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高房價之困 —香港住房制度反思(下)

http://finance.sina.com   2018年11月09日 01:32   北京新浪網

高房價之困——香港住房制度反思(上)

  高房價之困 —香港住房制度反思(下)

  澤平宏觀 

  首席房地產研究員:夏磊

  聯繫人:鄭南宏   陳雨田

  目錄

  1  導言

  2  香港住房制度的四大支柱

  2.1 土地制度:所有權國有,使用權批租,供給數量不足

  2.1.1 香港迴歸後,土地所有權歸屬國有

  2.1.2 使用權對外批租,供給數量不足

  2.1.3 政府有權徵收土地,但難度較大

  2.2 稅收制度:炒房成本高,持有成本低

  2.2.1 差餉稅:土地房屋擁有者繳納,稅率5%

  2.2.2 土地年租:土地契約業主繳納,稅率3%

  2.2.3 物業稅:出租物業者繳納,稅率15%

  2.2.4 從價印花稅:居民買二套房、非香港居民購房徵收15%

  2.2.5 買家印花稅:非香港永久居民或公司購房多徵收15%

  2.2.6 額外印花稅:購房三年內轉售再徵收10%-20%

  2.2.7 租約印花稅:簽訂租約時繳納,稅率0.25%-1%

  2.3 金融制度:按揭業務靈活多樣,貸款利率低

  2.3.1 貨幣政策:盯緊美元,2009年以來利率低

  2.3.2 住房金融體系:按揭業務靈活多樣,浮動利率主導

  2.4 公營房屋制度:低價租售,但條件偏差且供應不足

  2.4.1 公營房屋:數量衆多,房委會主導供應.

  2.4.2 公營租住房屋:租金低廉,但條件偏差,輪候時間長

  2.4.3 資助出售房屋:折價出售,但價格偏高,房源供應少

  3  從歷史看未來:香港住房制度演變的五大階段

  3.1 土地制度初成(1841-1942)

  3.1.1 時代背景:英國侵佔香港,人口快速增長

  3.1.2 制度演變:建立土地批租、稅收與法律體系

  3.1.3 政策效果:房屋稀缺,華人居住環境惡劣

  3.2 戰後管制時代(1945-1953)

  3.2.1 時代背景:戰後房荒與人口驟增

  3.2.2 制度演變:租金管制,鼓勵私人機構維修建房

  3.2.3 政策效果:住房依舊嚴重短缺

  3.3 興建公屋時代(1954-1986)

  3.3.1 時代背景:寮屋區過度蔓延,私營部門住房保障不足

  3.3.2 制度演變:興建大量公屋,擴大住房保障範圍

  3.3.3 政策效果:告別房荒,公屋居住人口大幅增長

  3.4 鼓勵購房時代(1987-2001)

  3.4.1 時代背景:居民購房需求強烈,公屋資源分配不公

  3.4.2 制度演變:提租帶補,鼓勵居民自置居所

  3.4.3 政策效果:住房自有率提高,公屋輪候時間縮短

  3.5 市場主導時代(2002-至今)

  3.5.1 時代背景:樓市與經濟低迷,“八萬五計劃”失敗

  3.5.2 制度演變:減少公營房屋供給,維護市場穩定.

  3.5.3 政策效果:公屋輪候時間延長,私屋房價過度上漲

  4  香港住房制度的評價與反思

  4.1 香港住房制度評價

  4.1.1 住房需求基本滿足,套戶比1.09

  4.1.2 居住條件較差,人均僅16平米

  4.1.3 房價持續上漲,居民購房困難

  4.1.4 租房家庭近半,房租水漲船高

  4.2  香港住房制度反思

  4.2.1 房地產業在香港經濟中佔比較高

  4.2.2 土地供應不足,爲高房價埋下伏筆

  4.2.3 中產置業缺乏支持

  正文

  3  從歷史看未來:香港住房制度演變的五大階段

  3.1  土地制度初成(1841-1942)

  3.1.1 時代背景:英國侵佔香港,人口快速增長

  鴉片戰爭後英國侵佔香港,宣佈香港島開埠。1842年,清王朝被迫簽訂《南京條約》,正式向英國割讓香港島;1856年,英國發動第二次鴉片戰爭,清政府再割讓九龍半島;1898年,英國強行租借新界地區,租借期至1997年6月30日。

