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美國房地産還能漲多久? 專家如是说

http://finance.sina.com   2015年11月02日 06:38   北京新浪網

  美國房地産還能漲多久?

  也許還有一種判斷方法,就是回歸到價值與價格互相追逐的簡單道理。CBRE一份最近的報告的結論是,關於美國房價,不只今天的售價是很合理,而且還有繼續上漲的空間。CBRE倫敦首席經濟學家Richard Barkham評價说,我覺得現在的價格有着良好的支撐,很多因素能夠支持它,並且上漲中的價值有很健康的未來。這裏的支撐,也就是很好的經濟,工作增長,以及不斷升高的佔有率及租金。“我們能看到在未來幾年裏房租穩健的上升趨勢,這將提高現金流”。

  CBRE最近還做了一項甲級寫字樓租金收益與本地債券收益的國際比較的研究。歷史規律顯示這兩者之間的平均價差在300個bps。最近的數據顯示美國低於這個標準: 只有240個bps的債券收益與資本化率(cap rate)的價差。然而,當考慮到未來的租金漲幅時,這一價差一躍而升至850個bps。

  事實上,從全球來看,和歐洲,中東和亞洲相比,美國有着最高的價差—650 個bps,而最低的亞洲只有270 個bps。根據Barkham的評論,這表明在美國,在未來的兩到三年中,我們還有很高的上漲空間。

  盡管CBRE也在看一些美國的門戶市場(gateway markets),比如洛杉磯,紐約,波士頓和芝加哥,但Barkham認為美國經濟的繼續增長,“這種復甦已經蔓延到二綫城市,以及現在正在影響三綫城市。我們將在美國的二綫和三綫城市看到相同的價值與價格的上漲。”並且進一步補充,“現在是在美國投資中部地區的絶佳時機”。

  美國另一家房地産研究機構RERC的主席 Ken Riggs覺得“房價還要再漲12個月”。而關於“哪裏有最好的機會”,他的看法是,因為很多便宜的項目已經消失了,所以投資者必須要承擔更多的租賃風險以及開發風險而獲得高回報,正如現在已經發生的。或者,去投資那些更小的而有着更高回報的市場。所以,根據RERC的大都市排名指數,在前20的主要大都市中,有着最好相對價值的商業地産投資機會的城市都是二綫城市:排名前五的分別是“奧斯汀(Austin), 聖安東尼奧(San Antonio), 羅利(Raleigh),達拉斯( Dallas),以及 奧蘭多(Orlando)”。值得注意的是,在這份投資價值的排名上,紐約,洛杉磯,波士頓及華盛頓都不在其中。

  對投資者來说,在資本化率已經非常低的今天投資房産的風險主要來自於,當五到七年后人們需要賣掉這些資産時,很有可能,資本化率已經升高了200或300個bps。因為資本化率會隨利率而升高,未來的高利率很可能迅速的把資産價值帶走。因此,今天的投資者們必須要有一個長期眼光,以及必須對他們將要投資的資産高度自信。

  然而,人們的一個共識是,相比較其他投資方式,包括低回報的債券或高風險的股票市場,商業地産仍然有着它的吸引力。最后關於美國房地産還要漲多久,Barkham的回答是“只要美國的經濟還繼續增長並且産生就業,現在的資本化率就是有良好支撐的。在四五年以后會有一個時間,當利率開始上升,使得這個平衡變得有些問題,但那也是很久以后的事了。”

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