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以價換量、謹慎拿地 房企“備冬”

http://finance.sina.com   2018年10月11日 09:50   新京報

  9月銷售額明顯增加並非市場回暖,而是開發商在全國範圍內降價促銷加快推貨速度。圖/視覺中國

  9月剛過,房企就開始發佈成績單,新京報記者根據中原地產等披露的相關數據統計發現,截至10月10日,從披露銷售簡報的29家房企來看,9月銷售額平均環比增速爲19.78%,明顯高於8月份的10.54%。在易居企業集團CEO丁祖昱看來,部分已經開始以價換量的企業,9月銷售表現不錯。率先對市場變化做出反應與調整的企業,會取得應得的紅利。

  9月銷售增速上漲明顯

  記者根據中原地產以及各大房企的銷售簡報統計發現,已經披露數據的29家房企,9月單月共實現銷售額4217.7億元,與8月份的3338.7億元相比增長了19.78%,高於8月份10.54%的環比增速。

  具體到單個房企,禹洲集團、遠洋集團9月銷售額環比增速都超過了100%,禹洲集團單月65.61億元的銷售額創下全年月度新高,遠洋集團單月135.1億元的協議銷售額是目前除了6月份以外的第二高,也是遠洋年度第二個銷售過百億的月份。

  還有中國金茂、中國恆大9月銷售額環比增速均超過50%,特別是恆大,9月單月完成630.1億元的合約銷售額,環比上漲56.5%,創下今年月度銷售額新高。融創中國、保利地產、世茂房地產9月銷售額環比增速均超過30%。融創中國9月單月實現新增預訂銷售額547.3億元,創下全年月度新高,超6月份近88億元。

  相比於大中型房企規模加速、集中度越來越高,強者恆強的馬太效應愈發明顯,小型房企9月單月推盤速度、去化與增速放緩,景瑞地產、當代置業、寶龍地產、花樣年、陽光100等9月銷售額環比增速均呈負增長,跌幅超過10%。

  在58安居客房產研究院首席分析師張波看來,9月單月銷售額增加明顯表明開發商加快了推貨速度,其中不乏通過降價促銷或者低開走量方式,這並非市場真正回暖,而是市場降溫過程中房企的“搶收”行動。

  部分龍頭房企增速放緩

  已經披露銷售簡報的29家房企,前9月共計實現銷售額34724.8億元,平均同比上漲幅度達到56%。中原地產首席分析師張大偉分析認爲,從當下銷售數據看,2018年標杆房企刷新歷史紀錄是必然,但整體來看,上漲速度相比2017年會明顯放緩。

  張大偉表示,隨着房地產調控深入,房企逐漸出現業績上漲乏力的現象,從之前一年多的普遍上漲,逐漸出現了龍頭房企上漲速度放緩的現象。

  公告顯示,2018年1-9月份,萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米,同比增長8.9%,實現合同銷售金額4315.5億元,同比僅增8.9%。金地集團前9個月累計簽約金額1060.9億元,同比僅增3.39%。綠城中國前9個月實現總銷售額1014億元,同比僅增9%,而上半年的同比增速爲26.7%。還有去年前9個月同比增速近90%的碧桂園,今年是38.36%,去年增速爲30.5%的恆大,今年是22%。

  克而瑞研究中心發佈的2018年前三季度中國房地產企業銷售TOP100排行榜顯示,TOP3房企第三季度的業績規模較一、二季度的降幅更爲顯著,而其他梯隊房企的業績走勢則比較相近。其中,TOP3房企第三季度的總體規模爲4100億元,較二季度環比下降近21%。

  丁祖昱表示,TOP3房企增速緩慢,有一些基數方面的原因,基數太大增速會慢一點,TOP30的房企較爲激進,都想衝得更快一點,更上一層臺階,所以增速明顯。

  千億陣營再添“新兵”