  開埠後轉口貿易迅速發展,疊加內地戰亂,吸引大量人口遷入。香港島開埠以後,從傳統的小漁村轉變爲重要的貿易港口,轉口貿易與工商活動迅速發展,吸引人口大量遷入,從1841年1.5萬人激增到1847年2.39萬人。1851年太平運動致使許多人舉家逃難香港,1876年人口增長到13.9萬人;進入20世紀,內地戰亂導致人口繼續涌入香港,1941年香港人口達到163萬人。

  3.1.2 制度演變:建立土地批租、稅收與法律體系

  1843年,英國內政達成向香港殖民政府發出通諭,強調所有香港土地只可批租而不準售賣,建築用地批租期75年,形成了香港獨特的土地使用權批租制度。殖民政府開始建立起初步的土地批租、稅收與法律體系,以土地所有者與行政管理當局的雙重身份,對房地產業保持有效的管制:

  一是土地使用權批租。殖民政府通過拍賣向市場售賣土地使用權,批地時與承租者簽訂契約,列明各項條款與租用條件,包括批租年期、土地用途,並規定承租者須在一定期限內興建一定價值的建築物。土地出讓自此成爲香港政府財政的重要來源。據統計,1881年政府土地出讓收入20.36萬港元,約佔當年財政收入六分之一。

  二是徵收地租、差餉等稅種。1841年政府規定土地承購者每年須繳納地租,以彰顯英國王室土地所有者的地位;1848年開始按戶徵收差餉,用於維持警察開支。

  三是制定法律條例,維護市場運作。政府陸續制定各項法律條例,以保障房地產交易各方的合理權益與市場正常運作,包括《建築物條例》、《房屋條例》、《房產轉讓與業權條例》、《土地登記條例》、《政府(收還)地產權條例》、《官地收回條例》、《業主與租客條例》、《差餉條例》、《城市規劃條例》。

  四是填海造地,增加土地供給。由於城區面積狹小,1854年起政府開始填海造地計劃,到1931年造地面積超過210英畝(含新界1919年填海工程)。

  3.1.3 政策效果:房屋稀缺,華人居住環境惡劣

  土地批租制度下,私人發展商通過拍賣獲得土地,興建房屋、廠房自用,或對外整租房屋,再由二房東分租給居民。由於香港尚處於開發起步階段,房屋稀缺疊加人口流入,底層勞動人民居住環境極度惡劣。1864-1891年,香港每間房屋平均居住華人數量從16.9人增加到18人,市區內居住更加嚴峻,通常2-3個英國人居住的房屋,卻住進30-40名華人,人均面積低於香港法定的華人墓穴面積(1平米)。過度惡劣的居住環境,導致1894年香港爆發大規模疫症,超過2000人死亡 。

  3.2 戰後管制時代(1945-1953)

  3.2.1  時代背景:戰後房荒與人口驟增

  戰後房屋損壞嚴重。二戰時期,香港大批房屋遭到損毀,據港英政府1946年統計,房屋損壞合計19000幢,其中,完全被毀壞的8700幢,部分被毀壞的達10300幢;合計待安置人口16.1萬人,其中華人15.4萬。

  戰後經濟復元,疊加國內解放戰爭,吸引大量人口遷入。二戰期間,香港遭到日軍3年多的統治,經濟全面受挫,人口從1941年最高峯163萬人驟減到60萬人。1945年,港英政府重回香港,經過一系列過渡性管制措施,社會經濟逐步穩定,工廠數目大幅增加,1947-1951年香港經濟年均增速達到35%。經濟復元疊加國內解放戰爭,吸引大量人口遷入香港。1947-1953年,人口從180萬增長到230萬。

  3.2.2 制度演變:租金管制,鼓勵私人機構維修建房

  戰後租金管制,鼓勵業主維修與建房。由於戰後房屋損壞嚴重,人口驟增導致市場加租迫遷現象嚴重,加劇房荒問題。1945年,香港政府制定《業主與租客條例》,對戰前私人樓宇實行租務管制,規定戰後樓宇租金不得超過戰前租金水平,但管制不包括戰後大規模修復與新建的私人住宅樓宇,鼓勵業主修復與建房出租;同年,租務法庭開庭審理租務糾紛案件。直到1947年,戰前樓宇才獲准加租,住宅漲幅爲標準租金30%。

