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住房供地不足從未存在過

http://finance.sina.com   2018年06月09日 10:19   北京新浪網

  住房供地不足從未存在過

  來源:經濟觀察報

  佟紹偉

  近年來,每遇房價高漲,輿論就將矛頭指向供地問題。實際上,從改革開放伊始到現在,從來就不存在住房供地不足的問題。1986年國家開展了非農建設用地大清查,主要解決改革開放以來的建設用地閒置問題;上世紀90年代,一直都在消化因房地產泡沫而遺留的閒置土地;進入21世紀,國家一直定期開展閒置土地的調查處理。1999年,原國土資源部頒佈了《閒置土地處置辦法》,2012年修訂後重新頒佈。據有關專家估算,現存的居住用地可以滿足40億人居住。只要到全國各地走走,就可以看到到處存在的“鬼城”、“空城”。即使是北上廣深,也不存在住房供地不足的問題。在這些年的閒置土地清理過程中,北上廣深同樣存在閒置土地。另外,在北上廣深,戶均住房已經超過一套。而且,住房供地特別是大城市住房供地的潛力已經幾乎耗盡。拋開耕地保護、糧食安全、失地農民等經濟社會問題不說,如果再繼續增加對住房用地的供應,生態環境也難以承受。當前,我國許多城市的土地開發強度已經超過30%甚至40%,遠遠高於國際上同類城市10--20%的水平。另外,距市中心過遠的住宅用地,由於交通不便,基礎設施不全,很難成爲有效的供給。

  因此,總是指責住房用地供應不足,顯然是不客觀的。能消化好現有的建設用地,採取正確的政策措施,住房就不會成爲問題。

  一、大張旗鼓、旗幟鮮明地重新定位住房政策

  按照中央“房子是用來住的,不是用來炒的”要求,徹底顛覆大城市現行的“商品房爲主,保障房爲輔”的住房政策,明確規定“保障房爲主,商品房爲輔”。

  縱觀世界各國的大城市,住房成本幾乎佔據生活總支出的一半。因此,在大城市,解決了住房問題,也就解決了生存問題,因爲大城市就業機會多,只要不懶,就不愁吃穿。正因爲如此,在新加坡,絕大多數的住房都是小戶型的保障房,分配給中低收入家庭。只有少量的土地開發成商品房,供高收入階層居住。而我們這些年,由於缺乏發展市場經濟的經驗,一直將房地產作爲支柱產業,過分強調了住房的商品性質和經濟屬性,而忽視了住房的政治屬性和社會屬性。其結果是,住房與其他一般商品一樣在市場競爭,導致住房佔有的嚴重不均。有的家庭擁有百套住房,有的家庭可能一套沒有。儘管戶均已經超過一套,但還是不能滿足需求。新加坡只有700平方公里,而北上廣深多則上萬平方公里,少則幾千平方公里,土地又屬於公有,與新加坡相比具備更好的條件,應該做得更好。

  因此,筆者建議,國家應該出臺住房法,規定百萬人口以上的城市和長三角、珠三角中雖未達到百萬人口但人口快速流入的城市,在主城區(比如北京的五環之內)必須全部建成小戶型的保障房,而且越是市中心越要建保障房,以儘量降低低收入者的生活成本。至於商品房,可以根據各城市的土地資源和當地的生態環境情況,在主城區外適當建設一些,供高收入階層居住。

  遺憾的是,雖然中央明確了“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,尚未有一個大城市提出“以保障房爲主”的住房政策,而僅僅是加大保障房供應的力度。當前的局面是,在許多大城市甚至中心城市,仍在主城區建設大戶型商品房甚至別墅豪宅,而所謂增加保障房供應,就是將保障房建在荒郊野地,很難起到保障的作用。這種狀況必須儘快予以徹底扭轉。實際上,以北上廣深的住房情況,即使要求其不再建設商品房,也不過分。

  對於中小城市不必這樣規定,因爲現在的中小城市絕大部分都存在住房過剩的問題,允許外地人購房,既可以消化當地的住房庫存,降低金融風險,也可以推動當地經濟的發展,促進當地就業,甚至還可以解決大城市的養老問題。與大城市正好相反,就業是中小城市的主要問題。

