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業內:自持房模式待解 有開發商用腳投票

http://finance.sina.com   2018年05月17日 05:06   北京新浪網

  自持房模式待解 有開發商用腳投票

  來源:經濟觀察報

  5月中旬的北京已經提前進入夏季。在海淀區永豐產業基地處,從永澄北路向北進入宏豐渠東路,路口崗亭的保安不時地向經過的車輛敬禮,向前幾十米,一塊綠色牌匾寫着“萬科翡翠書院”六個白色大字。

  翡翠書院接待中心背後是一片工地,400多畝的土地被各色各樣的圍牆分割成大大小小的地塊,但仍有大片覆蓋着綠色防塵網的地塊處於待開發狀態,幾條正在修建的縱橫路,是未來連接外部的主要通道。

  接待中心北側兩個被圍起來的地塊已經處於動工狀態,未來將成爲翡翠書院的首期項目;在靠近永豐路附近的四個小地塊中,圍牆上中糧地產、北京天恆置業集團(下稱“天恆”)的宣傳語隨處可見,其中兩個地塊也開始挖槽。

  在2016年底那場針對這片土地“限房價、競地價”的著名土拍中,北京萬科企業有限公司(下稱“北京萬科”)獨立拿下永豐18號地塊,北京萬科住總聯合體拿下永豐19號地塊,中糧天恆首創聯合體獲得永豐20號地塊。三個地塊住宅全部爲100%自持。

  經濟觀察報記者從多個渠道證實,在項目約定開工日期前後,北京住總集團(下稱“住總”)和首創置業股份有限公司(下稱“首創”)兩家北京市屬國企已經分別從19號地塊和20號地塊退出。目前18、19號地塊均由北京萬科獨立操盤,20號地塊由中糧和天恆共同開發。

  北京累計推出的八個自持地塊中,有四個地塊爲100%自持,除上述永豐三個地塊外,還有一塊位於大興黃村的21號地;另外四個地塊爲70%自持,其中首開保利龍湖中海聯合體拿下的大興舊宮鎮兩個地塊,中海地產和龍湖集團亦有變化。

  一位首創置業高管人士向經濟觀察報確認,首創已經退出永豐自持項目,對於退出原因,其表示,主要因爲項目不符合公司的投資標準。

  截至發稿前,記者未能聯繫上住總集團、中海地產就退出原因進行採訪,龍湖集團也未就相關問題給予回覆。

  悄然抽身

  上述北京八個企業自持地塊中,其中四個100%自持項目的約定開工時間均在2018年1月前後;而其餘4個70%自持項目中,房山項目約定開工時間爲2018年2月9日,其他項目並沒有對外公開具體約定開工時間。

  值得關注的是,從項目公司工商註冊信息來看,上述四個開發商出現變動的自持地塊,變動時間均在2018年1月份左右。

  而此前的2017年12月,位於大興黃村的100%自持項目——中國鐵建·理想家,因爲以“10年租金+20年押金”形式對外進行預租,被北京市住房和城鄉建設委員會(下稱“北京市住建委”)約談和調查。

  早在2017年4月,北京市住建委與北京市規劃和國土資源管理委員會聯合下發《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》,要求企業自持商品住房應全部用於對外租賃,不得銷售;企業持有年限與土地出讓年限一致,對外出租單次租期不得超過10年;並嚴禁將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行爲。

  在2018年1月所發生的系列變動裏,共有四家開發商在項目公司股權比例發生變化,其中住總和首創徹底退出,中海和龍湖在平谷金海湖的70%自持地塊中仍持有少量股權。

  2016年11月,北京萬科住總聯合體以59億元代價獲得永豐19號地塊;2016月12月,北京萬科和住總控股子公司北京金第房地產開發有限責任公司(下稱“金第地產”)成立各持股50%的項目公司——北京萬金房地產開發有限公司(下稱“萬金房開”)。

  2018年1月3日,萬金房開投資人發生變更,金第地產從項目公司退出,這意味着住總徹底退出了19號地塊,北京萬科成爲了該項目唯一的主人。

  同樣的變化還發生永豐20號地塊上。2016年底,中糧首創天恆聯合體以27.3億元代價拿下20號地塊,2016年12月,三方成立北京恆合悅興置業有限公司(下稱“恆合悅興”)作爲20號地塊的項目公司。首創在項目公司持有40%股份,中糧持有39%股份,剩餘21%股份由天恆持有。2018年1月9日,恆合悅興股權發生變更,首創從項目公司撤資。

  目前,作爲20號地塊的持有人,天恆以51%持股比例成爲項目公司的大股東,中糧持股比例爲49%。項目公司董事長來自天恆,副董事長和總經理均來自中糧,首創全身而退。

  四個70%自持項目中,位於大興舊宮的兩個地塊也出現變化。

  2017年4月,保利首開中海龍湖聯合體拍下位於大興舊宮的兩個70%自持項目,其中11號地塊宗地面積99.57畝,成交價格爲57.4億元;12號地塊宗地面積面積爲128.94畝,成交價爲69.8億元。

