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清華大學教授:需要警惕土地金融推高資產價格

http://finance.sina.com   2019年07月02日 16:21   21世紀經濟報道

  評論丨需要警惕土地金融推高資產價格

  朱寧(清華大學國家金融研究院副院長)

  我們土地財政的問題,如果將國家想成一個公司,那財政就是金融。對於如何利用土地這個資產進行融資,我們可以從兩個角度去思考。第一,爲什麼其他國家沒有能夠使用土地進行融資?第二,政府有沒有比土地更好的資產可以用作抵押品,以創造信用或者提供擔保?

  其實,從經濟史來看,政府融資有三種不同的方式。第一個是貴金屬,例如在十五世紀至十六世紀,西班牙、葡萄牙等國家在找金子,用金子作爲額外的基礎貨幣,推動經濟發展。第二個是用實實在在看得見的不動產作爲抵押品,來創造或釋放財富、資金,這以我國爲代表。第三個是不依靠實體的資產,完全靠信用,比如美國就是如此,就靠不斷印鈔,大家相信它能把債還上。每個方式都有其優勢和不足。

  同樣是房地產,美國藉助房地產推動經濟發展,也是利用政府信用,用更加貼近市場化的方式,對住房貸款利息施加影響,通過市場向買房的人提供補貼。

  以土地作爲抵押品融資,看起來是一個非常好的選擇。但這會使資產價格和貨幣供應受到的限制被放鬆。那麼,有沒有其他方式可以達到土地金融類似的效果,是不是還有尚未被試驗過的其他做法?這是一個有趣的問題。

  過去二十年間,在全球範圍內,對於財政政策和貨幣政策相互之間的關係、實施財政政策和貨幣政策的手段、財政政策和貨幣政策的負面效果等問題,都發生了天翻地覆的試驗。試驗的結果和大家的認知有所不同。

  如果回到凱恩斯經濟學,無論是財政政策還是貨幣政策,目的都是創造總需求。總需求中有一些是真實的投資、消費需要,最後會推動生產、創造財富。但與此同時,也會發生資產價格的調整,由於財政政策或貨幣政策,資產價格可以在短期之內很快升值,使財富分配發生顯著的變化。這種資產升值是不是可持續?

  土地財政、土地金融經過了很多年的發展,今後會發生什麼情況?我認爲,我們面臨很大的潛在的泡沫。我們可以將一個經濟體分爲貿易部門和不可貿易部門,房地產明顯是不可貿易的部門。如果是可貿易的,資產在全球無論什麼地方,價格都應該是一樣的。但是,房地產的價格在全球是不同的,同樣價格的房地產,在美國出租可能有年化6%的收益率,而在中國出租可能只有年化1%的收益率。這種收益率的差距,理論上會引起資本的流動,使資源重新配置。但由於我國資本項目沒有完全放開,這種情況並沒有發生。這使中國房地產的資產價格得以維持,但也說明,已經出現了潛在的泡沫。

 

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