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一個傳奇創業者自白:從12歲記賬員到紐約地産大亨

http://finance.sina.com   2017年03月19日 09:06   北京新浪網

  從12歲記賬員到紐約地産大亨:一個傳奇創業者的自白

  來源:財富中文網

  弗朗西斯·格林伯格從不害怕工作的艱辛。他12歲就在紐約為父親的出版公司Sanford J.Greenburger Associates做一些記賬的工作。十幾歲的時候,懷揣創業夢想的他從高中退學,毅然投身房地産行業。他白手起家,靠着收購破敗房産再翻修賣出,賺了數百萬美元,挺過一連串人生悲劇,終成人生贏家。今年格林伯格已經67歲了,他名下的房地産開發投資公司的估值已達40億美元,2016年的營收也達到3.36億美元。他管理的出版公司也照樣生意紅火,並簽下了丹·布朗等不少暢銷作家。下面我們就來看看格林伯格的故事: 

  當我很小的時候,我經常到父親的辦公室去玩,當時他開了一家出版代理公司,公司只有兩名員工,主要為一些作家和國際出版商提供代理服務。我12歲那年,父親為了給我找些事做,便讓我在他的公司做一些記賬之類的工作,我幹得相當不錯,父親便希望我將來能繼承他的這家小公司。

  我家並沒有多少錢。每周我能拿到五分錢的零花錢,只夠買一瓶可樂。我發現有錢真好,於是我開始通過送報紙、鏟雪賺些零花錢,也漸漸習慣了工作。

  14歲的時候,我開始作為德國圖書俱樂部貝塔斯曼(Bertelsmann)的代理商,收購美國圖書在德國發行。當時我父親正在代理另一家德國出版機構,為了避免業務上的衝突,他跟貝塔斯曼说,我可以幫助他們。(但他並沒吐露我當年才14歲。)當時我的外表看起來已經18歲了,別人也覺得我比實際年齡更成熟些。我在當時以50美分的價格收購精裝的硬殻圖書——當時人們已經開始買簡裝的紙質封面圖書了,硬殻圖書基本上沒有銷路——然后我再把它們以1.25美元賣給德國人。14歲的時候,我一年已經能賺6萬美元左右了。 

  后來我租了一間辦公室專門搞圖書業務,由於空出來不少空間,我就把一半的空間轉租了出去,光是當二房東收來的租金,就夠支付整間辦公室的租金了。由此我對房地産業産生了一種直覺,於是我從我父親那裏借了大約5000美元,創辦了Time Equities公司。我對做生意非常投入,16歲時乾脆從高中退學了。我在夜校完成了高中的學業,后來又進入了柏魯克學院學習。

  我父親有個朋友在一家房地産公司工作,當時他們有幾座辦公樓租不出去。我沒錢把這些樓買下來,於是我跟他們簽訂了一份租約,象徵性地交了1美元的租金,然后我負責將這些樓盤租出去,收來的每一筆租金都要和他們分賬。

  我父親在1970年去世了。后來我決心集中精力進軍房地産業,畢竟賣書只能賺幾萬塊,而賣房能賺幾百萬。我還在這家出版代理公司繼續當經理,不過我也把一些客戶介紹到了其他代理商那裏。

  我開始以極低的價格購買一些年久失修的房子,資金主要來自願意跟我一起投資的親友。后來我又申請到了銀行貸款。整個70年代,我大概買下了20棟公寓,把它們修繕后,以更高的租金租了出去。

  當時對我來说最大的挑戰就是錢,因為我沒有錢。1975年的時候,紐約的SoHo區裏到處都是倉庫,而藝術家們已經開始搬進來了,我知道變革馬上就要發生了。當時一家房産公司有兩棟房子要出手,我向律師提出要用75,000美元把它們買下來。當時我也不知道怎麼才能拿出這筆錢。我讓律師給我拉來了2萬美元的二次按揭貸款,又讓另一位銀行家給我貸了55,000美元。我就這樣“空手套白狼”地買下了兩棟房子。今天這兩棟房子依然在我手裏,但是它們已經升值到了7500萬美元。

