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即將消失的海景:一個“神盤”業主與地産商的博弈

http://finance.sina.com   2018年04月16日 03:44   北京新浪網

  調查丨即將消失的海景:一個“神盤”業主與地産商的規劃博弈 

  來源:中國房地産報

  寫在前面

  一個行業,不管賺取多少經濟利潤,歸根結底是廣大群衆用貨幣投票支撐起來。但是,支付了貨幣,獲得的是地産商未告知規劃真相,有朝一日穿幫的時候,人民群衆當然有不滿意、不高興、不答應的理由。

  無論是國家,還是輿論,還是企業公民,無一不是要求和希望房地産公司不斷地創新引領市場,提升社會大衆的福祉,推動社會的進步,做一家受人尊敬的公司。在中國品質新時代,人們很不願意看到過去那種梟雄式的房地産商,他們希望看見的都是有底線講信譽的英雄般企業。

4月10日的座談會,最后不歡而散 中房報記者 陳標誌/攝4月10日的座談會,最后不歡而散 中房報記者 陳標誌/攝

  中房報記者 陳標誌丨海南陵水報導

  這是一個被稱為“神盤”的項目,慕名而來考察的地産同行、傾囊購買的全國業主,無不為最高時一年賣出近百億元和“一綫海景房,180度俯瞰游艇碼頭”折服。

  現在,時間的推移,榮光變成煩惱。海南省陵水黎族自治縣英州鎮清水灣蔚藍星宸二期海景房的業主們,最近都在開始擔心一件事:推窗看海的情景,將在不久會被一棟高達70余米的商業大樓遮擋,面朝大海的景象將不復存在。

  即將消失海景的海景房

  “我們是花了高價錢買的海景房,現在開發商要在前面蓋高樓。”不久前,海南陵水清水灣蔚藍星宸二期小區數百戶業主突然獲悉了一個不好的消息:與他們小區相鄰的地塊上,要蓋一棟70多米高的商業大廈。這棟商業大廈正好將小區多棟住宅的海景視線遮擋。

  陽光充足的日子,站在陽台,面朝大海,藍色浩瀚的太平洋盡入視野   中房報記者 陳標誌/攝

  “這一消息無異於晴天霹靂,這意味着我們當初花費遠超於同小區同戶型非海景房價格購買的海景洋房即將化為泡影。”4月10日,清水灣蔚藍星宸二期業主告訴中國房地産報記者,該小區距離海邊不遠,站在自家陽台就能俯瞰游艇碼頭,藍色海灣一覽無遺,“開發商之前的樓書也是這樣描寫的海景房,交房后的實際情況也是這樣。”

  現在,這樣一幅“面朝大海 春暖花開”詩意般的景象,在不遠的某一天很可能成為一種幻影。

  中國房地産報記者實地了解,清水灣蔚藍星宸二期由海南雅恆房地産發展有限公司開發,項目位於雅居樂清水灣核心區域。該項目2016年開盤,小區業主於2017年陸續入住。據小區業主介紹,該小區靠南側圍牆的5棟住宅,即11棟、12棟、13棟、15棟、16棟為海景房。

  業主張先生告訴記者,他是2016年3月份在雅居樂清水灣蔚藍星宸二期購房,當初售樓員稱,小區12棟、13棟洋房觀海效果最佳。張先生為此以高於小區其他洋房的單價,購買了13棟高層的一套海景房。

  “在小區的南側,及觀海視線的前方有一片空地,售樓人員解釋稱是規劃商業區,最高的建築不超過3層。”張先生稱,3層高的商業建築,也就相當於住宅樓的四五層樓高,“這就意味着,蔚藍星宸二期小區靠南側圍牆5棟住宅,5層以上住戶觀海沒有問題。”張先生還補充说,當時他在購房時,所看到的沙盤也是擺放着低層的水晶體,沒有高層建築標注。

  “我們從北方而來,稀罕海景,说白了也就是衝著海景房而購買。”蔚藍星宸二期多名北方業主告訴記者,如果不是海景房,他們根本不會考慮購買南側的5棟高層洋房,“不考慮海景,我們可以在蔚藍星宸二期小區后面買,價格還便宜許多”。

  一業主告訴記者,蔚藍星宸二期有2000余戶業主,與海景維權利害關係的業主有1000多戶。

  業主稱開發商隱瞞規劃事實

  “自2016年3月小區開始對外出售以來,無論是通過開發商工作人員介紹,還是根據售樓處的沙盤顯示,我們几乎所有業主在購房前至收房后這一期間,得到的關於小區南側規劃的相關信息均為:緊臨小區南側的空地規劃為商業區,且商業建築不超過3層。小區內靠南側圍牆的5棟住宅為一綫海景房。”該小區業主拿着一大摞材料告訴中國房地産報記者,觀海視線不會受到任何新建建築的遮擋,能夠180度俯瞰游艇碼頭。

  但在今年3月初,小區業主們到陵水縣住建及房管部門一打聽,之前的“小道消息”得以證實:前方空地商業區要建一棟16層、高達75米多的商業大樓。

  業主們在自家陽台掛出維護權利的橫幅   中房報記者 陳標誌/攝

  獲悉此消息后,業主感到很震驚,便找開發商交涉此事。同時,上述業主紛紛在自家陽台上掛出維護權利的橫幅。記者在蔚藍星宸二期小區採訪時,見到南側高層洋房住戶陽台上,掛滿了“雅居樂不講誠信”、“還我海景房”等橫幅,顯得十分扎眼。

