北美首頁 | 新聞 | 時尚 | 大陸 | 臺灣 | 美國 | 娛樂 | 體育 | 財經 | 圖片 | 移民 | 微博 | 健康
美股佣金對照表
Value Engine Stock Forecast
ENTER SYMBOL(S)

第一財經:發展住房租賃 需要合理金融創新

http://finance.sina.com   2018年10月10日 13:55   第一財經日報

  發展住房租賃 需要合理金融創新

  楊才勇 (作者系京東金融研究院研究員)

  總的來看,發展住房租賃市場是一個複雜的系統工程,既需要政府從財稅體制改革、土地供給保障、法律法規完善、稅收優惠鼓勵等方面加以推動,也需要行業的規範發展以及相關金融服務合理創新的支持,才能推動行業的持續健康發展。

  近期長租公寓市場成爲各方熱議的焦點,儘管暴露出了一系列問題,但在總結住房租賃發展過程中的問題時,要避免將其過度妖魔化。目前我國住房供給主要以商品房市場爲主,結構較爲單一,住房租賃發展對於構建多層次住房供給體系具有重要意義,也存在巨大發展空間。住房租賃與傳統房屋銷售模式存在較大區別,其發展需要各方共同努力推進,在這個過程中也需要合理的金融創新支持。

  住房供給應由銷售模式轉向租賃模式

  從需求端看,獲取住房的方式包括購和租,供給端對應商品房銷售(銷售模式)和住房租賃(租賃模式)。從產業鏈條環節來看,銷售模式中的一手房市場屬於增量市場,房地產企業通過“拿地—開發—銷售”不斷循環進行增量開發並提供商品住宅供給。隨着存量的增加,二手房存量交易市場也不斷髮展。租賃模式可以分爲一手房租賃和二手房租賃,一手房租賃是增量供給,延伸到拿地開發鏈條(也包括廠房改建等),開發完成後不對外出售而是通過持續運營提供租賃服務。二手房租賃市場則是基於存量房源的租賃市場。

  銷售模式與租賃模式核心區別在於驅動要素不同。銷售模式以銷售驅動,與後續的管理運營相對脫離,整個開發銷售鏈條通常只持續幾年時間,是服務於銷售的開發行爲;租賃模式則是以運營驅動,主要以持續的管理運營,服務居住消費需求爲核心,是一個持續數十年的經營行爲。

  銷售模式的鏈條以住房銷售爲終點,整個產業鏈條的價值和盈利都來源於房屋銷售,形成了一個傾向於推動房價上漲的運行機制。

  與之對比,租賃模式更加聚焦於服務真實的租住需求。此外,租賃市場的發展也有利於提高運營環節的稅收增長,結合房產持有及空置等方面的稅收政策,能夠將開發銷售鏈條的收入和稅收,逐步轉變爲市場健康發展的稅收收入,利於理順地方政府財稅體制。

  我國住房租賃市場存在巨大發展空間

  目前,我國住房市場中商品房銷售佔據絕大部分比重,租賃市場發展還十分滯後。1998年“房改”後,我國進入了商品房時代,商品房市場迅速發展。1999~2017年,商品住宅銷售額由2188億元快速增長至11萬億元,增長近50倍。鏈家研究院的數據顯示,2015年我國住房市場結構中,新房佔比62%,二手房佔比31%,租賃僅佔7%。與此比較,美國住房市場結構中租賃佔比33%,而日本則達到47%。

  這些問題的形成,既有許多深層次因素,也與我國住房供給市場結構單一有關。正是如此,2011年以來政府加大了保障房建設力度,提高政策性住房的供給比例;2015年以來,又開始大力推動住房租賃的發展,各地也開始紛紛出臺政策鼓勵住房租賃的發展,2017年10月,十九大報告中再次明確“建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”,住房租賃成爲多層次住房供給體系中的重要組成部分。

  住房租賃發展需要金融創新的支持

  我國目前的住房租賃市場,主要包括個人普租(個人房東直租或通過中介出租)和機構化租賃(包括集中式長租公寓和分散式長租公寓),以及城中村三類。根據《2018中國住房租賃白皮書》對全國十個重點城市的測算,住房供給結構中,傳統的個人普租與城中村供給佔比分別高達64%和27%,機構化租賃佔比不到一成,其中分散式長租公寓佔比8%,集中式長租公寓佔比僅1%。而從國際上來看,美國租房機構化比重達到30%,日本達到80%。

  從目前的市場情況來看,個人普租與城中村供給佔絕大部分比重,存在信息不對稱、市場散亂、服務不規範、租住環境較差等問題。

  機構化租賃發展還較爲滯後,佔比不到一成,其中又以分散式長租公寓爲主。集中式長租公寓更多的是通過新建、商改住、舊廠房改造等形成租賃房源,更多體現爲增量供給。但由於資本投入巨大,租金回報率低,目前其發展較爲緩慢。分散式長租公寓是從個人手中收房,裝修後再出租,雖然提高了租客的租住品質,但基本是存量替代,品質溢價也會提高房租價格。爲了搶佔市場份額,長租公寓公司又紛紛提高收房價格搶佔房源,也助推了房租價格的上漲。這個過程中,房租貸、ABS(資產抵押債券)等金融手段也被認爲是主要幫兇。

  客觀來看,長租公寓在發展的過程中,確實存在一些問題。在監管收緊的背景下,一些P2P、小貸資金涌入這個政策較爲鼓勵的市場,產生了一些無序競爭的情況。在追求短期回報的資本推動下,長租公寓公司也存在利用金融手段不斷加槓桿擴張規模的衝動。不過,在認識這些問題的同時,要避免將行業過度妖魔化。作爲一種還在發展初期的住房供給模式,長租公寓與傳統模式存在較大區別,需要合理的金融創新的支持。

  經過幾十年的發展,圍繞房地產開發銷售鏈條的金融服務已經較爲成熟,包括銀行貸款、中期票據、信託融資、債券、基金、資管等,但這套融資體系並不完全適用於住房租賃模式。

  在銷售模式中,開發商的現金流體現爲拿地開發階段的大規模流出,以及銷售環節的集中流入。住房租賃則主要依靠持續運營獲取租金收入,其現金流入是一個相對小額穩定的長期持續過程。服務於開發—銷售模式的金融產品,主要以中短期的債權融資爲主,很難與租賃模式中長期的現金流相匹配,這就需要引入更多追求長期回報的資金支持,也需要金融服務創新的支持,特別是與這類長期現金流相匹配的證券化產品,例如REITs(房地產信託投資基金)、ABS等。這類產品通過一級發行市場與二級流通市場的結合,既解決了資金長期化的需求,也解決了流動性的需求。

  總的來看,發展住房租賃市場是一個複雜的系統工程,既需要政府從財稅體制改革、土地供給保障、法律法規完善、稅收優惠鼓勵等方面加以推動,也需要行業的規範發展以及相關金融服務合理創新的支持,才能推動行業的持續健康發展。

Bookmark and Share
|
關閉
列印

今日焦點新聞