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北京公積金新政刷屏了 對剛需影響多大?

http://finance.sina.com   2018年09月13日 18:40   21世紀經濟報道

  工作超11年纔可貸120萬,還認房又認貸!北京公積金新政刷屏了,對剛需影響多大?

  21世紀經濟報道 

  導讀:北京13日晚發佈公積金新政,消息一出,在各大羣裏都炸鍋了,稱這是史上最嚴公積金貸款新政,9月17日執行! 由此可見,北京的年輕人用公積金買房沒那麼容易了。

  “本來公積金貸款額度就很少,按照這個政策,公積金將基本離開剛需。而從認房又認貸看公積金政策全面收緊。”

  來源丨21世紀經濟報道(jjbd21)綜合自21世紀經濟報道(記者 王營)、北京日報客戶端(編輯 曹政)、北京住房公積金管理中心、中國基金報等。

  圖片來源 / 新華社

  昨晚,北京市發佈的公積金貸款新政讓不少剛需購房者感到“心塞”。

  北京住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》:

  自9月17日起,網籤的購房,在使用公積金貸款的時候,將執行“認房又認貸”的政策。同時,今後公積金貸款將與繳存年限掛鉤,每繳存一年可貸10萬元,繳存12年可以貸到最高的120萬元。

  “認房又認貸”主要影響的是貸款的首付比例和貸款利率。

  北京住房公積金管理中心表示,此次出臺的新政,目的是堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,落實北京城市總體規劃有關要求,積極引導市民合理住房消費,支持市民的基本住房需求,抑制投資投機性購房行爲。

  不過,此次公積金貸款新政可能會誤傷剛需。

  我們先來劃個重點:

  圖片來源 / 北京日報新媒體

  下面來看看重點的解讀:

  關注點一:公積金需要繳存11年纔可貸款120萬

  過去,公積金貸款額度最高是120萬元,繳存時間的長短並不會影響額度的多少;新政將實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。

  北京住房公積金管理中心相關負責人說,爲體現制度的公平性和公正性,每繳存一年可貸10萬元,最高可貸120萬元。

  計算繳存年限時,也會有幾種特殊情況。如果繳存年限不夠1整年的,按1整年計算。他舉例,如果繳存期限是13個月,也會算爲兩年,可貸20萬元。此外,如借款申請人爲已婚的,覈算貸款額度不會相加得出,而是以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。

  舉例:如果是22歲大學本科畢業職工,就職後開始繳存公積金,正常情況下可貸滿120萬需要繳存11年以上,也就是34歲左右。“這主要是爲了引導市民合理住房消費,落實‘租購併舉’、‘先租後買’。”這位負責人說。

  另外注意!繳存年限不夠1整年的,按1整年計算。也就是說,當您繳存到1年零1個月的時候,認定的是您繳存了2年,可以貸款20萬元。

  那麼,如果是夫妻,兩個人各自繳存了6年,是不是可以一起貸到120萬元?答案是不行的。

  按照新政,如果借款申請人爲已婚的,覈算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。也就是說,丈夫是7年,妻子是5年,那麼也只能貸70萬元。

  另外,目前公積金的貸款額度是與繳存額相關的。新政實施後,原先的計算標準還有效麼?答案是依然有效的。也就是說,要同時滿足原來的標準和這次的年限標準,才能獲得貸款額度。

  關注點二:“二套房”既認房又認貸,二套最高貸款額度降至60萬

  首先, “認房又認貸”將影響準備用公積金貸款購二套的北京市民。

  去年“317”新政中,商貸已經實施了“認房又認貸”,公積金貸款目前則只是“認房”,即不看貸款記錄,只要是名下無房,即可按照首套房申請公積金貸款。

  這次新政中,公積金貸款也實施了“認房又認貸”。也就是說,購房家庭名下無住房貸款記錄(包括商貸、公積金貸)且在本市無住房的,按首套房貸款政策辦理;凡不屬於首套房情形,被覈定爲是二套房的,按二套房貸款政策辦理。被覈定爲有兩套及以上住房的,不予貸款。

