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致地產商們:這是誰的盛世,誰的危年?

http://finance.sina.com   2018年10月09日 20:55   北京新浪網

  誰的盛世 誰的危年

  原創: po鎮長 po鎮

  誰還記得就2年前,地產行業還是一片昌盛呢。

  幾輪漲跌後,2016年,樓市賣出了一個史上最好的數字,地產商們賺的鍋滿盆餘,南上北下。

  盛世中從來不缺說衰話的人。這一年的6月,海通證券首席分析師的姜超,給樓市做了一個非常可怕的定調:

30年的樓市繁榮,將在2016年的狂歡之後,達到頂峯。

  之所以得出這個結論,是因爲有一個數字讓他驚到了:

 大牛市前2年的2014年,國民月均房貸1800億;2015年,這個數字變成了2500億;到了2016年9月,這個數字一下子變成了近5000億。

  深入瞭解這個數字,多多少少能體味到姜超體嗅到的危機。

  1997年,央行出了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》,國人能夠貸款買房。國民2016年買房子欠的債,和之前18年欠的債總和一樣多。

  一輪熱鬧後,天量的槓桿,隨着一套套房子,從國家和企業身上,逐漸加到了中產身上。

  幻想下將來的情景,成萬上億的中年人,興高采烈的接住了山南海北的大房子,而‘g對背後的債務熟視無睹。這些國家棟梁擦着手,等待着牛市中再衝一波兒更大的牛市。結果,剩下的只是解不完的套兒,以及喂不完的中產危機心靈雞湯。

  對了。還有一個重要的數字有必要補充下:

早在2015年,中國25-44歲的買房主力,已經見頂。最後的數字是4.49億人。

  姜超就愛操幾千億生意的心,還是美元。除了房價難題,匯率難題也困擾着姜超。“保房價還是保匯率”這道選擇題,一直繚繞在他的腦子裏。

  直到2年後的現在,另一個衰人在文章裏寫道:哪兒有保房價還是保匯率這樣的選擇題。現實裏也沒有不放水就對,放水就錯的道理。房價早晚降,匯率可能變成拯救貿易順差的一個稻草,一切都變得不簡單了。

  的確,這個人說了沒幾天,萬科以及一衆房企,開始陸陸續續降價了。

  1

  萬科這一次降價,看着挺像大手筆的。

  呼應着集團總部“活下去”的口號,萬科在廈門的首開萬科白鷺郡剛需盤,演繹了一場5折的降價。

  降價那幾天,鬱亮跟公司裏的同事聊天,也給經濟局勢定了一個基礎的調子:

當前的問題,不是簡單的行業和經濟出現了問題。而是政治、經濟、國際、軍事等方方面面,都不一樣了。

  “活下去”的口號,配合着降一半的真實案例。山雨欲來‘g風滿樓。

  實際上,如果說地產商哀鴻遍野,倒也言過其實了。至少萬科並沒有他叫喊的模樣那樣窘迫。

  這一次首開萬科白鷺郡項目推出的89-110平米戶型,加超大的贈送面積。上一次開盤價500萬一套,包括精裝修。現在,賣價變成了278萬、298萬兩個價位。按照這個價格,大體降了一半。

  可真相是,p@鎮長在廈門奮鬥在買房一線的朋友說:

萬科合同從一變二。一張合同賣價是5折,可還得籤一張50-100萬的精裝修合同。打5折的那一張合同,是不含精裝修的。

  朋友幫p@鎮長算了一下這個項目的實際折扣:7折和8折。

  這輪熊市裏,原來漲的最猛的廈門,房價自然最先俯衝。首開萬科白鷺郡的配套和位置都一般。買得起別墅的人,不愛選這麼偏僻的地方;被迫選擇這裏的人,又承受不起高房價。

區域價值不明顯,如果不是萬科品牌,估計誰都賣不掉。

  萬科對外喊出了降價5折後,緊接着,發動了全廈門70%的中介和渠道爲他拓客。

  金地也在東莞打響了降價“第一槍”。在東莞萬江的金地藝境水岸項目,公寓約降了3000元/平方米,洋房約降了2000元/平方米。就比率來說不必白鷺郡項目小。和萬科一樣,同樣是區域層面的調整。

這種全國性佈局的大u房企,都是局部層面的技術調整,很少上升到集團層面。

  萬科、碧桂園在東莞的項目也降價了。

  可金地、碧桂園降的低調。只有萬科和10年那一次一樣,降的異常高調。

  2

  u和2008年的大降價相比,萬科現在的樣子,還是多少令人詫異的,差異點有2:

  1.萬科喊出“活下去”到現在,也只有位於弱二線、零星三線的幾個樓盤降價。2008年那一次,是上海、廣州、杭州樓盤集體降價。

  上海萬科一位老將回憶當年的情景:

整個上海區域所有項目都降價了。當時,包括上海區域總經理劉愛明在內的區域所有人呆在了項目上。擔心即便降價了,也賣不出1億元的總量,結果賣了2億多。劉愛明算鬆了一口氣,對集團有了交代,對蹲在項目外邊的媒體也有了交代,對社會也算有了交代。

  2.2008年的那一次降價,也是區域層面的,劉愛明沒有跟集團打招呼,因而造成的風波才讓他壓力山大。

 上一次降價造成的輿論風暴是無意的。而現在有些雷聲大、雨點小的味道。 

  p鎮長看了一眼萬科的財務,擔心活不了的萬科,18年上半年手有餘錢1595.5億元,1年內要還的有息債是609.8億元,整體的淨負債水平32.7%。

  怎麼活不下去了呢?