  2017月5月,四家公司分別成立北京和信金泰房地產開發有限公司(下稱“和信金泰”)和北京和信興泰房地產開發有限公司(下稱“和信興泰”)兩家公司,其中前者作爲11號地塊的項目公司,後者作爲12號地塊的項目公司。

  在兩個項目公司原始股東序列中,保利、首開、中海和龍湖各持有25%的股權。工商註冊資料顯示,2018年1月17日,和信金泰和和信興泰兩家項目公司均進行增資擴股,中海和龍湖並沒有跟進。

  這一次增資完成後,保利和首開在和信金泰各持有49.92%的股份,中海和龍湖股權均被被稀釋至0.08%。同樣,保利和首開在和信興泰股權比例均升至49.93%,而中海和龍湖股權比例均降至0.07%。

  退出背後

  經濟觀察報記者實地採訪發現,北京四個100%自持地塊中,永豐18、20號地塊均已經動工,而永豐19號地塊和黃村21號地塊暫時還沒有動工跡象。其中18號地塊萬科翡翠書院項目已經啓動預租。

  四個70%自持項目中,平谷金海湖項目已經獲得建設用地規劃許可證、工程建設規劃許可證,並於2018年4月23日和5月10日拿到了施工許可證,這意味着平谷金海湖項目已經具備開工條件。

  大興舊宮11號地塊也已經拿到了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證,同樣具備開工條件。

  而舊宮12號地塊和房山地塊尚沒有獲取建設工程規劃許可證。

  從四個100%自持地塊來看,其中永豐18號地塊地上建築面積爲13.88萬平方米,拿地成本是50億元;19號地地上建築面積爲16.29萬平方米,拿地成本爲59億元。粗略估算,兩個地塊綜合樓面地價爲3.6萬元/平方米。

  根據此前萬科公佈的翡翠書院租金方案,該項目年租金爲2000元/平方米-2400元/平方米,按照年租金2400元/平方米、且100%滿租的情況計算,項目第一個十年年租期收取的租金總額爲33.3億元。這意味着,該項目第一個10年租賃期全部租金收入無法覆蓋50億元的土地價格。

  這不僅是永豐18號地塊的困境,也是其他三個100%自持項目面臨的難題。

  四個70%自持地塊同樣存在難題,以舊宮11號地塊爲例,該地塊控制地上建築面積爲14.6萬平方米,粗略估算,根據70%自持比例,可銷售面積爲43810.5平方米,自持面積爲102224.5平方米。

  根據拍地時約定,項目可銷售部分平均售價設定的上限爲52315元/平方米,11號地塊可以通過銷售收回約22.92億元,但與拿地成本相比仍有數十億元差距,而這個差距需要通過剩餘自持租賃部分來收回。

  路在何方

  4月中旬,萬科翡翠書院開始啓動預租,據北京萬科相關材料顯示,截至5月13日,萬科推出的首批72套房源中,出租率超過80%,客戶包括幻騰智能創始人王昊、經緯中國董事總經理錢坤和36氪CEO馮大剛等人。

  萬科所稱的超過80%出租率,主要指首期推出72套房源的訂製租賃。北京萬科表示,在訂製租賃階段,客戶需要簽署訂製租賃合同,支付總租金的20%作爲訂製租賃定金;自租賃起始日起,定金轉爲首期租金相應部分,首期剩餘租金需在物業交付前支付完畢。

  據悉,自翡翠書院啓動預租以來,萬科已經到聯想、滴滴、小米等多家中關村科技企業舉辦過項目訂製租賃推薦會。目前翡翠書院接待中心僅接待預約客戶,並不接待自行前來看房的散客。

  即便預約也不一定能夠獲得看房的資格,根據接待中心工作人員介紹,客戶想要看房,需要至少提前一天預約,客戶還需要提供名片、公司郵箱等工作身份信息,北京萬科方面審覈通過後會電話通知看房。

  既然通過租賃本身難以在短期內收回投資,那麼企業自持地塊的未來出路在哪裏?對此,一位北京地區開發商人士告訴經濟觀察報記者,從中央到地方都在大力倡導租賃住房政策,隨着金融資本介入,未來這一領域大有可爲。

  其表示,一旦相應的金融配套方案到位,自持項目具備對外租賃條件後,開發商將項目一定期限的租賃權出售給銀行等金融機構或不動產運營公司,可以一次性收回大量資金。不過他也坦承,短期內,開發商承受的資金壓力較大。

  天風證券首席地產分析師陳天誠認爲,企業自持項目本身並不存在問題,一方面利用相對便宜的土地佈局新的業務;另一方面,自持物業作爲不動產,在未來也具有較大的升值空間。

  陳天誠指出,自持項目本身通過租賃收回成本的可能性極低,開發商更多的是寄望於未來政策鬆動或通過金融化手段獲得更大的回報。所以這一領域的玩家註定只能是大開發商,“小開發商資金難以承受。”

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