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綠城合肥項目多次遭維權 業績承壓遭機構降級

http://finance.sina.com   2017年05月19日 11:10   中國經營報

  合肥項目多次遭“維權” 綠城業績承壓遭機構降級

  原綠城系話語權不斷減弱

  劉頌輝、石英婧

  隨着調控閘門的擰緊,作為新晉“二綫城市”的合肥,不時爆出因房屋品質等引發的維權糾紛,保利、綠城等項目都在其中。其中以品質著稱的綠城中國控股有限公司(03900.HK )(以下簡稱“綠城”)旗下合肥綠城翡翠湖玫瑰園因品質縮水而遭到購房者詬病。

  今年4月份,合肥綠城翡翠湖玫瑰園項目的業主發現,小區曾規劃建設為中央公園的位置被改作草坪,該設置的法式噴泉不見其蹤。臨近5月31日的交房期,業主代表向開發商安徽綠城玫瑰園房地産開發有限公司(以下簡稱“安徽綠城玫瑰園公司”)遞函反映訴求,未能得到有效答覆。從而引發多位業主來到合肥市經濟開發區的綠城玫瑰園售樓部維權。

  對此,《中國經營報》記者致電致函綠城集團進行求證,公司相關負責人回復稱,集團此前已有自查行動,但是沒有得到安徽綠城玫瑰園公司的重視,“對於綠城玫瑰園是否縮減綠化成本,目前正在調查,相關問題正在和業主協商整改。”

  而安徽綠城玫瑰園公司總經理助理張明則回復《中國經營報》記者稱,已和業主協商簽訂整改意見書,“該優化的優化,該升級的升級,該整改的整改。”

  事實上,這並不是綠城項目第一次遭遇因品質引發的糾紛,在業內人士看來,近年來綠城的靈魂人物宋衛平的逐步淡出,原綠城系話語權的降低,或對長久以來注重品質的綠城帶來影響。

  因減配 引發維權

  日前,合肥綠城翡翠湖玫瑰園項目,因綠化縮水和園林減配問題陷入維權紛爭。多名維權業主隨后打出“安徽綠城減配改規劃,偷工減料稱法式園林”“二三期綠化嚴重減配”等標語進行維權。

  該項目7棟業主沈女士告訴《中國經營報》記者,“等待3年終於交房,結果發現與當初我們看房時的一期相比,綠化施工嚴重減配,例如喬木沒有按照一期標準全冠移植,種植密度不夠,地被植物多,原本計劃的中央園林變成大草坪。同樣的法式涼亭,由8根立柱換為6根。”

  通過梳理業主反映的問題,記者發現,主要集中在公共區域的設計和綠化帶附近的排水系統方面。據業主意見書顯示,曾向安徽綠城玫瑰園公司反映綠化標準降低和施工不仔細問題,后者表示在5月20日前,參照一期標準整改結束。但時隔一個星期,部分業主復查發現,整改進度緩慢。

  公開資料顯示,項目位於合肥市經濟開發區繁華大道與雲外路交匯處,緊鄰翡翠湖森林公園景觀區,最新備案的毛坯別墅均價為24726元/平方米。

  多名小區三期的業主對記者表示,3年前購房時見到項目宣傳打出“法式園林”標語,彼時對項目並不了解,卻對綠城集團的品牌充滿了期待。

  日前,記者在合肥綠城玫瑰園實地走訪發現,小區南門附近的一期已經交付使用,綠蔭環繞,在法式噴泉點綴下,庭院整體呈現高端雅緻。往東邊前行,走到三期的8棟,其中的綠化植被低矮,草坪面積增多,大理石雕塑減少。與一期相比,三期的綠化帶附近的下水孔較少,人行道上積水橫流。

  對此,安徽綠城玫瑰園公司工程部一名裘姓負責人表示,合同書規定項目的建設周期為3年,建設進度為正常狀態。景觀部分建設周期為3~5個月,目前正從7棟和8棟樓前逐步推進,因此不能完全呈現出效果。

  對於這種解釋,綠城翡翠湖玫瑰園業主並不買賬,隨后近300名業主們再次前往售樓部,與開發商安徽綠城玫瑰園公司召開協商會。記者從現場了解到,最終安徽綠城玫瑰園公司負責人批准通過11項整改措施。

  針對項目綠化縮水引發業主維權等問題,記者致電合肥市住建委,該局工作人員表示,小區應該按照設計方案施工,若實際施工與規劃不符合,則需要整改。若與建築圖紙存在差異過大,則涉嫌違規。

  曾多次涉違規 口碑存憂

  年報顯示,2016年綠城集團凈利潤為22.23億元,較2015年的12.59億元增加9.64億元,增長76.6%。在附屬公司結轉收入的樓盤情況中,合肥綠城玫瑰園已銷售面積263506平方米,銷售收入27.19億元,排名第一。然而作為綠城目前在合肥的代表性項目,綠城玫瑰園卻多次陷入“維權門”。