  二、“控制大城市,發展中小城市和小城鎮”不能停留在號召,而要採取實實在在的措施,特別是要採取引導資本在大中小城市間有序流動的措施

  前面說過,中小城市和小城鎮不存在住房問題。實際上,長期以來,中央一直一而再、再而三地要求控制大城市,提倡重點發展中小城市和小城鎮。如果我們的城市化真的沿着這樣的道路走下去,也就不存在住房的問題。

  不幸的是,我們的城市化並沒有貫徹中央的要求。這些年來,不論是資本,還是人才,各種要素不但未向中小城市甚至小城鎮流動,反而都在洶涌澎湃地向中心城市集中:省會城市的資源向北上廣深流入,中小城市的資源向省會城市和計劃單列市流入。其結果,大城市越來越大,中小城市越來越蕭條。加上前面說過的,大城市採取了“以商品房爲主,保障房爲輔”的住房政策,從而引發了這些年來的住房問題。

  因此,“控制大城市,發展中小城市和小城鎮”不能再停留在口號,必須採取實實在在的行動,不能任由資本的自由流動,而是引導其在大中小城市間有序流動。對於北上廣深,必須嚴格控制資本的流入,除了特別高精尖的產業,不再允許其他資本的流入;對於省會城市和計劃單列市也要嚴格限制資本的流入。同時,採取稅收、金融、土地等優惠政策引導資本投向高鐵設站的地級市或者縣城。

  其實,在這方面,德國具有豐富的經驗。德國的公共機構均勻地分佈在全國各地,僅環境保護部就分佈在兩個城市,其他如大學、醫院也都是均勻地分佈,以此來引導社會資本在各城市均勻地分佈,形成了星羅棋佈的小城鎮。德國超過百萬人口的城市只有四個,最大的也僅有300多萬人,其他三個只有一百多萬人。因此,德國就不存在住房問題。

  人口是隨着資本流動而流動的,只有實現人口、資本、土地的有機結合,才能形成生產力。如果一邊是放任資本洶涌澎湃地流入大城市,一邊又採取行政手段疏散人口,那麼顯然違反市場經濟發展的規律。仔細想想,不到北上廣深就業,還能到哪裏呢?僅清華、北大、人大每年的支出加在一起就將近600億,而在中西部地區的有些縣,一年的財政收入可能也沒有6億元。

  三、切實優化營商環境,爲投向房地產市場的資本尋找出路

  應該說,隨着改革開放的不斷深入,我國的營商環境已經得到很大改善。但我們一定要清醒地認識到,與發達的市場經濟體相比,我國的營商環境尤其是民營企業的營商環境還有很大的改善空間,不論是在產權保護、企業融資,還是企業負擔等方面,都存在着許多問題。許多民營企業老闆舉步維艱、苦苦支撐,一年的盈利不如老婆炒一套房子。有些地方的營商環境甚至臭名遠揚,什麼“投資不過xx地方”,什麼“招商引資JQK”。因此,從2009年開始,許多民營企業家將工廠賣掉,轉而進入房地產市場。僅山西因關閉小煤窯賠償給民營企業的2000多億人民幣,就幾乎全部進入了北京的房地產市場。

  因此,在貫徹黨中央關於“大衆創業,萬衆創新”決策的過程中,還必須下大氣力改善營商環境,以引導資本投向實體經濟,一方面可以優化產業結構,防止產業空心化,另一方面可以大大緩解房地產市場的壓力,保障房地產市場健康發展,降低金融風險,實現廣大人民羣衆住有所居的目標。

  總之,“住房夢”是十三億中國人民最基本的夢想。沒有“住房夢”就沒有“中國夢”。因此,住房問題是重大的政治問題、社會問題,而不僅僅是經濟問題、支柱產業。縱觀世界,落入“中等收入陷阱”的國家都有一個共同的特徵,廣大人民羣衆在農村無地可種,在城市無房可住,失業、犯罪、貧民窟成爲生活的常態。如果中國不能妥善解決人民的居住問題,就有可能落入“中等收入陷阱”,不能平穩地實現城市化,就會背離社會主義性質。我們是社會主義市場經濟,社會主義市場經濟的主要特徵就是公有制,而最大的公有財產就是土地。因此,土地公有制爲實現“居者有其屋”提供了強有力的物質保障。

  (作者系自然資源部不動產登記中心副主任,本文僅代表作者個人觀點。)

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