  根據克而瑞研究中心數據,截至9月末,千億房企數量達到18家,已超過2017年全年17家千億房企的水平。其中,首次破千億的房企是陽光城和中南建設。

  根據陽光城9月份銷售簡報,1-9月份,累計實現銷售金額1090.02億元,其中權益銷售額約838.03億元;實現銷售面積爲812.75萬平方米,權益銷售面積約爲602.58萬平方米。中南建設前9月累計實現合同銷售額約1026.5億元,比上年同期增長64%;累計銷售面積約777.8萬平方米,比上年同期增長37%。

  一腳邁入千億陣營的還有中國金茂,前9個月累計取得簽約及成交銷售金額約978.92億元,同比增加159%,超額完成千億目標已不是問題。

  克而瑞研究中心分析,規模房企數量進一步提升,全年千億房企數量或超30家。

  值得關注的是,前9個月,800-1000億和500-800億規模以上的房企數量也分別達到了7家和13家。克而瑞研究中心預計,500億元以上規模的房企數量,有望從2016年的23家提升至超過50家。不過,300億-500億元規模區間的房企數量則逐年減少。可見對於在300億元規模門檻附近的區域型中小房企而言,增長已經遇到瓶頸。在目前的市場環境下,不進則退,繼續擴張也對自身的運營戰略和資金管控能力提出較強的要求。

  銷售均價有增有降

  作爲地產行業老大哥,萬科於樓市嚴控、不斷有房企打折促銷的當口,喊出了“活下去”的口號,這令同行們“瑟瑟發抖”,不止於此,整個行業已經感受到冬天的凜冽,降價、縮編、裁員、節流……

  根據58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50餘個重點城市,已經有10餘個品牌房企在打折促銷,包括萬科、恆大、中海、榮盛發展、碧桂園、陽光城等企業都採取降價、折扣、優惠等營銷手段,搶收“金九”。

  “金九”期間,這些房價的降價尺度到底有多大?從銷售簡報中能窺視一二。

  萬科9月單月銷售面積增長10.8%,但是銷售額則同比下降6.3%,在業內人士看來,與萬科採取的降價措施有關。據瞭解,北京萬科拋出“28盤聯動鉅惠”活動;廈門萬科白鷺郡別墅推出107套特價房。世茂房地產,9月份平均銷售價格爲每平方米16062元,而8月則是每平方米18009元。

  值得指出的是,早在8月30日,恆大全國在售住宅樓盤打出了全部8.9折優惠的廣告。但是前9個月,恆大累計物業銷售均價爲每平方米10509元,而前8月爲每平方米10510元,價格變化很小。

  也有均價上漲的房企,遠洋集團9月份協議銷售均價爲每平方米約4.04萬元,8月份爲每平方米約2萬元。雅居樂9月平均預售價爲每平方米13774元,8月份平均預售價爲每平方米13870元。

  超半數房企完成75%目標

  根據克而瑞研究中心數據顯示,截至9月末,在部分設定了全年銷售目標的房企中,22家房企中超半數的房企目標完成率在75%以上,其餘則基本在65%-75%之間。

  其中,中國金茂完成率最高,前9個月達到97.9%。世茂房地產前9個月累計實現合約銷售總額約1208.3億元,完成全年1400億元銷售目標的86%;保利地產前9個月實現簽約金額3036.51億元,完成全年4000億元銷售目標的76%;招商蛇口前9月實現簽約銷售金額1162.56億元,完成全年目標的77%;旭輝控股累計合同銷售金額約1070.6億元,完成全年1400億元銷售目標的76.4%;恆大、陽光城、雅居樂的目標完成率分別是81.5%、77.86%、63.7%。

  克而瑞研究中心分析,從目前業績完成度的情況來看,大部分房企完成全年業績目標不成問題。但是張波表示,房企全年目標完成率會打折,部分房企甚至可能出現目標完成率遠不及預期的情形。未來以價換量將成爲常態。

  採寫/新京報記者 段文平

  ■ 預測

  四季度或迎降價潮

  國慶期間,全國各地多數樓盤進行打折促銷以期拉動銷售量。但是,從目前的成交數據來看,國慶期間樓市仍然較爲冷清。

  據CRIC監測的商品住宅成交數據顯示,今年國慶黃金週期間,31個重點監測城市成交表現低迷,成交量環比大降近七成跌至歷史低位,同比下滑27%。隨着調控政策的持續深入,業內專家預測,四季度樓市或將出現大面積降價潮。