  村上春樹說:

有錢人最大的優y可以肆無忌憚的說自己沒錢;長的美的人最大優勢是可以說今天我好醜。

  無論怎麼看都感覺萬科不是在哭窮,而像是在炫富。

  正在海南裝修新屋子的糖小姐說:

萬科“活下去”y是有形容詞的。完整的話可能是:其他的地產商都死了,萬科也得活下去。

  不少人還從萬科的“活下去”裏,聽到了倒逼政策的味道。

  在盛世危年的下半年,樓市開始被人爲的強制滅火。亢奮的樓市氛圍驟冷。

  誰不喜歡太平盛世,可連姜超都能看到的危機,監管者看不到麼?

  盛世危年下,隨便抽出一個數字,都透露着危機:資產泡沫破裂前的日本,居民新增房貸/GDP也沒有超過3.0%,中國是5.5%;2008年金融危機前的美國,新增房貸/GDP也沒超過8%,16年上半年,中國已經達到了8.6%。

  這些都意味着:中國居民購房槓桿,或已用到了極限。

  對於最會煽情的萬科,有評價說:

能夠從政府獲得資源最多的地產商,不是固安的華夏幸福,而是萬科。

  可萬科沒有想到麼:

如果其他的房企都出現了問題,也不會遺留倖存者的。

  3

  跟萬科不一樣的是,碧桂園售樓處被砸了,也不想讓外人知道。

  秋風日瑟的10月,碧桂園上海碧桂園南郡項目,上饒市碧桂園信州府項目等多個項目降價。2018年第一砸就發生在碧桂園的項目裏。

  樓盤降價是有地緣區別的。地產商項目位於一二線城市,降價的項目少一點兒;在三四線的城市,降價的項目難免多一點兒。

  楊國強是一個順應時運的人。時運好的時候,他會把房子當成勞斯萊斯賣;時運不好時,即便每平米只賺100塊,他照樣會賣出去。

  前兩年,他曾給女兒豆豆出了一道題:碧桂園怎麼才能淨利達到500億元。很多年過去了,卻發現碧桂園離着這道題的答案越來越遠。

  可降價的伊蘇,還包括着另外一個難題。

  碧桂園的朋友告訴p鎮長:

 碧桂園項目降價,並非完全因爲賣的慢。還有一個原因是,因爲按揭貸款下發速度變慢了。即便把房子賣出去了,回款的速遞也降低了。 

  朋友說:

以上規則放在任何一家房企皆爲準。

  碧桂園在全國項目超過2000個,一個項目晚回款1個億,加起來就是2000多個億。

  即便面對如此窘境,碧桂園也沒公開撒嬌求抱抱。

  收縮了戰線的還有恆大。許家二公子駐守的珠三角發生變革後,緊接着恆大就做出了對內裁員和收縮戰線,對外優惠促銷的調整。

  最倒黴的是珠三角區域的一些員工,二公子管ff和賈躍亭撕去了,珠三角七八月的獎金說不發就不發了。

四五萬吧。香菇,難受。

  地產商和人很像:有錢的說沒錢,沒錢的說有錢。

  一個人教給了p鎮長一個甄別有錢沒錢的法門:

一家企業有錢沒錢,你看他買的地就知道了。買地少了肯定是沒錢。

  p鎮長又翻回去看了看萬科的餘糧。今年前9個月,萬科花了1163億元,一共拿了2310萬平方米的土地。只排在碧桂園的後面。

  再看看那些說自己有錢的房企。2018年上半年,最新的黑馬融信只新增了14個項目,買地的錢是41.3億元。

  是否還記得融信2016年剛剛上市,風頭正健時,出資110億元拿下的上海靜安中興社區地王,魔都史上雙料地王!當年的土地支出246.22億元。現在1年下來買的地,連當年的半塊也買不了。

  這些年,融信是最靚麗的一匹黑馬。可融信自己披露的數據,總是比第三方的數據差一點兒。2017年,他自己公佈的銷售額是502億元,第三方給的是703億元,整整差了小半個融信。

  再簡單查一下融信的資料,這批上市最晚的黑馬官網上,鋪滿了被國內外大行認可的溢美資料:

2018年中國房地產百強企業成長性top10(國務院發展研究中心頒發)

2018年中國房地產開發企業綜合發展top10(中國房地產協會頒發)

2016年5月,被摩根士丹利資本國際(msci)環球小型股指數-中國指數成分股

全資子公司融信(福建)投資今天給予(AA+)長期信用評級。

公司調升評級至AA+。並相繼入選摩根士丹利資本國際‘環球小型股指數— 中國指數成分股’,以及‘恆生綜合小型股指數成分股’,獲得國際及香港投資市場兩大指數的認可,並在深港通開通後成爲投資目標,迎來投資者的持續關注。

……

  可這家成長性top10的房企,一個接近他的人告訴p鎮長:

雖然年報上加權平均利率7.1%。而實際上,營銷口融資成本已經達到了18%。

  而融信2018年上半年的純利率才15.8%。賺的錢覆蓋不了利息。

  可融信走的都是碧桂園、恆大,甚至萬科曾經走過的老路:經歷了資本對接,瘋狂買地,公司的內部情況也在不斷完善。

單就產品來說,融信的產品比老闆哥哥正榮的要好。

  可中國的樓市太怪了。好的產品和好的結局往往不是正相關。

  另一家產品同樣不錯的閩系房企,早在幾個月前,就開始對集團員工衆籌年收益率18%的資金。由於淨資產收益率連6%都不到,被定義爲了最危險的房企。

  也許只像佛語裏說的:

命裏只有八分米,走遍天下不滿升。

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