,完成全年目標的77%;旭輝控股累計合同銷售金額約1070.6億元,完成全年1400億元銷售目標的76.4%;恆大、陽光城、雅居樂的目標完成率分別是81.5%、77.86%、63.7%。

  克而瑞研究中心分析,從目前業績完成度的情況來看,大部分房企完成全年業績目標不成問題。但是張波表示,房企全年目標完成率會打折,部分房企甚至可能出現目標完成率遠不及預期的情形。未來以價換量將成爲常態。

  採寫/新京報記者 段文平

  ■ 預測

  四季度或迎降價潮

  國慶期間,全國各地多數樓盤進行打折促銷以期拉動銷售量。但是,從目前的成交數據來看,國慶期間樓市仍然較爲冷清。

  據CRIC監測的商品住宅成交數據顯示,今年國慶黃金週期間,31個重點監測城市成交表現低迷,成交量環比大降近七成跌至歷史低位,同比下滑27%。隨着調控政策的持續深入,業內專家預測,四季度樓市或將出現大面積降價潮。

  四季度“穩”字當先

  根據58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50餘個重點城市,目前已經有10餘個品牌房企推出打折促銷活動,預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現。

  58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱:“四季度房企的降價潮可能襲來,以價換量將大面積推開,三季度房企降價的數量已經開始不斷增多,預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上體現。”

  “從當前市場的交易可以看出,市場沒有絕對的降溫,部分城市表現不錯。當然應該看到,近期供應規模比較大,所以市場不強勁反彈,確實和開發商的預期是有差異的。從實際情況看,當前需要看到,若是市場繼續降溫,或者說復甦跡象不明顯,那麼都會面臨降價、退房、拋售等現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進這樣認爲。

  “雖然部分熱點城市房價會出現下降,但是下降幅度不會很大”,易居企業集團CEO丁祖昱認爲:“四季度樓市仍然是‘穩’字當先,穩地價,穩房價,穩預期仍然是主要基調。”

  棚改政策衝擊三四線調整

  10月8日,國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作,明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要儘快取消貨幣化安置優惠政策。

  對此,張波分析稱:“棚改政策不斷收緊,導致部分三四線城市的房價下行壓力增強,從10月8日國務院常委會會議傳出來的動向來看,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的城市,取消貨幣化安置的進程要求‘儘快’,這部分變化會直接對部分三四線城市房價形成衝擊。”

  丁祖昱解讀稱:“從棚改的角度上來說,2017年,棚改的貨幣化安置帶動了大約21%銷售量,所以棚改還是很重要的。從目前的政策來看,棚改政策是因城而異的,每個城市的差異非常大,因爲有的城市棚改已經回落很厲害了,有的城市棚改纔剛剛啓動。”

  對於三四線城市樓市的走向,丁祖昱認爲:“房價過快上漲的三四線城市,房價漲幅超過100%的,調整週期會比較長。”

  採寫/新京報記者 徐倩

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