  “認貸”指的是在人行徵信系統中全國範圍內的個人住房貸款記錄。也就是說,如果是在外地的購房貸款記錄,也會被認定爲有貸款記錄的。

  具體的適用貸款政策,見下方表格:

  同時,新政下調了二套房貸款最高貸款額度,由80萬元下調爲60萬元。總的來看,如果“認房又認貸”後被判定爲“二套房”,相比過去將面臨貸款額度下降、首付比提高。

  關注點三:首付比不再統一20%:普宅35% 二套非普80%

  “認房又認貸”主要影響的是貸款的首付比例和貸款利率。這一次,公積金貸款同時也調整了首付比例。

購買經濟適用住房的,首付款比例不低於20%; 

購買共有產權等政策性住房的首套住房,首付款比例不低於30%; 

購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低於35%,首套非普通自住房的首付款比例不低於40%。 

購買普通自住房且爲第二套住房的,首付款比例不低於60%;購買非普通自住房且爲第二套住房的,首付款比例不低於80%。

  這樣調整過後,公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。一樣實施差別化的首付政策,對於共有產權這樣的政策性住房,仍然給予30%較低的首付比例。

  組合貸的首付比例是也因此提高,原本組合貸也是就高原則,即商貸那邊的首付比例比公積金貸款高的話,那麼就按照商貸來定首付比例。而此次公積金貸和商貸的首付比例看齊後,首付比例都一樣,沒有就高原則了,首付比例和原來的一樣。

  關注點四:東、西城戶籍買郊區房貸款額度可上浮20萬

  此次,政策調整特別對東、西城戶籍的市民買郊區房給予鼓勵政策,此次公積金貸款爲落實北京城市總體規劃的有關要求,實行差別化貸款額度。

  比如一個家庭,丈夫和妻子的戶口都在東城區或西城區的,如果購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(城六區)以外的首套住房,最高貸款額度可上浮20萬元。也就是說,如果原本最高可以貸款120萬元的,就可以貸到140萬元。如果原本最高可以貸款70萬元的,最終就可以貸到90萬元。

  而如果夫妻一方是東城區或西城區戶口,另一方是朝、海、豐、石這4個區戶口的,那麼購買城六區以外的首套住房,最高貸款額度可上浮10萬元。

  但家庭上浮後的最終貸款額度還要符合按月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標準確定的貸款金額。

  關注點五:提交貸款申請材料簡化

  這次公積金貸款進一步簡化了貸款申請材料,提升服務水平。

  首先是需提交的借款申請材料簡化了。

  受理公積金貸款申請時,只需要留存購房合同原件(不方便提供原件的,提供複印件)、《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》原件。其餘的戶口本、身份證等貸款申請資料經覈驗後,留存電子影像檔案。不再需要提交紙質的複印件了。

  而且審覈通過後,借款申請人與管理中心簽訂的借款合同,也由原來的四份減少到三份,分別由借款申請人、受託辦理貸款的銀行和管理中心各留存一份。

  另外,借款人在辦理還款類業務及變更扣款賬戶時,可根據需要至管理中心下屬住房公積金貸款中心及郊區管理部就近辦理。

  關注點六:公積金貸款期限最長不超65歲

  此次公積金貸款還調整了貸款年限,公積金貸款期限最長截止到70週歲改爲65週歲。

  原先對於2017年3月18日(含)網籤後的貸款,公積金貸款期限最長是截止到70週歲,同時不超過25年。也就是說,如果是45歲的人貸款,可以貸25年。

  這次調整後,借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款申請人法定退休年齡後5年,原則上最高不得超過65週歲。如借款申請人爲已婚的,貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。

  據統計,目前公積金貸款的主力家庭爲80後和90後,70後的較少,60後的更是比較少見,所以貸款年限的調整對購房家庭影響不大。

  同時,此次公積金貸款還調整了月還款額。

  因此新政規定,在減去了基本生活費用的前提下,按等額本息還款法計算的月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標準,確定貸款金額和貸款期限。

