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京能置業拿地五年未完成開發 連續4年未有新項目入市

http://finance.sina.com   2018年01月13日 00:41   中國經營報

  拿地五年意外擱置 京能置業已連續四年無新增土地

  王登海

  規模競賽中,各大房企不斷“攻城略地”,在土地儲備工作中表現的尤為激進,與銷售突進相映成趣。但是上市公司京能置業股份有限公司(以下簡稱“京能置業”, 600791.SH)卻連續四年未新增土地儲備,成為上市房企中的另類。

  不僅如此,京能置業近日發布關於計提資産減值准備的公告,子公司大連京能陽光房地産開發有限公司(以下簡稱“大連公司”)於2012年以約5億元通過招拍掛獲取的大連旅順口區琥珀灣(A區)三個地塊由於軍事設施保護,至今未能開發建設。

  而該未開發項目已經拖累到京能置業的業績。2016年年報顯示,大連公司虧損7886.6萬元,而此次計提減值准備后,2017年凈利潤也將被拖累。

  新開發項目較少、在售項目去化速度較慢、儲備項目開發進度安排尚未確定也注定在這輪規模競賽中,京能置業要漸漸失利。而對於上述未開發項目的具體細節以及未來土地儲備方面等問題,記者致電京能置業相關負責人,對方稱等忙完手頭工作便會回復,但記者此后致電一直無人接聽。

  拿地五年未完成開發

  2011年,京能置業與大連陽光世界發展有限公司建立了戰略合作關係,並於2011 年11 月初在大連共同投資設立了大連京能陽光房地産開發有限公司(以下簡稱“大連公司”)。2012年3月,大連公司通過招拍掛方式取得大連旅順口區琥珀灣(A 區) 三個地塊,土地出讓金共計 49747 萬元。

  京能置業發布的關於計提資産減值准備的公告顯示,簽訂《國有土地使用權出讓合同》后,大連公司按照開發流程及年度開發建設經營計劃要求開展了一系列前期工作,但由於軍事設施保護的原因,導致該規劃項目至今未能開發建設。

  2017 年 1 月 25 日及 3 月 29 日,旅順口區政府(以下簡稱 “區政府”)分別以旅政函發[2017]4 號《旅順口區人民政府關於解決琥珀灣(A 區)地塊有關問題的函》及《情況说明》,正式致函大連公司,琥珀灣(A 區)地塊項目因新的《中華人民共和國軍事設施保護法》而無法實施,並提出兩個建議:一是解除相關土地的《國有土地使用權出讓合同》,在五年之內分期退還已繳納的土地出讓金;二是以土地置換方式解決琥珀灣(A 區)地塊土地問題。

  對於區政府的函件及上述建議,京能置業表示進行了深入的研究,並多次與區政府溝通,協商未果。目前,大連公司已無法進行琥珀灣(A區)地塊項目的開發,妥善解決方案尚在研究。

  對此,京能置業聘請了中水致遠資産評估有限公司對大連公司土地進行了評估,同時計提了相應的資産減值准備。

  根據公告中的評估,大連公司土地價值約5.75億元,本期對存貨計提1.29億元減值准備。合併報表后將扣除內部交易(主要是委託貸款利差)影響4020.65萬元,將導致2017年度合併財務報表存貨計提減值准備8919.97萬元,歸屬於母公司所有者權益減少4549.18萬元,歸母公司凈利潤減少4549.18萬元。

  “這種情況的出現,说明房企在拿地的時候沒認真做調研和可行性研究,理所當然的會認為拍賣的土地就可以正常開發。”嚴躍進在接受記者採訪時表示,這種情況需要企業與政府相關部門溝通,因為本身比較特殊,也影響了地塊的開發。建議相關國土部門考慮后續土地開發和城市規劃的情況,給予延緩開發、補償並收回土地等做法。

  連續4年未有新項目入市

  近兩年以來,房企在規模競逐中加速奔跑,特別是一些龍頭房企不斷“攻城略地”,激進拿地,但是京能置業表現的卻非常保守。

  記者梳理京能置業的年報發現,“加大土地資源儲備,適當增加持有物業比例,增強京能置業盈利的穩定性”,几乎成為歷年年報中必提的發展戰略。但事實上,這幾年以來,京能置業几乎沒有新增土地資源儲備,總是圍繞北京四合上院、銀川天下川、天津的京能海語城和大連京能陽光港灣 4 個項目運營,並且這幾個項目去化速度較慢。

  北京四合上院項目分三期建設,三期項目分別於 2010 年 12 月、2011 年 11 月、2013 年 11 月竣工。目前, 該項目處於收尾階段,尾盤大戶型基本去化完 畢,剩餘少量車位和店面待售。2016 年,共實現簽約面積 3300 平方米,簽約金額 1.70 億 元。

  銀川天下川項目分三期開發, 其中一期和二期總建築面積約 45 萬平方米, 分別於 2011 年 6 月、2013 年 10 月開始銷售,三期於 2016 年 9 月開盤銷售。2016 年,該項目共實現簽約面積 7.80 萬平方米,簽約金 額 5.28 億元。

  天津京能海語城項目一期已於 2016 年 12 月開盤銷售。2016 年,天津京能海語城 項目共實現簽約面積 2.62 萬平方米,簽約金 額 2.56 億元, 2017 年 1~3 月,該項目共實現簽約面積 1.52 萬平方米,簽約金額 1.43 億元。

  除了上述3個項目外,近幾年以來,京能置業無新項目入市,在土地市場上也表現的非常保守。直到2017年11月份,京能置業終於出手通過阿里巴巴司法拍賣網絡平台競得北京市密雲區鼓樓街道陽光街南側北京密雲建材批發市場國有出讓土地使用權及地上物,土地款總價約16.01億元人民幣,面積為 26953.43 平方米。

  新開發項目較少、在售項目去化速度較慢、儲備項目開發進度安排尚未確定注定在這輪規模競賽中,京能置業要漸漸失利。2013年~2016年的營業收入分別為14.73億元、18.92億元、8.30億元、7.62億元,呈現不斷下降趨勢。

  “新項目入市少,说明房企在拿地方面缺乏各類主動性,尤其是缺乏對一些高性價比的三四綫城市投資的開拓性。”嚴躍進如此置評。

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