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佳兆業與西安企業對簿公堂 十年城改數百人無家可歸

http://finance.sina.com   2019年01月11日 10:27   中國經營報

  西安城改項目爭奪戰 佳兆業與當地企業多次對簿公堂

  王登海

  盧志坤 西安的城中村改造從不缺新聞。隨着近日一紙法院判決書的下發,西安市未央區王家棚村的城改項目利益爭奪戰再次引發關注。

  《中國經營報》記者調查瞭解到,王家棚村的城改項目始於2009年,期間由於諸多原因,進展一直緩慢,如今更是陷入開發主體的爭奪中,涉事雙方不斷訴諸公堂,至今未果。

  2017年8月4日,佳兆業集團控股有限公司(01638.HK,以下簡稱“佳兆業”)收購了王家棚村原投資主體西安新里程投資有限公司(以下簡稱“新里程公司”)88.89%的股權後,欲通過該項目進入西安市場,但是僅僅3天之後,新里程公司就收到了王家棚村兩委(村支部、村委會)的《合同解除通知函》。

  隨後,在未央區城改辦、未央湖街道辦指導下,王家棚村展開了二次招商,一家名爲西安興正元地產開發有限公司(以下簡稱“興正元公司”)取代了新里程公司,成爲了王家棚村城改項目的新投資人,並得到西安市城改辦的“原則同意”。

  但是,對王家棚村城改項目的爭奪並沒有停止,各方仍在角逐中。

  “公司正在積極尋求合法合規的途徑解決此事。”佳兆業方面在接受記者採訪時表示,目前,新里程公司已經向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。

  未央湖街道辦在請示了未央區宣傳部後,未對記者的採訪請求給予回覆,只提供了一份《關於王家棚村城改項目情況說明》(以下簡稱《情況說明》)和此前當地媒體《華商報》的一份報道,並表示“該說明的內容都在上述兩份文件中”。興正元公司拒絕接受採訪,表示以政府的表述爲準。

  十年城改

  十年之前,王家棚村屬於未央區草灘街道辦事處管轄區域。2007年,西安探索出了一條“政府主導、市場運作、改制先行、改建跟進、整村拆除”的城改模式後,西安的城中村改造進入了全面發展階段。

  2009年11月3日,王家棚村改造方案取得西安市城改辦《關於未央區王家棚村城中村改造方案的批覆》(【2009】211號),當時改造的主體爲西安未央區城改辦,參與改造的投資方爲新里程公司。

  2010年9月18日,王家棚村民委員會、王家棚村黨支部委員會與西安新里程簽訂《西安市草灘街道辦王家棚村城中村改造合作協議》(以下簡稱《合作協議》),“村民拆遷安置過渡期限不超過30個月,整個項目建設工期不超過30個月。”這是《合作協議》中雙方約定的內容,30個月的期限也是《西安市城中村改造管理辦法》中的要求。

  2011年3月25日,西安未央區城改辦作爲甲方、未央區草灘街道辦事處作爲乙方、西安新里程作爲丙方、王家棚村民委員會作爲丁方,簽訂了《未央區王家棚村城中村改造項目監管協議》(以下簡稱《監管協議》)。

  自此,王家棚村城中村改造工程拉開了序幕。然而,王家棚村城中村改造項目自2011年2月啓動以來,時至今日,仍有32戶村民的房屋未拆遷,村民安置樓未建設,拆遷的村民在外風雨飄搖,居無定所。

  王家棚村村民向記者介紹,拆遷未全部完成,安置房未建設,王家棚村沒有進入實質施工階段,已經被拆遷的數百戶村民始終沒有一個像樣的家。

  “後因項目開發商新里程公司資金鍊斷裂、實際控制人病故、後續實際控制人惡意抽逃鉅額出資等原因,導致該項目陷入困境。”未央湖街道辦提供給記者的《情況說明》解釋了王家棚村城改一再拖延的原因,並且表示,截至2017年8月底,新里程公司拖欠村民過渡費近30個月高達5500萬元,且未按照城改政策給村民辦理失地農民城改養老保險,村民安置樓建設遲遲未建,亦未能依照協議的約定於2013年8月實現村民回遷,導致村民在外過渡長達7年。

  因過渡費長期未發、安置樓未建的原因,王家棚村村民不斷上訪反映問題,未央湖街道辦迫不得已向區政府借錢,“從2017年1月起,未央湖街道通過政府借款方式,累計向村民2039人發放過渡費9個月、共計1835.1萬元。”

  《情況說明》還稱,王家棚村兩委會分別於2015年6月25日、7月27日、10月27日和2016年1月22日向新里程公司發出4份《緊急通知》,敦促其推進項目並支付拖欠的過渡費。但新里程公司已喪失履約能力,無法履行合同義務,導致王家棚城改項目陷於癱瘓。

