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驚爆!美國9大城市房産價值可能被高估

http://finance.sina.com   2015年09月29日 06:48   北京新浪網

  據美國知名房産分析機構數據顯示,美國房價被高估(出售價格遠高於市場實際價格)的城市已不在少數。讓人抓狂的是,目前這些城市的房價仍然在“堅持不懈”地上升。

  根據權威房産分析機構CoreLogic上周發布的一份報告顯示,在美國前100個最大的地區房産市場中,就有14個城市的房價被嚴重高估;而這一數字在第一季度時僅為7。CoreLogic在對2015上半年美國各地房産市場數據進行嚴密監控與分析后發現,被高估的房産市場都有如下特徵:

  現有房産價格超出當地房産長期可持續正常上漲水平10%以上。

  現有房産價格與人均可支配收入差距較大,人均住房可負擔能力較小。

  供應量不足成“被高估“主因 買家購買熱情絲毫未減

  CoreLogic首席經濟學家Sam Khatar認為,導致房産市場被高估的主要驅動力為“房屋供應量”。 “精明的開發商並不會給所有買家建造充足的房子,確切地说,他們專注於利潤率而不是規模”。也就是说,開發商總是將目光放在“如何增加中間費用”上,而往往忽視了市場,所以當地需求量總是“被迫”增長強勁。

  值得注意的是,“價值被高估”的現象總是伴隨着房價的飛速上漲,即使該地的人均收入並沒有太大的變化。根據知名房産信息機構RealtyTrac的數據顯示,在過去兩年裏,美國平均房價漲幅為11.5%,達到18.95萬美元;特別是一些地區房産市場,房屋升值幅度已超過20%。與此同時,美國個人收入卻跟不上步伐:根據聖路易斯聯邦儲備銀行(the Federal Reserve Bank of St. Louis)的數據(經過通脹調整)顯示,美國實際個人可支配收入在過去兩年裏的上升幅度僅為5.5%。

  當然,即使在這些房價被高估的城市裏,房屋交易量仍然在大幅度增長。對此,Khatar表示這種狀況十分正常,“一個市場僅僅是房價被高估並不代表它就存在泡沫,所以並不影響買家的購買熱情;但未來房價的反彈狀況卻是一個未知數”。

  奧斯汀房價漲幅超“正常增長水平”42.3% 德克薩斯州3城市上榜

  以下為CoreLogic篩選出的美國9大放假被高估城市:

  美國奧斯汀(Austin, TX;德克薩斯州首府)

  奧斯汀市及其朗德羅克(Round Rock)地區以超過“可持續正常房價上升水平“42.3%的增長率坐上了“房價被高估城市榜單”的頭把交椅。CoreLogic分析師稱之為“令人驚愕的漲幅水平”。與2013年10.3%的漲幅相比,2014年該地區的房價升值幅度已超過16.3%。

  查爾斯頓(Charleston, SC;新弗吉尼亞州首府)

  查爾斯頓的老城區及北部地區的房屋價格超出當地“可持續正常房價上升水平”(以下簡稱為“正常增長水平”)23.4%。2013年,該地的房價漲幅僅為5.4%,而2014年漲幅躍升為12.8%。

  邁阿密(Miami, FL;弗洛裏達州東南部港口城市)

  因經濟衰退而遭受重創的邁阿密現在“又回來了”。該地區房價平均超出“正常水平”20.6%。在經歷了2013年11.5%和2014年15.6%的房價漲幅后,目前邁阿密地區的房價仍然在以令人震驚的速度不斷增長。

  華盛頓(Washington, DC;哥倫比亞特區)

  盡管是一個充滿活力的地方,但華盛頓地區仍然有它的缺點:擁有全國最糟糕的交通和大部分人買不起的昂貴房産。據統計,該地的房價升值速度超過“正常水平”19%。

  諾克斯維爾(Knoxville, TN;美國田納西州東部城市)

  諾克斯維爾成為田納西州唯二上榜的城市之一。現有房屋價格超出“正常水平”14.4%。與2013年僅為4.5%的房價相比,2014年的房價漲幅已經超過11.4%。

  費城(Philadelphia, PA;賓夕法尼亞州東南部港口城市)

  費城房價一直在以驚人的速度上漲,僅2014年,其房價漲幅就達到16.7%,成為該榜單中2014年房價漲幅最高的城市。費城現有房價高於“正常水平”14.2%。

  達拉斯(Dallas, TX;德克薩斯州港口城市)

  德克薩斯州的城市之所以在榜單中佔據最多席位(有三個城市上榜),近年來勢頭強勁的州經濟增長能力與房屋可負擔能力功不可沒。然而,Khatar認為,該地的房屋供給量遠沒有滿足需求量,所以才導致達拉斯市的房價,包括普萊諾與歐文地區,超過“正常增長水平”14%。

  聖安東尼奧(San Antonio, TX;德克薩斯州南部城市)

  這是德克薩斯州第三個上榜城市。該市房價超出“正常水平”12.4%。2013年房價漲幅為6%,而2014年則升至10.3%。

  納什維爾(Nashville, TN;田納西州首府)

  納什維爾地區(包括戴維森、莫非斯堡和弗蘭克林地區)很多手頭拮据的居民一直都在為自己的房産市場唱“悲歌”,該地房價超過“正常水平”12.3%,僅2014年房價漲幅就達14.1%。

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