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南都社論:迴歸棚改初衷 降低系統風險

http://finance.sina.com   2018年07月02日 20:44   北京新浪網

  迴歸棚改初衷 降低系統風險

  來源:南方都市報   

  近日,有關棚戶區改造貨幣化安置政策調整的消息受到高度關注,傳聞稱,國開行各地分行抵押補充貸款審批暫停,項目合同簽訂審批權回收總行。對此,國開行公開表態:“截至5月末,開行今年發放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。”正在有序開展。”

  國開行的表態並沒有撫平市場焦慮的情緒,因爲按照規劃,國開行的房貸指標只有6000億-7000億,而1-5月的數據就顯示爲4369億,這意味着近2/3的貸款額度已經用完,接下來,各地獲得國開行貸款的增速將會迅速下滑。事實上,根據華爾街見聞報道,國開行棚改項目審批權從年初就開始收回總行,其執行口徑變成存量項目繼續支持,增量項目謹慎受理。

  由國開行向各地方政府發放貸款,最終目的是爲了解決棚戶區改造的進度遲緩問題。2014年之前,棚改的模式主要是一邊拆舊房,一邊建新房,而這中間會有一個較長時間的過渡期。對於政府來說,這種模式帶來了很多問題。此外,從2008到2014年,棚改開工量始終維持在250萬-300萬套,如果按照這個速度來計算,棚改可能要到2025年才能完成。

  但是,在央行推出了PSL(抵押補充貸款)創新性政策工具之後,國開行從央行獲得了貸款,然後貸給地方政府,由地方政府補償給被拆遷的羣衆後,民衆可直接去市場上購買住房。地方政府則依賴拆遷後的賣地收入,償還國開行的貸款,由此形成一個資金流動的閉環。需要指出的是,這種棚改模式的效率高很多,從國開行的表態來看,2018年的棚改數據是580萬套,這接近300萬套的2倍。

  問題在於,速度提升一倍之多的貨幣化安置手段,也存在加劇金融系統風險的一面。回到2014年,央行推出PSL的直接原因並不是爲了加速棚改,而是爲了幫助三四線城市去庫存。從2015年之後三四線城市樓市的成交量和成交價格來看,都呈現快速上漲的趨勢,可以說,PSL的出臺在短期內就解決了三四線城市房子庫存過多的問題。然而,這一爲了短期目的的權宜之計,需要建立在房價不斷上漲、貸款不斷增加、土地價格不斷上漲的正循環背景下,一旦其中一個環節出現問題,整個金融系統就會被置於多米諾骨牌式的風險狀況中。

  值得注意的是,按照住建部公佈的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》顯示,棚改要在2020年前基本完成,其中2015-2017年完成700萬套、2018-2020年完成1000萬套。但實際情況卻是,2015-2017年已經執行完1800萬套,這意味着2018-2020年的棚改開工套數將大幅回落。所以,這個由PSL推動建立的操作正在失去它的前提。

  當然,正如國開行表態內容中所提到的,PSL有力地支持了各地的棚改項目推進,在討論棚改的具體手段時,不能忘記棚改最終的目標是爲了改善城市居民的住房條件,以及推動城市的改造和更新。貨幣化安置有效地調動了被拆遷居民的積極性,使得他們擁有更多的選擇權。所以,PSL即便要推出,也應該是循序漸進的,確保已經開工的項目不爛尾。

  對於市場的緊張情緒,可能真正觸及問題的現象在於地方政府的某些具體作爲,也許並不是真正爲了解決居民的住房問題,而是爲了一味拉昇地價。畢竟,具體的棚改工作極爲複雜,涉及到產權確認、人員界定、補償標準談判,以及新小區基礎設施配套、準時回遷、房屋質量維護等等多方面的問題。所以,在棚改中如何真正尊重居民的意願,合法界定“公共利益”,是非常考驗政府執政能力的關鍵點。

  房價一路高漲,貸款無法回收,這些都是金融系統性風險或明或暗的表現。作爲一個涉及至少5萬億資金的棚改項目,公共政策的最終目標應該是恪守初衷,解決城市棚戶區居民的住房問題,同時確保解決手段不導致新的問題。在這兩個目標下,呼籲棚改回歸初衷,系統性風險應當及時降低。

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