  投資主體之爭

  十年之後,王家棚村更顯荒涼,原本的村落四周被開發商砌起了圍牆,圍牆內的房屋被拆得七零八落,雜草叢生,爲數不多的未被拆遷的村民還堅持住在裏面,部分村民還在村裏面自建了活動板房居住。

  2013年9月,西安市政府通過了調整未央區草灘街道辦事處行政區劃增設未央區未央湖街道辦事處的批覆,將草灘街道辦事處行政區一分爲二,增設未央湖街道辦事處,王家棚村舊改項目原先爲草灘街道辦轄區,自此後歸未央湖街道辦管理。

  該項目的另一個重要節點是2017年8月。按照佳兆業的說法,2017年8月4日,國民信託與佳兆業集團下屬全資子公司北京佳兆業投資諮詢有限公司(以下簡稱“北京佳投”)簽訂《西安市新里程投資有限公司股權轉讓協議》,北京佳投受讓國民信託持有新里程公司88.89%的股權,實際控制了新里程公司及王家棚項目。

  但是僅僅3天之後,新里程公司就收到了王家棚村兩委的《合同解除通知函》。《情況說明》裏面的說法是,2017年8月7日,王家棚村召開三委會和村民代表大會,經過民主程序,通過法律途徑,向新里程公司發出《合同解除通知函》,解除與新里程公司簽訂的相關協議。

  但是新里程公司不認同,在收到王家棚村兩委解除函的當天就回函稱,不同意王家棚村兩委會發出的《合同解除通知函》中的相關內容,希望兩委能夠收回通知函,公司將配合王家棚村兩委會、佳兆業集團下屬公司按期推動王家棚項目的開發建設。

  2017年8月9日,王家棚村兩委會向未央湖街辦及區政府提交了書面申請,擬尋求新的房地產開發企業對王家棚村進行開發建設,申請啓動二次招商,未央區城改辦、未央湖街道辦指導的二次招商隨即展開。

  2017年8月30日,王家棚村委會、未央湖街道辦向興正元集團、佳兆業公司、榮民集團發出招商邀請函。興正元集團、榮民集團報名參加此次招商,佳兆業公司未參加。

  對此,佳兆業解釋稱,收購了國民信託持有的新里程公司股權後,佳兆業是王家棚項目的實際控制人。王家棚村委會、未央湖街道辦重新招商邀請不合法,佳兆業當即依法嚴正交涉並向未央湖街辦提交了異議函,同時向西安市中級法院依法提起了訴訟。

  《情況說明》介紹,2017年9月8日,在區公證處的監督下,經全體村幹部和村民代表對兩家隱名方案的9項選商條件進行逐項評審、投票表決,興正元以6票對3票的優勢勝出,最終確定興正元爲王家棚村城改項目優選投資方。

  2017年9月23日,興正元公司與王家棚村兩委簽訂了《西安市未央湖街道辦王家棚城中村改造合作協議》。2017年11月13日,市城改辦下發了《關於變更未央區王家棚村城中村改造項目投資主體的函》(市城改函〔2017〕304號),原則同意王家棚城改項目投資主體由新里程公司變更爲興正元公司。

  “這個項目與佳兆業有什麼關係?他們只是牌子大而已。”記者在未央湖街道辦事處採訪時,該單位辦公室主任胡虎翼如此表示。

  未央湖街道辦事處提供給記者的《情況說明》第四條載明,該項目行政審批與法律訴訟過程中,均未與佳兆業公司發生任何關係。故佳兆業公司與王家棚村城改項目無關。

  但是佳兆業卻不認可,“國民信託已出具《授權委託書》,委託陝西佳兆業房地產有限公司全權行使國民信託持有新里程88.89%的股東的一切權利,全權管理西安新里程公司;同時,新里程公司法定代表人委託陝西佳兆業房地產有限公司總經理都基凱,全權行使新里程法定代表人的一切權利。”

  對簿公堂

  一個城改項目,兩家投資主體,在協商不成的情況下,雙方欲通過法律訴訟解決。

  記者獲得的西安市中級人民法院(2017)陝01民初1517號民事判決書和陝西省高級人民法院(2018)陝民終545號民事判決書,詳細地記錄王家棚村城改項目的發展過程,以及各方對王家棚村城改項目的爭奪。

  首先是新里程公司狀告王家棚村委會於2017年8月7日《合同解除通知函》無效。西安市中級人民法院一審認爲,王家棚村委會召開的村民代表會議僅涉及《合作協議》,沒有涉及解除多方簽訂的《監管協議》。王家棚村民委員會解除《監管協議》的行爲違反了協議及《村民委員會組織法》中依法須經“村民會議討論決定方可辦理的事項”之規定,且區城改辦、街道辦作爲乙方在《監管協議》中均享受相關權利,承擔相應義務,王家棚村委會僅將《合同解除通知函》送達原告,依法不產生《監管協議》解除的法律後果。西安市中級人民法院2018年4月2日作出判決,西安新里程勝訴。