  記者在綠城玫瑰園調查發現,二期交房過程中也曾出現綠化縮水情況,業主組織維權,最終並未真正解決。追溯到幾年前,該項目曾因擅自更改高層規劃,遭到業主抗議,最終綠城集團決定取消更改計劃,時任綠城安徽公司負責人被停職接受檢查。

  值得注意的是,記者從國家企業信用信息公示系統查詢到,2015年,安徽綠城玫瑰園公司因“房地産廣告不真實、不科學、不准確;不符合社會主義精神文明建設要求;欺騙和誤導公衆”被合肥市工商局處罸5萬元。

  針對業主維權事宜記者致電合肥市經開區建設發展局,但被該局相關工作人員拒絶採訪。

  合肥學院房地産研究所副所長凌斌表示,維權事件在合肥一直存在,主要由於房地産企業、主管部門和業主之間信息不對稱造成。合肥房地産市場存在問題,行政部門監管不利是其中原因之一。“市場頻頻出現‘價外加價’現象卻總查無實據,實際上需要聯合執法。”凌斌指出。

  張明則對記者表示,公司看好合肥房地産市場,仍在積極規劃佈局,因尚未完全落地,暫不透露。

  在經濟學家宋清輝看來,是其質量管理鬆懈的表現,引入中交集團后的綠城,在公司管理和資金方面得到有效幫助,但強勢的中交集團手握多數股權,取得綠城控制權,決策層在爭奪的過程中,難免出現烏煙瘴氣甚至是“血刃相見”的情形,具體到操作團隊上,則出現品質鬆懈問題。

  戰略保守 業績承壓

  5月8日,瑞信調低內房股綠城的評級,由“跑贏大市”降至“中性”,目標價亦由每股9.1元降至8元。瑞信方面指出,自2015年中國交通建設集團入股綠城成為主要股東后,帶來的財務得益大部份已經在綠城的股價上反映。

  “綠城的佈局多數是偏高端産品,自去年10月份以來的調控政策不利於中高端改善型住宅的預售許可證審批、網簽和銷售,影響其回款速度,因此受到降級。”同策諮詢研究部總監張宏偉分析稱。

  同日,綠城對外宣佈修改公司組織章程大綱及細則,建立聯席主席架構並推進其運作。由綠城創始人宋衛平與綠城第一大股東中國交建董事會秘書劉文生共同擔任集團聯席主席。隨着綠城系原班人馬在董事會大換血,中交集團介入綠城財務管理、成本管理和戰略管理等多個層面,綠城創始人宋衛平在集團的話語權不斷被削弱。

  針對“建立聯席主席架構”問題,綠城集團相關品牌負責人回應稱,此舉是公司在市場調節下必須要改變的一環,為了規範法人治理結構。“聯席主席宋衛平依然是綠城永遠不變的産品觀、服務觀,以及對公司的把控從未缺席過,只不過目前是將法人治理結構更規範化。”

  “聯席主席”的機構設置則增加管理的職級和人事財務安排,導致綠城管理層的協調成本增加。在業績方面,相比去年同期綠城集團同樣表現不佳。

  宋清輝表示,力推“聯席主席”實際上並非以“強強聯合”為目的,而是進行“分庭抗禮”,一定程度上意味着原綠城系的話語權降低,地産品質受到牽連則不無可能。

  不容忽視的是,綠城集團在杭州大本營的業績也不斷被趕超,據杭州透明售房網公佈的數據顯示,今年一季度,萬科企業股份有限公司、杭州濱江房産集團股份有限公司和融創中國控股有限公司以總成交金額60.47億元、50.33億元、34.62億元排名前三,而曾在去年同期排名第二的綠城房地産集團有限公司以總成交金額28.47億元排名落后,退居第五位。

  此外,據綠城官網顯示,集團擁有總建築面積超過2976萬平方米,其中浙江省占地42.9%、環渤海區域占35.9%、其他區域占17.4%、長三角區域(除浙江)占3.8%。綠城全國化佈局失衡也是公司發展過程中不容忽視的問題。

  數據顯示,在當前TOP20房企中,綠城一年9宗公開招拍掛地塊的拿地量偏少,若想保持千億級企業的運行規模,則需要進一步加快拿地投資。

  綠城相關品牌部負責人在回應記者表示,公司堅信房子是用來住的,不是用來炒的,因此更多在産品服務品質和性價比方面進行着力打造,採取“蓄養”方式,在拿地方面不過於激進,努力爭取千億規模,但不當做終極目標。“未來大浪淘沙,市場屬於高品質企業。”

  在張宏偉看來,在近兩年的市場調整期裏,銷售速度和回款緩慢將直接影響企業正常運轉。綠城應該堅持既有的品質要求,一方面代建業務盡可能做輕資産的産品,另一方面增加高周轉和快速銷售項目,適當佈局中端和低端項目。在戰略佈局方面,張宏偉表示,綠城在浙江市場份額較高,在外圍區域例如江蘇和上海的市場份額都不高,因此可適當增加長三角地區以外的佈局比例。

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