  3.2.3 政策效果:住房依舊嚴重短缺

  租金管制推動了地產業的交易,1950年香港房地產交易達到6600宗,是戰前1938年的1.8倍。然而,香港住房依舊嚴重缺乏,大批城市貧民與新移民居住在用簡單材料胡亂搭建的一兩層木屋中(即“寮屋”)。據統計,1953年,居住木屋區的人口多達25萬,佔香港總人口比重接近11%。

  3.3 興建公屋時代(1954-1986)

  3.3.1 時代背景:寮屋區過度蔓延,私營部門住房保障不足

  寮屋區過度蔓延,給社會帶來嚴重的安全隱患,且阻礙城市擴張。1950-1953年,香港發生12起重大火災,受災人數超過10萬人。其中,1953年石硤尾寮屋區大火令5.8萬名貧困居民一夜間痛失家園,震驚香港。此外,寮屋區佔據大批鄰近當時市中心且發展潛力較大的土地,阻礙城市擴張與發展。

  私營部門房屋供給不足,無法覆蓋廣大低收入階層。一方面,香港私營建築業發展滯後於人口增長對房屋的需求,特別是受朝鮮戰爭(1950-1953年)影響,五十年代初香港建築業遭遇重大打擊,房屋供給嚴重不足;另一方面,私營部門建設的房屋租金較高,無法覆蓋廣大低收入階層。

  經濟發展吸引人口繼續涌入。香港實際GDP從1961年988億港元,增長到1986年的7347億港元,年均增速7.41%。經濟發展與社會穩定吸引內地人口繼續涌入,1954-1986年,香港人口從243萬人增長到557萬人,年均增長3%,人口增長導致住房需求進一步擴張。

  3.3.2 制度演變:興建大量公屋,擴大住房保障範圍

  1953年石硤尾大火成爲港英政府處理廣大低收入羣體住房問題的重要轉折點,政府房屋政策重心開始由租務管制轉移到建造與提供低租金的公營房屋上。可分爲兩個階段:第一階段(1954-1973):通過徙置法案,出資建設標準極低的徙置屋,供災民及拆遷戶使用;第二階段(1973-1986):開啓“十年建屋計劃”,將低收入羣體納入住房保障範圍,在加大公屋建設數量的同時,注重提高房屋建造標準。

  第一階段(1954-1973):通過徙置法案,拆卸木屋,興建徙置屋

  成立徙置事務處,開啓木屋區徙置計劃。1954年,香港政府通過徙置法案,成立徙置事務處,開始大量拆卸僭建木屋,並在木屋周邊出資建設租金極低的徙置大廈,供難民、災民及拆遷戶使用。1964年,政府公佈《寮屋管制、徙置與政府廉租屋政策檢討》白皮書,提出加快木屋拆卸與公屋建設速度,以徙置屋爲主、廉租屋爲輔。據統計,1957-1963年,政府平均每年拆卸木屋9000間,到1963-1967年,每年拆卸木屋數量增長到1.6萬間。1954-1971年,港府興建各類徙置大廈約480幢,到1974年停建徙置大廈時,約118萬居民入住徙置區 。

  成立房屋建設委員會,試點廉租屋建設。1954年,政府頒佈《房屋事務處管理處法例》,成立房屋建設委員會,負責提供較優質的廉租屋供中下層收入市民租住。房屋建設委員會以商業原則經營,通過經營其管轄的廉租屋邨賺取營運經費,但可獲得政府半價撥地與低息貸款支持。1957年到60年代後期,建設委員會共建設蘇屋等9個屋邨。

  第二階段(1973-1987):開啓十年建屋計劃,興建廉租屋,注重質量

  住房缺乏與條件惡劣依舊嚴峻。由於徙置計劃只解決受災或拆遷居民的的住房問題,而廉租屋數量有限,住房供應遠未能滿足香港日益膨脹的住房需求,導致木屋區進一步擴散;同時,徙置屋建設標準極低,住房依舊惡劣。1954年的徙置計劃規定每個成年人可使用面積只有2.2平米,10歲以下兒童減半。1967年,香港爆發著名的反英抗暴運動,暴亂最初因勞資糾紛引發,後升級爲工人與警察之間暴力衝突。“反英抗暴”運動的爆發,促使港英政府反思徙置區存在的諸多問題,並意識到居住環境惡劣是導致社會不安的根源。