  但是王家棚村委會不服西安市中級人民法院的判決,隨後上訴至陝西省高院。

  陝西省高級人民法院二審認爲,王家棚村委會依據《合同法》第九十四條規定,行使法定解除權,解除《合作協議》符合事實和法律規定。王家棚村委會就解除《合作協議》召開了村民小組代表會議,履行了相應的民主議定程序,並不違反《村民委員會》組織法的相關規定,其所做的決議亦未損害村集體利益,應認定解除行爲有效。未央區城改辦、街道辦作爲《合作協議》履行監督管理的政府職能簽訂《監管協議》,是爲了保障《合作協議》的順利履行,具有政府職能部門行使行政管理的屬性。在《合作協議》已解除的情況下,作爲具有政府行政監督管理性質的《監管協議》亦無法繼續履行。

  另外,陝西省高級人民法院根據查明的事實,未央區城改辦、街道辦知曉王家棚村委會解除本案協議,並指導、監督王家棚村委會進行二次招商,與新的投資人重新簽訂監管協議,亦可以證明未央區城改辦、街道辦認可王家棚村委會向新里程公司行使解除權。

  因此,陝西省高級人民法院在2018年11月28日作出終審判決,王家棚村委會的上訴請求成立,撤銷此前一審判決,駁回西安市新里程的訴訟請求。

  但是,事情至此還未結束,“公司正在積極尋求合法合規的途徑解決此事。”佳兆業在接受記者採訪時表示,目前,新里程公司已經向最高人民法院第六巡回法庭提起再審。

  利益爭奪

  “無論由哪家公司開發,我們最終的願望是能夠早日回遷。”這是記者在王家棚村採訪時常聽到的村民心聲。

  儘管如此,村民內部也出現了分化,部分村民認爲佳兆業是上市公司,資金實力等各方面優於興正元,“由佳兆業開發我們更放心”。也有村民認爲,既然興正元已經被政府認可,不想再節外生枝。

  兩家公司均不承認對方爲王家棚村城改項目的合法投資主體,在按照司法途徑解決的同時,雙方均已經開始接手項目的運作。

  “組建團隊全面接手項目管理工作後,積極向全體村民補發拖欠的過渡費至2019 年6月,截至目前已發放350多戶村民過渡費、貨幣化安置、新增人口補助等7000多萬元,已經有超過60%的村民領取了過渡費。償還西安五建的8000餘萬元工程款、支付原股東全部股權對價數億元,並處理新里程公司3億多元的民間借貸案件及其他糾紛。”佳兆業方面在接受記者採訪時表示,除了這些投資外,公司還邀請村民前往佳兆業深圳等地城改項目進行考察,組織村民參與豐富多彩的娛樂活動等。“截至目前,佳兆業已投入股權收購對價、村民過渡費、償還債務、運營管理費用等累計投資約14億元。”

  “全額歸還政府墊資的過渡費1835.1萬元,向王家棚村252戶、1000餘人發放此前拖欠的21個月過渡費2340萬元,目前合計發放過渡費4175.1萬元……”在(2018)陝民終545號判決書中,也羅列了興正元在該項目上的投資行爲,“目前,興正元公司對王家棚村城改項目總投入已達5.32億元。”

  在這種情況下,原本就千頭萬緒的王家棚城中村改造工作變得更加複雜,不少村民向記者證實,部分村民同時領取了兩家公司發放的過渡費。

  “在王家棚城改項目啓動初期,那一片區還比較偏遠,但是隨着未央區的發展,北三環外成了衆多房企爭相追逐的開發基地。如今,恆大碧桂園等品牌房企也開始進駐草灘,未央湖商圈一度成爲未央區新的置業選擇之地。”西安當地一名地產人士表示。

  另外,根據西安市環保局公佈的王家棚城中村改造項目環境影響報告書,該項目居住區總建築面積135.08萬平方米,總戶數9597戶,總人數30711人,容積率3.5,綠地率30.6%,總停車位10616個,再對比判決書內記載的內容,該項目總安置面積32.6萬平方米,其中商業安置面積6.4萬平方米,住宅26.2萬平方米。

  除了佳兆業與興正元外,陝西首富史貴祿家族控制的榮民集團也看中了王家棚村城改項目。記者瞭解到,榮民集團也參與了王家棚村城改項目的二次招標,但並未中標。

  據媒體報道,榮民集團對王家棚村的二次招商也頗有微詞,陝西榮民集團期望能重新進行公平、公正、公開、透明的招投標,並稱“無論誰成爲王家棚項目的投資主體,應先處理我公司承擔原開發公司的債權(本息達7.7億元)後,方可簽訂項目投資改造協議。”

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