  四季度“穩”字當先

  根據58安居客房產研究院跟蹤監測的全國50餘個重點城市,目前已經有10餘個品牌房企推出打折促銷活動,預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現。

  58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱:“四季度房企的降價潮可能襲來,以價換量將大面積推開,三季度房企降價的數量已經開始不斷增多,預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上體現。”

  “從當前市場的交易可以看出,市場沒有絕對的降溫,部分城市表現不錯。當然應該看到,近期供應規模比較大,所以市場不強勁反彈,確實和開發商的預期是有差異的。從實際情況看,當前需要看到,若是市場繼續降溫,或者說復甦跡象不明顯,那麼都會面臨降價、退房、拋售等現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進這樣認爲。

  “雖然部分熱點城市房價會出現下降,但是下降幅度不會很大”,易居企業集團CEO丁祖昱認爲:“四季度樓市仍然是‘穩’字當先,穩地價,穩房價,穩預期仍然是主要基調。”

  棚改政策衝擊三四線調整

  10月8日,國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作,明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要儘快取消貨幣化安置優惠政策。

  對此,張波分析稱:“棚改政策不斷收緊,導致部分三四線城市的房價下行壓力增強,從10月8日國務院常委會會議傳出來的動向來看,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的城市,取消貨幣化安置的進程要求‘儘快’,這部分變化會直接對部分三四線城市房價形成衝擊。”

  丁祖昱解讀稱:“從棚改的角度上來說,2017年,棚改的貨幣化安置帶動了大約21%銷售量,所以棚改還是很重要的。從目前的政策來看,棚改政策是因城而異的,每個城市的差異非常大,因爲有的城市棚改已經回落很厲害了,有的城市棚改纔剛剛啓動。”

  對於三四線城市樓市的走向,丁祖昱認爲:“房價過快上漲的三四線城市,房價漲幅超過100%的,調整週期會比較長。”

  採寫/新京報記者 徐倩

  部分房企2018年9月及前9月銷售額概況(單位:億元)

  企業名稱9月(億元) 環比1-9月(億元) 同比

  中國恆大630.156.55%4480.922%

  萬科434.213.25%4315.58.90%

  碧桂園(權益)367.417.27%4155.838.36%

  融創中國547.335.74%3219.855%

  保利地產368.8233.78%3036.5145.87%

  世茂房地產20532.26%1208.376%

  招商蛇口128.92-2.82%1162.5649%

  陽光城//1090.02/

  旭輝控股153.718.23%1070.655.34%

  金地集團180.360.41%1060.93.39%

  中南建設104.9-18.24%1026.564%

  綠城中國5716.33%10149%

  中國金茂115.9856.73%978.92159%

  富力地產(權益)102.811.26%869.646%

  遠洋集團135.1103.46%707.849%

  雅居樂98.761.27%701.622.87%

  奧園地產78.815.04%610.4137%

  榮盛發展60.64-11.28%595.146%

  龍光地產57.27.52%548.574.80%

  合景泰富55.412.44%485.9582%

  時代地產57.323.56%423.3854.51%

  建業地產55.8533.87%373.7675.70%

  禹洲集團65.61134.49%338.6917.20%

  中駿置業44.129.81%335.3245%

  寶龍地產36.26-25.61%288.2106.40%

  當代置業30.1-20.16%228.2879%

  花樣年20.18-29.27%177.14100%

  景瑞地產20.11-16.38%152.2446.40%

  陽光1005.91-45.78%68.57-4%

  數據來源:新京報記者段文平根據中原地產及各大房企銷售簡報整理,其中陽光城僅披露季度數據,未披露月度數據

  ■ 土地

  前9月大房企拿地優勢明顯

  自下半年以來,土地流拍增多、土地溢價回落……種種跡象表明土地市場已場迴歸理性,房企拿地也愈發謹慎,“促回款、穩現金、活下去”成爲多家房企的共識,但強者恆強的格局未變,全國土地市場分化明顯。

