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調控新手段?兩個最早設房價漲停板的城市穩定了下來

http://finance.sina.com   2018年07月12日 16:43   澎湃新聞

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  調控新手段?兩個最早設房價“漲停板”的城市穩定了下來

  澎湃新聞記者 劉暢 

  2018年7月10日,與福州市相鄰的沿海城市福建省寧德市,發文精準調控樓市,設下新房均價每年漲幅6%的“漲停板”;2018年下半年漲幅控制在3%以內。

  “漲停板”的房價限制並非寧德市首創,2016年3、4月間,江蘇省省會南京和蘇州先後發文,新建商品住宅的漲幅一年內最多隻能漲12%。

  彼時,始自2015年下半年的樓市行情正進入高潮;彼時,距離北京“3·17”政策出臺尚有一年時間。

  蘇州、南京設置房價“漲停板”,兩年後房價基本穩定

  2016年3月18日,蘇州市下發《關於進一步促進蘇州市房地產市場穩定健康發展的意見》,其中規定,“在對外銷售時,同批次房源應當一次全部公示銷售價格,實際銷售價格不得高於申報價格,申報價格3個月內不宜調高,6個月內調高幅度不宜超過6%,12個月內不宜超過12%,同一批次房屋間價格不得調劑使用。同一批次不同類型房屋價格可以區別定價。下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。”

  同年4月21日,南京當地官方微博發佈稱,南京將加強房地產市場引導,主城六區、江寧、浦口商品住宅項目,申報均價每平方米2萬元以下的,年化漲幅不宜高於12%;每平方米2到3萬元的,年化漲幅不宜高於10%;每平方米3萬元以上的,年化漲幅不宜高於8%。

  前者是時間的範疇,後者是單價的漲幅,限價之下,2017年的蘇州和南京佔去“房價四小龍”半壁江山。新房與二手房之間的價格明顯倒掛,讓購房者產生“買到即使賺到”“麪包正在特賣”的心理,使下渾身解數參與驗資搖號徹夜排隊,使得地理位置、學校交通等配套較好的新盤與這一切欠佳的樓盤形成冰火兩重天。

  根據上海易居房地產研究院的統計數據計算,蘇州新建商品房2017年3月成交均價同比漲幅28%,南京新房4月同比漲幅25.3%,雙雙超過12%的最高漲幅。而到了2017年12月,蘇州新房價格均價出現了轉折,跌幅10%;南京的漲幅也大爲收窄,爲7.1%。

  限價兩年後,蘇州新建商品房2018年3月成交均價同比漲幅爲-5.5%,南京新房2018年4月同比漲幅5.8%,房價已相對穩定。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,多數城市的限價主要是針對預售證的管控,分階段給予一個漲價區間或幅度的做法,相對來說是比較少的,還是因地制宜。對於部分難以完全抑制房價的城市,可能會採取設定漲幅區間的規定。寧德和南京蘇州的樓市沒有可比性,關鍵是此類城市對於價格的判斷比較清晰,所以政策相對會務實,在操作上也會更容易執行。

  業內有分析人士指出,房價穩定並不代表樓市平穩,配套出臺的驗資、搖號,一定程度上都提高了剛需買房的門檻,而價格倒掛又在一定程度上刺激了購房者買房投資的心理。

  “用新房市場價格倒逼二手房市場穩定”

  再看寧德此次“限價”政策,給出了具體的價格基礎,定價的依據,乃至今年下半年的控制目標。

  文件提出,中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上,每年漲幅控制在6%以內,普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價,最高控制在11000元/平方米以內,2018年下半年漲幅控制在3%以內。控價目標由寧德市人民政府每年公佈一次。

  也就是說,今年下半年寧德新房均價要控制在9148元/平方米左右,明年均價約在9414元/平方米,而單價最高不超過11000元/平方米。

  值得一提的是,文件明確了以各土地級別和商品房網籤均價爲依據,劃分4個調控片區定價,而非一刀切。參考中心城區居民消費價格指數(CPI)、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素,新審批商品住房項目預售均價按照“同地段、同區域、同品質”的要求,在所屬片區近1年商品住房成交均價的基礎上,綜合考慮項目樓面地價、容積率、集中商業配套等調節係數。商品房銷售價格確定後,原則上不得調整,確需調整的,須間隔12個月,且單棟未售套數不得少於20套。調整幅度控制在5%以內,且不得超過年度控價目標。

  58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時分析認爲,此類做法一方面可以控制市場對房價的合理預期,不僅會影響商品房上市價格,對於土地價格也會產生間接影響。如文件規定新出讓土地採取“限房價+競地價”方式出讓,土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價,銷售過程中均價不得調整;另一方面,也可以弱化住宅的投資屬性,減少市場對住宅房源的投資需求。

  然而效果幾何,尚待時日驗證。

  來自諸葛找房的數據顯示,寧德二手房的6月均價約10960元/平方米。新房和二手房之間有約1000元的價格倒掛。

  諸葛找房首席分析師陳雷指出,限價的目的在於用行政手段控制房價漲勢過快,但只能限制新房,二手房按照市場發展趨勢繼續快速上漲,就很容易就出現新房、二手房倒掛現象。而這麼做的作用是,政府是用行政手段穩定市場發展趨勢,用新房市場價格倒逼二手房市場穩定。但是單純進行限價是比較危險的,因爲限制了新房價格會使開發商投資信心下降,不利於市場發展,同時在價格倒掛現象下,新房交易市場會有很多人鑽漏洞,不利於維護購房者的合法權益。

  回看蘇州、南京兩地二手房市場,上海易居房地產研究院的統計數據顯示,2016年、2017年、2018年(截至上半年),蘇州二手房成交平均單價分別爲17355元、18621元、19302元;南京分別爲18913元、21601元、21924元。

  來自諸葛找房的掛牌均價數據顯示,蘇州、南京2018年上半年分別約24000元/平方米、30000元/平方米。而蘇州2016年、2017年掛牌均價分別爲23043元/平方米、25013元/平方米;南京則爲22048元/平方米、25492元/平方米。

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