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李鐵:中國房屋壽命普遍較差 仍然需要發展房地產業

http://finance.sina.com   2018年06月13日 16:21   21世紀經濟報道

  從城鎮化的視角來重新認識房地產

  李鐵(中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家)

  前一段時間有觀點提出,中國房地產市場已經飽和了。理由是目前我國城鎮居民住房面積達到了36.6平方米,農村居民人均住房建築面積45.8平方米,我們已經接近發達國家的水平。

  如果比較英國、愛爾蘭、日本、德國、中國的人均住房面積,單從靜態的數字看,我國是在逐步縮小與各發達國家之間的差距。甚至僅從人均住房面積上看,我國已經超出了一些發達國家。但是從綜合角度分析,我國和發達國家之間還有非常大的區別。我們可以從動態和其他方面分析,是否我國因爲人均住房面積標準的大幅度提高,我們的房地產就達到了飽和的狀態,就不需要發展房地產了?

  中國仍然需要發展房地產業

  首先從人均住房面積上看,目前的算法城鎮人口人均居住面積低於農村人口,但這是按常住人口計算得出的結果。雖然按常住人口計算,城鎮人均住房面積是36.6平方米,低於農村人均住房面積的45.8平方米。如果按戶籍人口算的話得出來的結論是不一樣的,城鎮戶籍人口人均住房面積是51.9平方米,而農村纔是33.2平方米。因爲我國住房的空間分佈特點和建房或購房人羣大多是與戶籍人口相關的,所以我們必須要以戶籍人口來計算。

  其次從城鎮化進程來看,未來中國城鎮人口還要增加。現在戶籍人口城鎮化率是42.35%,常住人口城鎮化率是58.53%。即使到2020年常住人口城鎮化率達到60%,到2030年可能達到70%,但是常住人口和戶籍人口的差距仍然爲16個百分點多。也就是說在城鎮就業的2.8億存量農民工,因爲戶籍的原因,絕大多數並沒有在城鎮買房。如果實現了城鎮化率到70%,還要增加兩億多人口。就會出現住房結構在空間上的變化。另外還有7300萬的城鎮間流動人口,從小城鎮和中小城市到大城市的就業人口,他們的住房一部分在原戶籍所在地,現在隨着就業的遷徙,需要在就業所在地購買和租賃住房。這種隨着城鎮化進程帶來的就業空間變化會決定着我們未來的房地產發展趨勢,將會是長期持續增長的。而不能用人均靜態的住房面積的計算方法來評價我們的房地產發展走到盡頭了。其實在未來很長一段時間內,中國的房地產市場還有非常大的潛力。

  第三,中國的房屋壽命普遍較差。舉一個數字,英國平均住房質量長達132年,美國74年,日本現在是100年,正在向200年努力。中國住房平均壽命二十五到三十年,當然這是大大地被農村住房拉低了,八億多戶籍的農民,他們所居住的房屋壽命也就二十年左右。農村住房和城裏面的危舊房,例如上世紀六七十年代,甚至八十年代住房質量都很低,都需要改造。這種住房空間的騰挪和質量上的提升所帶來的房地產發展潛力也不亞於我們剛纔講的城鎮化的數字變化。

  第四,消費升級。所謂消費升級一方面是要求住房供給形式的多元化和住房質量的提高,同時也包括住房面積的改善。我們經常講一套房是剛需,實際上在很多特大城市二套房也是剛需。發達國家就是這樣,城裏一套小住房,在郊區買一套大住房。實際上在北京,包括很多大城市,都存在着這種現象。伴隨着二套房剛需的變化,住房的郊區化也非常明顯。據統計,北京市2017年93%的房子在五環外。我們也注意到城市中心區的住房發展空間已經基本走到盡頭。現在普遍往郊區發展,有二套房剛需的原因,也與住房的價格有關。所以在都市圈特色小鎮受到很多人的關注與二套房剛需現象有直接的關係?

  第五,和其他的資產品比較來看,房地產目前仍然有很強的投資價值。

  第六,買房置地是中國長期的文化傳統。過去我們講,農民工掙錢幹什麼?回家蓋房子。城裏人有錢要買房。歷史上在城裏當官或者經商的人都要在家鄉蓋大宅子,所以我們看到了保留完好的古鎮。其實在我們腦子裏根深蒂固的幾千年的長期文化傳統,買房是一個很重要的習慣,這個習慣也是代表了中國特色的影響房地產發展很重要的因素。

  中國房地產市場的分化格局

  中國仍然需要發展房地產,在這樣一個宏觀背景下,我們怎麼來判斷當前中國房地產發展的形勢呢?