  1972年10月,香港政府宣佈實施“十年建屋計劃”:1973-1982年爲180萬香港居民提供配套設備齊全、具備優良居住環境的住所。十年建屋計劃將興建公營房屋的重心由徙置屋調整爲廉租屋,將低收入市民納入公營房屋政策體系,同時,與之前徙置屋建設只追求數量不同,建屋計劃開始注重建造質量標準,目標是:①每個家庭擁有自己的住房單位;②住房單位應是獨立式的(水、電、廁、廚齊備);③每個人居住面積不少於3.25平方米。

  配合建屋計劃,重組房屋委員會。1973年,香港政府重組原來負責徙置屋、廉租屋的多個機構,成立香港房屋委員會(房委會)以推展十年建屋計劃,政府給予免費劃地、撥出資本 與低息貸款支持。

  配合建屋計劃,加快新市鎮開發。由於市區內發展用地有限,爲滿足房屋建設需要,港英政府通過開拓荒地與填海造地,大規模開發新市鎮。1973年,首批新市鎮荃灣、沙田和屯門陸續動工,到1982年新界已有8座市鎮處於不同發展階段,預計可容納12-76萬居民。新市鎮在當時成爲勞工階層聚居之地,約2/3人口是公屋居民。

  開啓“居者有其屋”計劃,加快公屋週轉。1976年,香港政府推出“居者有其屋計劃”,由政府免費撥地供房委會建設房屋,並以60%-70%市場價售與符合資格的市民,稱爲居者有其屋屋苑。居屋計劃一方面爲收入不足以購買私人樓宇的市民提供租住公屋外的選擇,另一方面可讓收入較高的公屋居民搬離公屋,加快公屋週轉。1978年,爲加快居屋計劃進度,政府推出“私人機構參建居屋計劃”,以投標形式將土地賣給私人發展商,由發展商按政府規定標準建設房屋對外出售,房屋申購資格、售價與居屋計劃相同。

  3.3.3 政策效果:告別房荒,公屋居住人口大幅增長

  1954-1986年,公營房屋建設成績斐然,但低於目標。1980年4月至1987年3月,房委會共建設公營房屋單位27.37萬個(公屋19.74萬個,居屋7.63萬個),年均3.91萬個。據估計,十年建屋計劃約建成可供150萬人居住的房屋單位,但較最初目標少30萬人,且延期了五年。

  公營房屋居住人口大幅增長,住房條件明顯改善。1964-1973年,徙置屋居住人口從54萬增加到118萬,廉租屋居住人口40萬,合計佔總人口37%。到1987年4月,公屋租住人口220萬,居屋居住人口20萬,公營房屋居住人口占比提高到45%。市民住房從唐樓或木樓,升級爲高層住宅或大型屋邨,人均住房面積提高到7.5平米。

  3.4 鼓勵購房時代(1987-2001)

  3.4.1 時代背景:居民購房需求強烈,公屋資源分配不公

  居民收入水平提高,自置居所需求強烈。香港經濟持續繁榮,1987-2000年,人均GDP從7.07萬港元增長到20.07萬港元,年均增長7.73%。然而,大部分舊式公屋只適合1-2人居住,配套設施有限且老化嚴重,使得公屋租戶自置居所需求強烈,申請購買居屋人數遠超出居屋出售數量。事實上,居屋計劃自開啓以來便廣受歡迎:1978年,首期“居者有其屋”計劃推出8400個單位後,收到3.6萬張申請表格;1979年,首期“私人蔘建居屋”計劃推出1500個單位,獲超額認購38倍。

  富裕租戶擠佔有限的公屋資源。儘管香港大多數市民已解決最基本的居住問題,但仍有8萬個家庭申請租住公屋;同時,許多經濟條件顯著改善的家庭依舊居住在廉價的公屋中,擠佔了有限的公屋資源。1986年,家庭收入超過全香港75%家庭的公屋租戶,佔比達到16.9%。