70年代中期,格林伯格在他父親的出版代理公司裏工作。70年代中期,格林伯格在他父親的出版代理公司裏工作。

  我生活得非常簡朴。1975年我26歲,當時我和女友居住在一間沒有窗子的閣樓裏。夜裏我起床上廁所的時候,總是有老鼠在我身邊跑來跑去。有天晚上我醒來時,發現我的肩膀上爬着一隻老鼠。於是第二天我們就搬到我擁有的一套公寓房裏去了。 

  70年代末,我開始進軍合作銷售模式,它的賺錢速度是私人投資銷售的三四倍。接下來的7年裏,我們通過這種模式幫別人賣掉了紐約的100多棟樓(大約10,000多間公寓)。

  不久之后,我在市場就有了騰挪的空間了。我發現,我擁有的所有地産都在紐約市內,於是我開始在其他人忽略的或是沒有注意到前景的市場上尋找機會。1985年前后,美國修改了房地産納稅法,“黑色星期一”出現了。一夜之間,我們陷入了巨大的衰退,崩潰似乎已經難以避免。

  那對我們來说是個異常艱難的時刻。我們欠了一大筆貸款沒法償還,因為我們的買主也拿不到按揭貸款。隨着房地産價格的迅速下跌,我欠的債比我手上這些房子的價值還多。我們只好賣掉一些樓盤償還貸款,最終我們還是挺過來了。

  1990年,我的長子亞歷山大在一場意外中死去了。整整一年,我終日以淚洗面。當時我有兩個選擇:一是立即隨他而去,二是繼續活着,因為我知道,終有一天我會和他再次團聚。我選擇了后者。

  苦難給予了你對其他人的遭遇感同身受的能力。我的次子摩根從3歲起就患有精神疾病。2012年,他因為從一名出租車司機那裏偷了20美元而被逮捕了。當他被訊問時,我才開始知道精神病患者在司法體系中會遭遇到什麼。把他們送進監獄並不能解決問題,於是我創立了“格林伯格社會與刑事司法中心”,在該領域做一些倡議工作。

  目前,樂觀是我的工作動力之一。情況並不像市場顯示的那樣糟糕。在1990年東西德統一后,柏林瀰漫著一種壓抑的氣氛,房地産價格也一路走低,於是我們在那裏出手購買了一些地産。如今柏林已經是全歐洲最受青睞的房地産市場之一。現在我們正在荷蘭吃進很多地産。

  我完全沒有預見到2008年的金融危機。當時我感到十分恐懼,但我的工作就是要竭盡所能做到最好。我們做出了一些犧牲,採取了降薪等策略以避免裁員。 

  每個成功的商人都應該參與慈善活動。成功果實最好的用處之一就是回饋社會。我父親以前總是為錢操心。我想,如果他知道了我日后的成就,他一定會感到十分震驚和驕傲。

  以下是來自Time Equities公司CEO弗朗西斯·格林伯格的建議:

  練習獨立思考 

  全世界有很多人都覺得紐約是一個投資聖地,它確實是。但如果投資的代價太高,你就要重新考慮了。目前,我不認為在紐約進行投資性購房的優缺點是等價的。 

  去找能掌控問題的人 

  如果你付不起租金,你可能會想向家人借,或是向銀行申請貸款。但真正能掌控問題的人是房東。所以在房租到期前,你可以去和房東談談,尋找一個解決方案。 

  每天要早起,做事要有條理 

  我每天早上四點鐘就起床了,收發電子郵件或打電話,一直到早上9點,這個時候一般就要開會了。我是一個非常有條理的人,我有兩名行政助理和一位辦公室主任,他們也為我提供了非常好的支持。我還有一個虛擬辦公室,並且保持着嚴格的工作紀律,這樣即便是我在出差時,我也能隨時掌握公司的最新動態。

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