  第一,冰火兩重天,“火”是火在一線城市,北京房價上漲、上海房價上漲,中心城區十萬元以上,這是一線城市的普遍現象。提出限價政策,就是針對一線城市和部分的二線城市的高房價問題。其實在這些城市,實際上不是房價上漲的問題,而是住房供給不足,因爲適合於中低收入人口兩萬元以下一平米左右的住房幾乎沒有。另外就是一線城市和省會城市等區域中心城市優質的公共資源也是促動房價上漲的很重要的因素,公共資源、位置條件決定房價上漲有很大的空間,這將是中國房地產供給結構中長期存在的現象。所謂“冰”就冰在大量三四線城市房地產積壓現象非常明顯。我們選了不同的部門包括民間單位做的統計,也根據房地產年鑑進行了測算。有些城市的住房庫存消化時間達到了七年、八年,最高的十幾年。針對“冰火兩重天”的房地產形勢,我們看到現在採取了兩個針對性的政策,一個是去庫存,一個是限價,但基本上是行政手段,並沒有根據市場的供需情況做出合理的政策調整。

  第二,城鄉間的住房供給要發生變化。因爲城鎮化,農村人口進城,必須出現空間大挪移。所以這裏將來涉及到2.8億存量農民工和未來2億多增長的農業轉移人口,以及7300萬城鎮間流動人口,這些人的就業甚至居住的空間變化一定會影響到城鎮住房的供給要增加,這將是一個大趨勢。

  第三,農村住房消費空間的變化也對未來市場格局會產生影響,特別是對淮海經濟區產生影響。現在外出打工的流出地,也就是外出打工人口較多的省份,在上個世紀八十和九十年代,甚至到本世紀初,農民工掙了錢是回村裏蓋房。現在不同了,現在農民工要到縣城裏買房。農民工的兒女結婚不是看村裏的房子有多麼漂亮,而是攀比誰家在城裏頭有一套房子。在大城市買不起,但是在縣城一定要有房,這也涉及到未來的子女教育和公共服務問題。再者,農民返鄉創業,也是需要回家在縣城買房的。所有這些變化都將影響我們中小城市的住房供給格局。

  第四是都市圈和特大城市房地產需求還會進一步增長。首先,我列出的幾個城市——鄭州、成都、武漢,雖然沒有一線城市漲的快,但是房價也是處於平穩的上升階段。其次,都市圈的近郊區、遠郊區,這些點住房供給結構也會發生變化。以京津冀都市圈爲例,從北京市中心區最紅的每平十萬,再到15公里半徑的郊區,再延伸到30公里以至於50公里半徑,房價在不斷下降,遠郊區甚至降到1萬左右。所以未來整個都市圈住房空間供給結構和價格的變化,也都會在都市圈輻射空間更大的範圍內體現出來。

  綜上所述,當前房地產問題主要是空間結構的不平衡。站在全國的角度來說。地產的供需波動變大的主要原因就是土地財政放大住房空間結構的供給不平衡。一線城市行政區域內因人口控制政策限制了住房供給,導致中低收入人口對高價住房的過度關注。而房地產庫存嚴重積壓的城市則是因爲政府和企業的雙重推動,導致了房地產供給過剩,甚至對地方財政和債務產生了負面影響。

  房地產應該因城施策

  關於政策建議,我比較反對行政色彩過濃的干預手段。最好是因城施策,把房地產調控的政策交給地方,避免採取一刀切。因城施策就是在房價高的地區解決住房供給問題,把房價降下來。解決住房供給就是在距離主城區30公里到50公里半徑的中小城市和小城鎮,提供有特色的小鎮去發展低價住房。舉北京爲例,從京津冀一體化大戰略看,如何通過地產的發展疏解首都功能,緩解主城區人口增長的壓力,還有很多好的政策可以發揮作用。

  在房地產庫存積壓嚴重的城市,要採取行政、財政、金融和土地等綜合手段,明確責任主體,要求城市政府負責人制定消化庫存的政策。

  加快戶籍管理制度改革。還有兩億多的農村人口在城裏就業,如果給這些人口落戶,可能房子會賣得更快。這樣的話,有利於落實中央的城鎮化政策,所以戶籍制度改革是推進房地產發展非常重要的因素。

  加大都市圈的房地產供給,都市圈主要指京津冀、長三角、珠三角等,這些地區的住房供給怎麼在更大空間範圍內進行調整,不能簡單地從人口控制的角度去考慮。應該反對通過行政手段進行限價,因爲這會導致房價上漲的問題越來越突出。

  加快農村集體建設用地改革。鼓勵農民轉讓宅基地,帶資進城。隨着產業郊區化、工業郊區化,集體建設用地入市或者在不改變所有權性質的前提下,可以發展產業並降低土地成本。提供中低收入人口的住房和租賃住房,可以採取房地產商和集體土地所有者的合作,降低土地出讓金過高的壓力,使房地產商和農民形成共享利益,降低房價。同時鼓勵農民通過宅基地的轉讓,可以帶資進城購買住房,推進城鎮化進程。

  促進城市發展模式轉型。在中西部地區的中小城市爲農業轉移人口返鄉創業創造條件,當然也可以帶動中西部地區縣城房地產發展,還有就是加快房地產稅收制度改革。

  (本文是作者在貝殼找房舉辦的淮海經濟圈高峯論壇的主體發言整理,經本人審閱)

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