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社科院專家:“資本公寓”擴張中的金融風險不容忽視

http://finance.sina.com   2018年10月09日 17:10   北京新浪網

  “資本公寓”擴張中的金融風險不容忽視

  來源:經濟參考報

  □鄒琳華

  2018年部分城市租金較快上漲,使得租房市場再次獲得社會各界高度關注。根據住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據監測顯示,與2017年12月相比,在監測的29個重點城市中,2018年8月鄭州租金(整租,不含資本公寓,下同)下跌了10.6%,西安租金下跌了2.18%。還有東莞、廈門、廊坊、佛山、廣州5城市租金漲跌幅在1%以內。此外的22個城市,均有1.4%—15.9%不等的租金累計漲幅。其中蘇州與2017年12月相比累計上漲9.76%、北京累計上漲7.46%、深圳累計上漲7.02%。

  “租購併舉”是住房長效機制的重要組成部分,國家層面對租房市場的政策支持力度不斷加大。特別是對於長租公寓的發展,考慮到其租金收益率低、成本回收期長的特性,相關部門給予了充分的金融政策支持。2018年4月,證監會和住房城鄉建設部發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,提出加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃,支持專業化、機構化住房租賃企業發展,鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。2018年5月28日,銀保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》,對保險資金進入長租市場劃定了一系列標準,並指出保險資產管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的,相關注冊機構應建立受理及註冊綠色通道,優先受理。

  由於現階段租金收益率偏低,雖然政策層面給予了較大力度支持,資本市場對於運營真正意義的長租公寓並沒有足夠興趣。相對於重資產的長租公寓,輕資產的轉租公司更受資本追逐。借用國家對長租公寓的融資政策優惠,大量資本進入以轉租爲主業的“二房東”市場。並進而利用資產證券化或網貸平臺,撬動更大的資本。從本質上看,這類“資本公寓”沒有物業產權,不具備長期穩定房源,屬於輕資產的轉租公司而非真正的長租公寓。但由於轉租業務的輕資產特性,藉助國家金融政策支持,這一市場很容易爲資本所操控。在國家嚴控資金進入商品住房市場的背景下,各路資本實際上也正大量進入“二房東”市場。由於這類“資本公寓”普遍具有輕資產、高槓杆、高運營成本等特徵,蘊含的金融風險十分巨大。

  評判“資本公寓”的金融風險,離不開對其具體運作方式的剖析。在操作層面,“資本公寓”一般首先通過按月支付租金的方式,從分散的個人房東手中,高價租下3—5年不等的短期房源。然後把住房加價轉租給最終租客,並將轉租的租金收益包裝爲租金“分期貸款”。對於有實力的“資本公寓”,一般委託通道方和租戶簽訂貸款分期合同,間接向租客發放租房分期貸款。進而以租房“分期貸款”作爲名義上的底層資產,發行資產證券ABS。在獲得資產證券化融資後,又將此作爲本金,繼續租下更多的個人房源。對於沒有足夠實力的公司,不能發行資產證券ABS融資。這些公司主要通過與網貸平臺等短貸機構合作,將年度租金收益以租戶“分期貸款”的形式,從短貸機構一次性獲取。但無論是有實力發行資產證券的“資本公寓”,還是無實力只能與短貸機構合作的“資本公寓”,一般均按月向房東支付租金。同時又通過將最終租戶租金包裝成“分期貸款”的方式,按年或更長時間獲取最終租戶的租金。二者區別主要在於融資成本差異,實際槓桿率都很高。從月付租房到年付轉租,即使不考慮租房押金,理論上最高也可實現11倍的金融槓桿。通過資本槓桿爭奪房源,“資本公寓”實現幾何式市場擴張。

  從以上分析看,租金“分期貸款”雖然有最終租戶個人信用作爲保障,但這絕不意味着較高的信用等級。由於租金“分期貸款”一般按年或更長時間付給“資本公寓”,而“資本公寓”僅按月向房東支付房租,二者權益並不直接對應。中間的資金差額,“資本公寓”一般用於爭奪更多的房源,或者乾脆挪作他用。一旦出租率或租金水平不及預期,“資本公寓”不能再按月支付房東租金,整個運作鏈條就會雪崩。屆時房東不能獲取租金,租客將面臨被驅逐卻仍揹負租金貸款的局面。證券融資或網貸平臺融資以此作爲底層資產,基礎極不牢固。2018年8月20日,杭州“資本公寓”鼎家因經營不善導致資金斷裂。約有4000戶租客受損,涉及“愛上街”等6家網貸平臺,爲“資本公寓”的快速擴張敲響了警鐘。

  總之,轉租式“資本公寓”,無論是行業龍頭公司還是小規模管理公司,無論是資產證券融資還是網貸平臺融資均隱含較大金融風險。這類“資本公寓”發行的資產證券化產品或網絡貸款,並沒有穩定的產權資產作爲抵押。它們僅以租金“分期貸款”作爲名義的底層資產,租金轉租差價作爲真實的底層資產。但租金差受到經濟增長率、出租率、租金漲跌、市場份額等系列因素影響,對應底層資產具有高度不穩定性。從經營模式看,“資本公寓”從事的個人住房轉租業務具有房源高度分散、同質性差等特徵,需要投入大量人力物力進行運營管理。從個人房東手中獲得房源,也往往需要承諾一定的市場溢價。除此之外,“資本公寓”還要承擔較高的資金成本,因而其運營總成本將遠高個人散租。在高槓杆快速擴張的背景下,這類“資本公寓”長期出現經營不善是大概率事件。相關管理部門需要從宏觀層面出發,對此風險加以高度防範。

  (作者單位:中國社會科學院財經戰略研究院)

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