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“換錨”LPR後房貸利率如何變化

http://finance.sina.com   2019年08月25日 12:53   北京新浪網

  “換錨”LPR後房貸利率如何變化

  來源:金融時報

  本報記者 李國輝

  近期,人民銀行改革完善了貸款市場報價利率(LPR)形成機制,房貸利率也由此前的參考貸款基準利率變爲參考LPR。“換錨”後,新發放商業性個人住房貸款利率是怎樣定價的?利率水平將如何變化?對此,人民銀行8月25日發佈公告予以了明確。

  公告顯示,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR爲定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

  根據8月20日公佈的LPR最新報價,1年期LPR爲4.25%,5年期以上LPR爲4.85%。考慮到個人住房貸款期限多爲20年以上,參考最新的5年期以上LPR報價估算,未來新增個人住房貸款中,首套房貸款利率將不低於4.85%,二套房貸款利率將不低於5.45%。

  接近監管層人士表示,房貸利率定價改革的一個思路是保證改革前後利率水平基本穩定。從最近幾個月全國新發放房貸利率的平均水平看,首套房貸款利率平均水平約爲5.5%,二套房貸款利率平均水平約爲5.8%。

  而公告進一步要求,人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。也就是說,由於全國採取“因城施策”,各地調控力度不同,因此,要求各地根據當地房地產市場形勢確定房貸利率在LPR基礎上的加點幅度,保持前後利率水平基本穩定。

  從二套房最低貸款利率來看,此前監管部門要求二套房在貸款基準利率基礎上最低上浮1.1倍,即最低爲5.39%;此次改革後,按照8月20日的5年期以上LPR加60個基點估算,二套房貸款利率將不低於5.45%,較改革前高6個基點。因此,二套房最低貸款利率較之前稍微有所擡升。

  “上述要求都體現了‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位要求。此次改革是爲了保障調整前後利率水平基本穩定,避免利率降低有可能給房地產市場形成刺激。尤其是對於重點調控的城市,現階段利率水平是不會下降的。”上述接近監管層人士表示,新的房貸利率定價方法重點是保持調整前後利率水平基本穩定。因此,與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

  LPR形成機制改革主要是爲了推動市場利率與貸款利率兩軌合一,暢通貨幣政策傳導,降低實體經濟融資成本。不過,房地產是國家調控的特殊領域。2016年以來,人民銀行、銀保監會等通過加強房地產融資管理、“因城施策”、提高按揭利率等方式來抑制投機性住房需求,房地產貸款佔比持續下降。但是,商業銀行在房地產領域的資金投放熱情仍然比較高,尤其是個人住房貸款對於銀行來說屬於優質資產,其安全性和利率優勢都比較明顯。

  人民銀行副行長劉國強近日在國務院政策例行吹風會上強調,對於房地產市場,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作爲短期刺激經濟的手段,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率基本穩定。房貸利率由參考基準利率變爲參考LPR,但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。

  另外,值得關注的是,本次改革也着重強調保障借款人的合法利益。公告指出,借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短爲1年。利率重定價日,定價基準調整爲最近一個月相應期限的LPR。

  從目前的住房貸款合同看,多數選擇在每年1月1日進行重新定價。

  “此次改革後,借貸雙方可以協商重定價週期,甚至鎖定利率也都是可以的。從國際上看,國外有不少個人住房貸款是固定利率的,這一方面可以降低個人的利率風險,另一方面有助於推動提高商業銀行的風險管理水平,促進利率衍生品市場發展。”上述接近監管層人士說。

  對於存量住房貸款,公告明確,2019年10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。上述人士稱,目前,存量住房貸款量大面廣,不在此次調整範圍內。下一步,對於存量合同轉化應該也會作出安排,未來轉化的核心思路預計會與此次改革保持一致——既不刺激房地產市場,也不額外增加居民負擔。

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