  3.4.2 制度演變:提租帶補,鼓勵居民自置居所

  1987年4月,港府發表《“長遠房屋策略”說明書》,標誌着住房政策從興建公屋轉向鼓勵居民自置居所。長遠房屋政策制訂了1987-2001年香港房屋政策綱領,重點要求提高住房自有化率,強調引導私營機構參與房屋建設,主要工作包括提高富裕租戶租金,實行購房補助,鼓勵居民自置居所,以及重建老式公屋,改善市民居住環境。

  一是提高富裕租戶租金:1987年,房委會要求居住在公屋達十年或以上的租戶必須每兩年申報家庭收入,收入超過指定上限者須繳付雙倍租金。1993年,修訂“公屋住戶資助政策”,富戶須要繳交倍半或雙倍淨額租金以及差餉。1996年,實施“維護公屋資源合理分配”政策,收入和淨資產值超逾所定上限或不申報收入和淨資產的租戶,須繳交市值租金並於1年內遷出公屋。

  二是實行購房補助:1988年,房委會推出“自置居所貸款計劃”,規定公屋住戶及有資格入住公屋的家庭購房可申請自置居所貸款 。1992年,政府推出“資助夾心階層置業計劃”,從1993年度起額外批出土地興建房屋,或用土地向發展商置換現成的空置單位,以樓價折扣形式資助家庭月收入1.8-4萬元的夾心階層購買居屋。1998年,推行“租者置其屋計劃”,讓租戶可以30%–45%折扣優惠購買其自住的公屋;同年推出“重建置業計劃”,受1988年“整體重建計劃”影響的租戶每月可獲按揭還款補助金用於購買居屋。1999年,推出“可租可買計劃”,協助合資格的公屋申請者早日自置居所。

  三是重建老式公屋:爲改善公屋條件,1985年政府開始推出“擴展重建計劃”,拆除60年代未符合標準的樓宇。1988年,再次推出“整體重建計劃” ,逐步拆卸和重建 566 幢在1973年以前落成的大廈。1992年,首批“和諧式”大廈落成,標誌着新一代的公屋設計。

  3.4.3 政策效果:住房自有率提高,公屋輪候時間縮短

  1987-2001年,房屋建設基本符合目標。(1)建設計劃:受重建計劃影響,預計每年需建設7萬個單位(4萬個公營房屋+3萬個私人房屋)。(2)實際建設:年均建成6.65萬個:房委會年均建成3.59萬個公營房屋(居屋年均1.03萬個),私人機構年均建成2.84萬個,房屋協會年均供應0.22萬個房屋。

  住房自有率快速提高,公屋輪候時間大幅縮短。1987-2001年,自置居所住戶佔香港家庭住戶總數的比重從37.90%提高到52.20%。其中,公營房屋的自置居所住戶佔公營房屋家庭住戶比重從10.10%提高到35.80%,私人房屋的自置居所住戶佔私人房屋家庭住戶比重從59.10%提高到67.00%。另一方面,公屋平均輪候時間從1990的9年縮短到2001年的3.1年。此外,公營房屋居住條件略有改善,公屋、租者置其屋、居屋人均室內樓面面積中位數分別提高到9.1、9.1與12.2平米。

  房價快速上漲,直至1997年金融危機爆發。受1985年《中英聯合聲明》要求每年批地不超過50公頃、人口增長超過預期、居民購房熱潮等影響,1987-1997年香港房價快速上漲。港島、九龍、新界的私人房屋均價分別從1.14萬港元/平米、1.05萬港元/平米、0.95萬港元/平米,提高到9.29萬港元/平米、7.02萬港元/平米、6.78萬港元/平米。1997年亞洲金融危機爆發,香港樓市陷入蕭條,房價大幅下跌。

  3.5 市場主導時代(2002-至今)

  3.5.1 時代背景:樓市與經濟低迷,“八萬五計劃”失敗

  樓市與經濟低迷,“八萬五計劃”失敗。1997年7月香港迴歸後,爲校正迴歸前土地供應與市場需求脫節、平抑房價泡沫與改善居民住房條件,特區政府提出“十年內令自置居所比率達到70%、年均提供不少於85000個新住宅單位”的“八萬五計劃”。但隨着亞洲金融風暴襲來,香港經濟遭遇戰後最嚴重的衰退,房地產市場陷入蕭條,特區政府擴大住房供給的做法加速樓市下跌,引起社會不滿。

