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媒體:房地產調控不能單打獨鬥 擴大供應才能抑制炒房

http://finance.sina.com   2018年06月13日 16:24   21世紀經濟報道

  房地產調控不能“單打獨鬥”

  本報評論員 歐陽覓劍

  據媒體統計,今年1-5月,全國各地出臺房地產調控政策達150多次。僅5月份,全國就有超過40個城市發佈多達50次的調控政策,創下單月調控次數最多的紀錄。“五一”前後,住建部就房地產調控問題約談12個城市,其中多數出臺了新的調控措施。

  受到約談並採取了措施的城市包括徐州,在6月上旬出臺了限售措施,它屬於三四線城市。另一個三四線城市宜昌也於近期開始實施限售和限價措施。這顯示房地產調控的地域範圍還在不斷擴大,從一二線的熱點城市向三四線城市深入,對炒房的熱錢形成“圍追堵截”之勢。

  調控措施密集出臺,力度加強,範圍擴大,一方面表明了地方政府和有關部門調控的決心,不實現房住不炒的目標就不罷休。另一方面,也反映了調控的效果還不是特別明顯,炒房的熱錢依然存在,在等待和尋找機會,資金還在大規模地進入房地產市場,房價上漲的動力沒有真正減弱。從國家統計局的數據來看,本輪調控以來,雖然熱點城市房價漲勢減緩並有部分城市小幅下降,但並沒有形成下降的趨勢。進入5月,一些城市出現了排隊買房的現象,炒房熱情甚至有可能高漲。

  這樣的狀況表明,房地產調控效果不佳。統計數據顯示房價漲勢受到了抑制,但很大一部分原因是“四限”措施抑制了流動性甚至直接限制了價格。也因如此,房地產領域的問題被部分地隱藏起來,但風險並沒有消除。其一,資金仍在進入房地產領域,土地購置費、住房貸款都在較大幅度地增長,因此,依然有泡沫增長的風險。其二,居民購房的成本還在上漲,房租也在隨之增長,因而實體經濟還面臨成本增加的壓力。其三,由於房價上漲的預期仍然較強,房地產相對於實體經濟有更好的盈利預期,因此,相當一部分資源優先向房地產領域配置的狀況沒有改變,還在從實體經濟“吸血”,表現之一是工業貸款的增速遠低於房地產貸款。

  因此,可以預見,堅持房住不炒原則的地方政府和有關部門還會繼續加強房地產調控。問題在於,繼續加碼就能使房地產調控的效果得到加強嗎?調控措施主要就是“四限”——限購、限貸、限價、限售。開發商和投資者正在逐漸適應,並形成了一些對策,例如以裝修合同應對限價,以人才引進應對限購。本輪調控已經持續了快7個季度,很多房地產調控措施都在多個城市實施過了,但效果並不是很理想,這就說明,加碼和擴圍並不能完全解決問題。需要對房地產調控措施進行反思並着手建立長效機制了。

  越來越多的人認識到了,房價快速上漲的根本原因是供不應求,擴大供應才能從根本上抑制炒房的熱潮。近期深圳實施的住房制度改革,就主要從供應做文章,提出2018-2035年的18年間要新增建設籌集各類住房共170萬套。去年北京和上海先後提出了5年150萬套和5年170萬套的預期目標。還有不少專家提出土地供應與城市人口掛鉤的建議。

  供需平衡應該是房地產發展長效機制努力的方向,而且首先應該是數量的平衡。如何才能使供需趨於平衡呢?以往的房地產調控主要是抑制需求,但這隻能見效於一時,需求會在調控之後爆發出來。擴大供應的措施也被實施過,但很多時候預期目標都難以實現,宅地供應經常完不成計劃,從供地到交房的進度更是不理想。經過多個調控週期之後,我們應該認識到,房地產市場的供需平衡並不是房地產調控就能推動的。

  從需求端來看,“四限”能夠暫時地抑制需求增長,但隨着人口大量流入一線城市、省會城市,潛在需求的增長會變得越來越“剛性”。外來人口增長不受房地產調控措施的約束,而是與產業政策、人才政策、城鎮化政策相關。近年來,各個層次的政府都鼓勵高端產業、新興產業、總部經濟的發展,一線城市、省會城市才能聚集這些產業發展所需的各種資源,因此人口流入了這些城市。三四線城市沒有產業的發展和人口的增長,但由於房價較一二線城市低,可以吸引返鄉置業以及外來投資者。從供給側來看,一線城市、省會城市缺乏足夠的動力去完成土地供應計劃、加快開發進度。

  因此,這一輪房地產熱潮其實與求高求新的產業政策以及隨之而來的人口流動有關。而且,爲了支持高端產業、新興產業的快速發展,金融創新是被鼓勵的,造成了較爲寬鬆的融資環境,這也推動了購地、購房資金的快速增長。房地產熱潮不減,又會阻礙發展模式的轉型和經濟結構的優化,一些支持高端產業、新興產業的政策往往被轉化爲房地產的利好。

  要推動供需趨於平衡,只靠房地產調控“單打獨鬥”是不夠的。房地產長效機制的建立不能囿於房地產領域,還應該結合產業、人才、城鎮化、金融等多方面的政策。

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