  土地市場強者恆強

  “大步擴張”似乎成爲大房企今年拿地的主基調,去年上半年,綠地新增房地產項目儲備僅爲21個。但今年上半年,綠地共新增60個房地產項目。此外,龍光地產拿地態勢也備受關注,就在9月27日,頂着3年“禁售”的壓力,龍光地產以11.7億拿下深圳首個3年限售的A914-0305號地塊。

  另據克而瑞發佈的前9月中國房地產企業新增貨值TOP100榜單顯示,土地資源仍傾向規模房企。此外,易居研究院前9月企業拿地數據也顯示,碧桂園以508塊位居首位,其次爲恆大、綠地、萬科、保利、新城等企業。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,房企購地呈現強者恆強的特徵,這與房企全國性佈局態勢有關。從拿地幅數看出,綠地、新城等企業近兩年在快馬加鞭,在做大規模方面非常有目標性。

  克而瑞研究中心研究總監謝楊春也認爲,百強房企的分化持續加深,龍頭房企依靠自身規模效應,投資戰略上可操作空間大,應對風險的能力較強。中型房企一面需要通過快速擴充土儲衝擊更高規模,另一方面也在警惕快速擴張下的風險。而小房企差距則被越拉越大,資金短缺、銷售乏力、投資困難的惡性循環倒逼企業加速離開市場,預計這一輪“冬天”裏不少小企業將成爲收併購的對象。

  三四線、中西部土地受寵

  目前,一些龍頭房企繼續堅持廣佈局策略,中小房企則聚焦區域深耕發展戰略。據中國指數研究院發佈的2018年前9月全國房地產企業拿地排行榜顯示,碧桂園在中西部榜單中以384億元位列榜首,萬科在長三角區域以459億元位居首位;保利則在珠三角和中西部區域榜單上榜,且以423億元位列珠三角區域榜單首位。

  對此,謝楊春表示,目前中西部依然延續火熱態勢,前9月房企進駐的密度較大,且地價漲幅較快,新增拿地建面佔比接近40%,高出佔比第二的長三角13個百分點。預計短期中西部仍然是房企角逐的主要戰場,但隨着市場銷售進一步下降,未來房企選擇的範圍將縮小,應暫時採取收縮戰略。

  此外,中原地產研究中心統計數據顯示,前9月,全國50大城市土地成交額達2.72萬億元,同比上漲15.8%,平均地價出現下調。其中,杭州突破2300億元,上海、重慶等地超過1000億元。多達70個三、四線城市土地成交額突破百億元,其中,佛山、嘉興等地突破500億元,另有16個三、四線城市賣地超過200億元,40多個城市賣地超過100億元,均刷新歷史紀錄。

  “2018年,大量房企進入三、四線城市拿地,推動了熱點城市的土地銷售額創歷史同期紀錄。”中原地產首席分析師張大偉表示。

  對於未來,企業投資應“更聚焦、更精準”,短暫採取收縮戰略,控風險,以等待“抄底”時機,謝楊春如此認爲。

  採寫/新京報記者 張建

  前9月房企拿地數量排行表(單位:幅)

  企業名稱幅數

  碧桂園508

  中國恆大203

  綠地控股173

  萬科地產134

  保利發展100

  新城控股94

  龍湖集團91

  融創中國76

  華潤置地65

  金科集團59

  建業地產53

  榮盛發展49

  世茂房地產43

  華夏幸福40

  旭輝集團38

  中海地產35

  藍光發展35

  金地集團35

  陽光城30

  中國金茂28

  融信集團28

  卓越集團23

  綠城中國23

  正商地產22

  招商蛇口21

  永威置業16

  金輝集團15

  中駿集團14

  泰禾集團13

  正榮集團13

  融僑集團12

  華髮股份11

  濱江集團10

  禹洲集團10

  電建地產9

  大華集團8

  海信地產7

  當代置業7

  景瑞地產7

  上海地產6

  九龍倉6

  五礦地產6

  綠都地產5

  萬達集團5

  仁恆置地5

  國貿地產4

  銀城地產4

  首開股份4

  數據來源:易居研究院

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