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潘石屹看空樓市勸年輕人別買房 結果業績被對手甩開

http://finance.sina.com   2018年03月20日 23:00   每日經濟新聞

  看空樓市,潘石屹勸年輕人別買房,結果他自己的公司尷尬了…

  過去幾年,你如果因為看空樓市而沒買房,想必如今后悔莫及。如果一家房地産公司看空樓市呢?SOHO中國(00410.HK)給出了答案。

  從2012年起,SOHO中國宣佈從“開發-銷售”轉型為“開發-持有”,公司告別散售,改為租售並舉,並逐步提高自持物業比例。潘石屹當時表示,2015年公司的盈利將主要來源於租金收入,到2017年租金年收入將超過40億元。

  ▲圖片來源:微博截圖

  而昨天(3月20日),SOHO中國公佈了2017年業績,去年公司營收19.63億元,租金收入約16.69億元,距離40億元的目標相去甚遠。更重要的是,由於錯過了房地産市場過去幾年的爆發,這家1995年便成立的明星公司已經被無數后輩超越。

  轉型5年,SOHO中國業績震蕩

  從2012年宣佈從銷售模式轉到經營模式,SOHO中國業績經歷了連續3年下滑。

  2013年SOHO中國主營收入146.21億元,2014年這一數字下滑到60.98億元,降幅達58.29%。到2015年主營收入再度下降到僅9.95億元,下降幅度高達84%。

  轉型后三年內,SOHO中國凈利潤也走出了一條下滑曲線。年報顯示,2013年SOHO中國凈利潤73.88億元,2014年凈利潤下滑到40.8億元,同比下降44.78%,到2015年,這一數字為5.38億元,大幅下降86.82%。

  不過,從2016年開始,SOHO中國業績開始止跌回升,當年SOHO中國實現主營收入約人民幣15.77億元,同比上升58%;凈利潤約人民幣9.1億元,同比上升69%,凈利潤率達57.7%。

  2017年全年,SOHO中國營業額約19.63億元,同比上升24%;租金收入約16.69億元,同比上升11%;凈利潤約47.33億元,同比上升約420%;凈負債率51%。

  ▲SOHO中國營收和凈利潤(單位:億元) 數據來源:wind (注:凈利潤含少數股東權益)

  雖然沒有完成40億元租金收入目標,但SOHO中國2017年的業績看起來還算亮眼,尤其是凈利潤增長逾4倍。然后昨日財報公佈后,SOHO中國股價午后跌幅最高一度達9.3%,截至收盤SOHO中國報收4.48港元,跌7.44%。同時,SOHO中國今日(3月21日)延續跌勢,截至發稿跌3.79%。

  一個原因在於,SOHO中國去年凈利潤大增,源於去年連續兩棟物業項目的出售。去年6月和10月,SOHO中國分別出售了位於上海的虹口SOHO和凌空SOHO,約定的資産價格總計超過85億元,這兩次出售的價格不僅遠高於其成本(分別高出53%和85%),甚至還分別高於項目出售時重估賬麵價值約3.7%和7.9%。

  在昨天的業績會上,潘石屹稱,“過去銷售出去的都是非核心資産,留下來的都是核心資産,是不可替代的,賬面評估值都要比市場上的價值要低,剩下的資産都不賣了。”對於坊間流傳的售賣SOHO光華路項目,潘石屹也表示,“因為標的總價太大,要八九十億元,不太會有人來買,因此我們決定自己持有。”

  但如果未來不再持續出售資産,SOHO中國是否能夠保持凈利潤的穩定增長?

  業績會上,潘石屹向每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者表示,今年和明年,公司的物業估值會有很大提升,這部分價值會通過評估來體現,評估值的增加也是凈利潤的來源。

  但在知名地産人薛建雄看來,核心凈利潤就是買賣辦公樓和商鋪,因為不穩定,租金相對於SOHO中國來说還是太少。而如果將租金作為核心利潤,可能還不夠覆蓋財務成本,所以SOHO中國選擇不公佈這部分利潤。

  看空樓市,被競爭對手拋開

  看空樓市是SOHO中國轉型的一個重要原因,過去幾年潘石屹多次發表看空樓市的觀點。

  2015年潘石屹曾勸年輕人不要買房。在當時的一檔脫口秀節目中,潘石屹稱房價還沒有降到位,今后還得降。“這些年建的房子足夠多,房地産行業的基本面已經不太支持房價上漲了。所以年輕人不要買房子,現在是共享經濟,租房是共享經濟的一部分。”

  ▲圖片來源:視頻截圖

  2017年潘石屹再次坦言,“全中國的房子不是少了,都是多了,二綫城市辦公樓空置率超過20%、40%的很多,接近一半的辦公樓是空置的。”在房價問題上,潘石屹说,“住(房)的價格高,一出台房産稅,肯定房子的價格就降下來了,這就是我對中國房地産市場的基本判斷,基於這樣一個判斷,我就再不蓋房子了,已經多了,蓋它幹什麼呢?”

  ▲圖片來源:微博截圖

  《財經》雜誌報導,一位房企高管曾表示,“SOHO中國當初判斷房地産市場會急轉直下,才轉售為租。我認為它錯過了中國房地産這幾年的大發展,可以说是不進則退。”

  的確,過去幾年,中國房地産市場行情火爆,房價持續上漲,不少房地産企業大規模進軍二三綫城市,銷售規模極速放大。根據中國指數研究院發布的排行榜,2017年銷售額超過千億的房地産公司已經達到16家,其中碧桂園、萬科、恆大銷售額均超過5000億元,相比之下轉型之后的SOHO中國已經在地産界的各類排行榜上排不上號了。

  ▲2017年房企銷售榜前20位,圖片來源:中國指數研究院

  從股價表現來看,雖然SOHO中國從2015年探底之后,公司股價保持震蕩上漲的趨勢,從2016年至昨日收盤,股價上漲了172.84%,公司總市值達223.6億港元。然而,恆大、碧桂園等公司的股價漲勢更加迅猛,從2016年至昨日收盤,中國恆大股價漲幅為298.65%,總市值達到3452億港元;從2016年至昨日收盤,碧桂園股價漲幅更是達到495.82%,總市值達到3683億港元。

  面對殘酷的事實和業績的震蕩,SOHO中國也在不停地調整策略。比如,雖然SOHO中國曾宣佈不再走“開發-銷售”模式,但當SOHO中國的財務數據開始連續下滑時,潘石屹也只好繼續賣樓,並半開玩笑的说“能賺的錢就賺”。

  而2015年SOHO中國推出共享辦公産品SOHO3Q進行第二次轉型,眼下,潘石屹也更在意SOHO3Q的成敗。

  按照潘石屹2015年的計劃,到2017年,SOHO3Q將在全國省會級城市共佈局10萬個座位,SOHO3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。

  不過,數據顯示,截至目前,SOHO中國在北京、上海、杭州、深圳和南京擁有26個SOHO3Q中心,共計約2.6萬個工位,SOHO中國再次食言了。潘石屹表示,2018年底3Q的工位數將在2017年的基礎上提升一倍,達到5萬個左右,不知道這個目標能否實現?

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