  關注點七:異地購房提取不再隨便取 只能買戶籍地或者戶籍所在省會

  “雖然目前已經實現了異地購房提取公積金,但也發現了一大批僞造材料騙提公積金的情況。”北京住房公積金管理中心相關負責人介紹,在實際操作中發現不少申請人僞造產權證、戶口本、身份證、購房合同甚至是政府網站。

  爲此,新政也將規範購房提取業務,不再是購買任何城市的住房都能在北京提取公積金。據悉,除了購買位於北京市行政區域內的住房,提取公積金僅限於購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內的住房。

  舉例而言,如果購房人的戶籍在河北省張家口市,只有在購買北京住房、張家口住房、石家莊住房,才能提取公積金;如果該人購買北三縣等廊坊的住房,無法提取公積金。

  還需要注意的是,如果住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區域內有購房提取記錄的,不能辦理異地購房提取。

  同時,根據新政,未來本市對於違規提取公積金將加大懲罰力度。對違規提取住房公積金的繳存職工,管理中心立即凍結其住房公積金賬戶,責令其全額退還違規提取的金額,將個人信息記入不良信息庫,自違規行爲發現之日起五年內不予辦理住房公積金提取、不予受理住房公積金貸款申請。

  同時,還將不良信息依法依規抄送市工商局、市經信委等部門,實施聯合懲戒。如個人住房公積金賬戶轉移到異地,違規提取的不良記錄隨個人賬戶一併轉移。

  關注點八:進城務工人員可銷戶提取,男滿55歲,女滿50歲

  對於進城務工人員與單位解除勞動關係的,如戶籍是本地的,按照本地戶籍人員的提取規定辦理;

  如戶籍是外地的,因工作變動前往外省市,已在當地建立住房公積金的,辦理住房公積金異地轉移;

  未在當地建立住房公積金的,住房公積金繳存人男年滿55週歲、女年滿50週歲,可辦理銷戶提取。

  關注點九:原則上取消大病提取

  爲了遏制以大病等方式造假騙提,原則上取消《關於職工家庭突發事件提取住房公積金問題的通知》文件規定的重大疾病提取。

  與此同時,繳存人申請辦理約定提取的,首次提取完成後,約定提取時間間隔調整爲三個月、半年或一年。

  關注點十:對剛需影響有多大?

  此次公積金貸款新政可能會誤傷剛需。

  58安居客房產研究院首席分析師張波認爲,住房公積金作爲職工的購房福利,提取、運用難易,都關乎衆多人羣的直接利益,政府也不斷出臺相應政策來保障公積金制度的落地。值得關注的是,本次調整中改善型需求會被誤傷,換房需求往往會被視爲二套,貸款額度和利率都會有直接影響。

  中原地產首席分析師張大偉分析認爲,北京公積金佔交易比例不高,平均在20%左右,但這個政策影響下預計起碼一半需求將只能選擇商業貸款或者全款。這個政策對剛需影響非常大,特別是年輕人,當下北京市場平均購房年齡在28左右,按照新政,購房者只能貸款50萬左右。“本來公積金貸款額度就很少,按照這個政策,公積金將基本離開剛需。而從認房又認貸看公積金政策全面收緊。”

  此次公積金新政對於市場的影響,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲,此次北京公積金政策的調整會進一步減弱需求。在二手房交易中使用公積金貸款加商業貸款組合貸的方式佔多。公積金貸款儘管額度有限,但其利率較低,能夠幫助購房者減輕貸款壓力,這是公積金制度設計的本意。在目前商業信貸保持緊縮的狀態下,消費者本身的購買力就受到制約。公積金政策調整不僅影響低總價剛需市場,還會對換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場。由此估計,四季度北京房地產市場的情況不容樂觀。

  貝殼研究院Real Data 數據庫顯示,上半年3、4、5月份二手房市場成交量有所復甦,但仍處於適度水平。6、7、8月二手房成交持續回落,三個月累計下跌46.2%。房價自調控以來一直處於平穩的階段。新增房源和客源以及帶看客源量均不斷下滑,市場整體表現較爲低迷。

