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樓市微妙轉向!調控任務從防過快上漲變防大幅下跌

http://finance.sina.com   2018年10月08日 16:27   北京新浪網

  樓市微妙轉向!廣州廈門之後,剛剛是杭州……

  來源:劉曉博說財經

  在一連串的土地流拍、購房者維權之後,樓市再次出現了新的微妙變化:

  從一線城市到二線城市,開始陸續出臺“防止樓市過冷”的新調控措施。具體做法正如我此前預料,要麼是“加大引進人才力度”,要麼是“放鬆落戶門檻”。

  最新的城市是杭州。

  今天(10月8日)下午3點多,杭州市人民政府新聞辦公室官方微博“杭州發佈”發佈瞭如下信息:

  杭州市人民政府近日下發《杭州市人民政府關於調整完善市區戶口遷移政策的通知》。內容包括,放寬高技能人才引進戶口遷移政策,即45週歲以下具有技師以上職業資格人員及35週歲以下具有高級工職業資格人員,在杭州市區同一用人單位連續工作滿3年,且在杭州市區有合法固定住所,可申請在杭州市區落戶。

  適度放寬投靠遷移政策。男女雙方結婚滿2年,一方在杭州市區有合法固定住所、且人戶一致的,另一方可自願申請投靠戶籍在杭配偶,遷移戶口入杭。80週歲及以上老年人投靠在杭子女,本人或子女在市區城鎮有合法固定住所,不受“外地身邊無子女”及“在杭申領的有效《浙江省居住證》”的條件限制,可自願選擇投靠戶籍在杭子女,遷移戶口入杭。

  在杭就業期間,國務院各部委授予的操作能手等,省級及以上行業主管部門評比的先進生產工作者、優秀農民工;被評選爲本市市級及以上勞動模範(含享受待遇對象),杭州市十佳來杭創業創新青年、道德模範、見義勇爲先進個人,可申請在杭州市區落戶。

  合法固定住所包括城鎮合法固定住所和農村合法固定住所。城鎮合法固定住所指在城鎮擁有所有權或使用權的房屋,包括屬於自己的房屋所有權的住宅房屋、擁有公有住房租賃證的承租人租住的房屋、市區中低收入住房困難家庭租住的公共租賃住房(廉租住房)。農村合法固定住所是指在農村擁有合法宅基地審批手續的住房,包括集體土地上的自建房、安置房。

  適用範圍:通知所稱的市區,指上城區、下城區、江乾區(含杭州經濟開發區)、拱墅區、西湖區(含杭州西湖風景名勝區)、杭州高新開發區(濱江)、蕭山區(含杭州大江東產業集聚區)、餘杭區、富陽區和臨安區。本通知自2018年10月17日起施行。

  下面是我的點評:

  第一,這跟此前廣州降低落戶門檻(繳納社保時間從12個月降低到6個月),以及廈門全面降低落戶門檻一樣,都是以增加人口的方式,刺激經濟增長,尤其是穩定樓市。

  邏輯非常簡單:降低落戶門檻,可以讓更多的人落戶,戶籍人口只要年滿18歲,除極個別城市外,都可以至少獲得一張房票。所以,降低落戶門檻或者加大人才引進力度,都直接都樓市構成利好,是一種“體面的救市方式”。

  廣州是9月18日出臺的戶籍新政,廈門是9月29日,杭州是今天。短短20天時間,三個標誌性的城市“接踵而至”,這絕對不是偶然的。

  第二,杭州此次政策力度介乎廈門和廣州之間。廣州力度最小,廈門力度最大,杭州略小於廈門的水平。

  以老人投靠子女爲例,深圳只要老人退休,子女中有一個人擁有深圳戶口,老人即可以投靠方式遷戶口。而杭州此次只放寬到了80歲,但即便是80歲,也有房票,只是不能貸款買房而已。但在“農民工—技工—技師”這個系列上,降低門檻的力度還是比較大的。

  第三,杭州此次新政裏關於“合法固定住所”的規定暗藏玄機,只有三種情況被承認是“合法固定住所”——一是自己買的房子;二是租的公有租賃住房;三是廉租房。

  這意味着,如果能沒有資格租住“公家的房子”,你只能通過買房子來落戶。而杭州絕大部分城區是限購的,你只能先在不限購區域買房子,然後落戶口,以後才能獲得去限購區域買房子的資格(限購區域買不買,主要看自己的能力和需求)。這個很好玩吧?建議大家都來研究一下政策原文,看看是不是我理解錯了。

  第四,隨着廣州、廈門、杭州出手,新一輪通過“放寬落戶門檻”、“加大人才引進力度”方式刺激樓市,避免樓市過冷的調控已經開始。這跟央行“雙倍降準”一樣,傳遞了強烈、明確的政策信號:樓市大漲是不對的,大跌也是不允許的。

  第五,中國相當一批城市,樓市調控的主要任務已經從“防止過快上漲”進入到“防止大幅下跌”的階段。廣州是一線城市,杭州是強二線城市,廈門是二線城市,他們三個正好代表了三類城市。其共同特點都是:近期樓市偏冷,甚至出現較大幅度下跌。

  第六,那麼現在該不該買房子?我的看法是:剛需、改善型需求,或者輕倉的投資者,如果你所在的城市剛剛經歷過一輪顯著下跌,那麼現在是買入的時機,尤其是廣州、廈門、杭州發出了明顯政策轉向信號的城市。

  但另一方面也應該看到,政策轉向不是180度大轉彎,不是再次讓樓市大漲,而是防止下跌,是維穩。政府希望看到未來一兩年樓市進入橫盤期,但政策和市場的博弈,很難恰如其分,所以波動還是會有的,慢牛是最合理的。高槓杆的投資客,還是要慎重,不要再輕易加倉。

  第七,今天上證指數大跌超過100點,跌幅爲3.72%。如果沒有昨天的降準,今天只能更慘。我昨天在專欄裏講過,這次降準力度足夠大,但政策累計的力度不夠大。事實上,在貨幣寬鬆和財政政策積極上,目前的整體力度都不夠,政府仍然處於“猶抱琵琶半遮面”的“羞羞答答”的階段。

  這跟2014年到2015年樓市救市一樣,剛開始讓地方政府自行救市,一年後一看不行,開始全面降準降息,最後直接提出“去庫存”,甚至搞了“貨幣棚改”。這一輪,其實情況還是差不多,只是政策的“羞澀期”會更長一些。其結果是,股市波動性會加大,樓市上不堅定分子會被“洗出去”很多。

  這其實不是壞事。

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