  業主認為,開發商故意向購房者隱瞞商業區高層規劃, 通過虛假宣傳誘導購房。根據業主的查詢資料顯示,蔚藍星宸二期南側商業區規劃,早在2014年6月就通過有關部門的批復,其中就已包含一棟16層高的商業大樓。這意味着,雅居樂清水灣蔚藍星宸二期項目在開始售樓時,該商業區早就規劃了高層建築。

  小區業主稱,他們在2016年購房至今年3月間,始終被欺騙蒙在鼓裏,“在我們購房時,售樓人員反復強調南側的空地只是低層商業區,不會存在任何3層以上的高層建築遮擋業主海景視野。”另外,業主業找出了當初購房時拍攝的照片,照片上顯示商業區沙盤並沒有高層建築標識。

  “既然2014年就有了規劃批復,為何當初不告知購房者‘商業區有高層建築’這一關鍵性事實?”業主認為,開發商完全沒有盡到任何將相關信息全面、明確地告知購房者的義務,海景、俯瞰游艇碼頭、緊臨低層商業等都成了該小區的重要賣點,不斷誘導業主們花費幾十年積蓄重金購買此類海景戶型。

  雙方多次協商均不歡而散

  雅居樂清水灣蔚藍星宸二期業主還提及其他方面的異議與訴求,但“即將消失的海景”成為他們維權的焦點問題。

  蔚藍星宸二期業主為此與開發商經過多場溝通,但均無果而終。“有一次維權,業主找人專門製作的T恤還沒穿上,就被人搶走了。”業主劉先生告訴記者,業主與開發商至今有過三四次溝通協調會,但每次都是爭爭吵吵幾句就散了場。

  4月10日下午,開發商再次召集部分業主代表舉行見面座談會。記者了解到,參加座談的有陵水縣英州鎮的領導、開發商多個部門的相關負責人,以及部分業主代表。開發商一位負責人在座談會上多次強調稱,這是一次“正兒八經坐下來溝通”。

  座談會一開始,開發商在投影儀上播放PPT檔案,以商業區“2014年批復版”與“2018年諮詢版”(尚未得到批復的版本)做對比,稱為了便於招商,只是將原來連體的商業區建築做了隔開,即將大的商業體拆分成幾個區域。開發商表示,爭議焦點的商業大樓在2014年的批復裏是一直存在的,“2018年諮詢版保留商業大樓外立面、外輪廓不變,同2014年批復版一致”。

  該負責人稱,2014年的規劃批復就有一棟16層、高度是75.2米的錯層建築,對商業綜合體規劃的修改,是為了豐富商業業態,“高層建築一直是存在的,沒有更改規劃。”對於業主稱“沙盤水晶體沒有標注高層建築”的说法,開發商方面回應:正在規劃中的項目,一般都用水晶體標注,證明一點是這一塊是有建築,無論是相關法律法規還是行規,都是允許和這樣做的。

  海南雅恆房地産發展有限公司開發部相關負責人也解釋稱,商業區地塊在2014年10月9日就拿到了規劃批復,當時按照市場行情,想做一個大的商業體(10萬平方米商業綜合體);后來考慮到當地招商困難的實際,所以從2014年就開始調整規劃,“2016年10月開過專家論證會,我們也在(當地)政府網站公示過。原來是要改成兩棟大樓,政府不同意,目前還是一棟大樓,層數層高不變,我們也做了一個視線分析(觀海效果分析),紫色(不可視)部分占很小的部分。”

  有業主問到:“折射點(可視海景)是從幾層樓算起?”開發商方面並沒有做正面回應,而是再次強調沙盤水晶體標注的是規劃設計中的商業區。開發商方面還表示,蔚藍星宸二期並不是一綫海景地塊,“你那地塊就不是一綫海景地,這個就不用爭論了,馬路對面那邊才是一綫海景,你買樓應該看哪個位置”。

  但業主認為焦點的問題是,開發商及銷售人員是否盡到告知義務,否則就是故意隱瞞事實,通過虛假宣傳誘導購房。開發商則回應,這個要問公司銷售方面,業主可以與公司法務部進行溝通,如果協商不成可以通過法律訴訟途徑解決。

  最后,這次雙方正式溝通協商不歡而散。

  規劃部門:會高度重視業主訴求

  “開發商的這一行為,已經嚴重損害了業主的合法利益。我們唯一的訴求,就是前面不能蓋高樓,我們要能看到海。”雅居樂清水灣蔚藍星宸二期業主對這次的協商溝通結果表示很不滿意,“我們懇請政府有關部門盡快組織聽證會,對開發商的變更規劃及審批程序是否合法等進行公開聽證。”

  “既然是2014年就有了規劃,開發商在2016年賣樓時,為何不告知我們?”該小區業主對此表示很難理解,自己買了海景房沒住多久,海景就要不見了。

  一女性業主也向記者提供了最近她與銷售人員的一份通話錄音記錄。在這份通話記錄中,銷售人員林先生明確表示,蔚藍星宸二期小區南側地塊就是規劃建設不超過3層的商業綜合體,並沒有要建高層建築一说。林先生稱,該女性業主當初購買的就是海景房。

  陵水規劃部門相關負責人表示,對於業主的訴求,他們會高度重視。英州鎮黨委一位副書記表示,業主可以通過正當的途徑,合法、理性地進行維權。

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