  易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,北京此次出臺公積金貸款政策,充分說明房地產政策管控依然是比較嚴厲的,尤其是結合公積金貸款的實際情況,採取了相對收緊的政策內容。這既符合公積金貸款的政策大思路,也符合房地產市場的管控內容。

  政策第一條提到了公積金貸款申請的資格概念。這其實是落實了公積金層面的“認房人貸”的內容。其中對於貸款來說,無論是商業銀行貸款還是公積金貸款,都屬於認貸的範圍。而認房主要是強調北京市的住房情況。從此類情況看,除非購房者在北京沒有住房,同時沒有貸款過,那麼是可以按照首套房的政策落實的,否則貸款方面都有壓力。另外對於類似過去貸款過,然後償付完貸款再新購住房的,這次界定爲二套以上房產類型,其是不能夠貸款的,這對於部分住房改善型需求或有一定影響。

  政策第二條提高了差別化貸款的內容。其中公積金繳存年限長的,貸款額度會更高,每年遞增10萬元。類似規定的影響在於,在北京工作時間不長的購房者,其貸款額度其實是不高的。同時政策規定,如果是北京市區到郊區購房的,符合相關條件,公積金貸款額度適當可以提高,這其實是和城市規劃有關。北京當前市區人口過於擁擠,未來非首都核心產業會外遷,類似郊區公積金貸款優惠政策其實是配合了當前的產業結構調整。在關於首付比例方面,包括經適房、共有產權住房、普通住房和非普通住房,以及首套和二套房等,適用了不同的首付比例。類似規定或也是近期包括共有產權住房等交易增加,所以政策層面需要積極給予規範,這樣也是爲了便利具體業務的操作。

  政策第三條強調了擔保的概念。其中對於組合貸來說,政策規定商業銀行是有協調的義務的,即應該督促開發商積極給予相關擔保,以確保商業銀行貸款和公積金貸款獲得相同的擔保內容。

  總體上看,北京當前政策的亮點在於,市區戶籍到郊區購房,可以享受公積金貸款額度增加的優惠,這和北京當前市區產業結構調整、城市規劃調整等有關。類似做法,也值得全國其他城市學習和借鑑。

  權威解答

  問:執行時間是以網籤爲準還是貸款申請爲準?

  答:相關政策均自2018年9月17日起施行,此前已網籤的,按原規定執行。這一規定主要針對市管公積金,中共中央直屬機關分中心、中央國家機關分中心、北京鐵路分中心,可參照本通知執行,另有規定的從其規定。

  問:繳存年限滿12年就一定能貸款120萬嗎?

  答:120萬隻是最高額度。實際獲批的貸款額度還與月繳存額、最高貸款成數、月還款額佔月收入比例等情況有關。

  問:已購外地房、並辦理過首次提取的,還能否提取公積金?

  答:新規要求,在戶籍所在地或者所在地的省會城市購房,纔可以辦理異地購房提取公積金。此外,記者也瞭解到,如果已經購買了外地房、並辦理過首次提取的,將按照原政策正常提取。

  問:城六區戶籍職工繳存年限未達到12年,能否享受“額度上浮政策”?

  答:可根據城六區戶籍繳存職工實際繳存年限計算的可貸款額度基礎上上浮10萬元或20萬元,但最終的貸款額度還不應超過按政策規定的繳存職工月均還款額不超過其月收入佔比控制標準計算的貸款額度。

  問:“額度上浮政策”是否適用於已結婚職工。

  答:依情況而定。

  如果夫妻雙方有一方戶籍在城六區,另一方戶籍在城六區以外,購買城六區以外住房則不享受上浮;

  如果夫妻雙方有一方戶籍在東西城區,另一方戶籍在朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區,購買城六區以外住房,享受上浮10萬;

  如果夫妻雙方戶籍均在東西城區,購買城六區以外住房,享受上浮20萬;

  如果單身購買城六區以外住房,東西城戶籍職工享受上浮20萬,朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區戶籍職工享受上浮10萬。 

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