  3.5.2 制度演變:減少公營房屋供給,維護市場穩定

  1998-2001年,香港樓市與經濟持續低迷,促使特區政府轉變住房策略,放棄“八萬五計劃”。2002年,政府發表《公營房屋架構檢討報告書》,併成立房屋及規劃地政局,負責香港整體房屋政策,房屋及規劃地政局局長聲明將重新定位政府的房屋政策,指出政策目標在於維持公平和穩定的環境,讓私營物業市場可以持續健康發展,同時爲沒有能力租住私營房屋的人士提供資助公營房屋。2003年起,政府減少土地與公營房屋供給,維護房地產市場穩定;2009年起,房價急速上漲引起政府警惕,政策開始注重樓市調控。

  2003年起,減少土地與公營房屋供給。一是減少土地供給:2003年取消勾地一年,2004-2010年全面採用勾地方式出讓土地,年均供應住宅用地6.14萬平米;二是減少公屋,尤其是居屋供給:2003年起房委會停建及停售“居屋計劃”和“私人蔘建計劃”的單位,並在第六期單位後終止“租者置其屋計劃”。2014年,政府推出第三個長遠房屋策略,計劃年均建設2.9萬個公營房屋,但相比1987年和1998年長遠房屋策略,建設目標顯著減少(分別爲4萬和5萬個單位)。三是減少購房資助:2003年推出“置業資助貸款計劃”,取代房委會“自置居所貸款計劃”及房屋協會“首次置業資助貸款計劃”,次年因財政壓力過大終止。

  2009年起,住房政策注重樓市調控,抑制投機需求。香港樓市自2003年開始回暖,房價急劇上漲致使社會矛盾加劇。2009年起,住房政策開始注重樓市調控,抑制投機需求:住房金融方面,金管局於2009-2017年推出8輪逆週期措施,調節按揭成數、月供佔家庭收入比重、貸款額度等;稅收方面,多次加徵印花稅,2010年加收額外印花稅;2012年加收買家印花稅;2013年加收雙倍印花稅;2016年提高從價印花稅;2018年徵收一手房空置稅。

  3.5.3 政策效果:公屋輪候時間延長,私屋房價過度上漲

  2002年至今,房屋建設遠不達目標。(1)建設計劃:1998年的長遠房屋策略提出每年興建房屋單位不少於8.5萬個(5萬個公營房屋,3.5萬個私人住宅);2014年的長遠房屋策略提出未來10年年均供應4.8萬個(2萬個公屋、0.9萬個資助出售單位與1.9萬個私人住宅)。(2)實際建設:2002-2017年年均建成3.1萬個:房委會年均建成1.52萬個(公屋1.46萬個與資助出售房屋580個),私人住宅年均建成1.55萬個,房屋協會年均供應0.04萬個。

  公屋輪候時長大幅反彈。截止2018年6月底,約有15.06萬宗一般公屋申請,以及11.79萬宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請者的平均輪候時間從2007年1.8年的低位,持續反彈到目前5.3年。

  私人房屋房價過度上漲,增幅遠高於家庭收入。2002-2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價分別從4.46萬港元/平米、3.32萬港元/平米、2.92萬港元/平米提高到19.45萬港元/平米、17.57萬港元/平米、10.72萬港元/平米,分別增長3.36倍、4.29倍、2.67倍;同期,家庭年收入中位數從19.2萬港元提高到32.76萬港元,僅增長0.71倍。

  4  香港住房制度的評價與反思

  4.1 香港住房制度評價

  4.1.1 住房需求基本滿足,套戶比1.09

  房屋套戶比達到1.09,居民住房需求基本滿足。2016年,香港永久性屋宇單位273萬個,家庭住戶250萬戶,套戶比高達1.09。剔除屋宇單位中非住宅單位,如職工宿舍、大學宿舍、工業大廈內的劏房,實際套戶比約1.06,基本滿足居民住房需求。

  2003年以來,套戶比略有下滑。2003-2016年,香港房屋套戶比從1.12的高點,逐漸下滑至1.09,表明房屋供應持續落後於人口增長與家庭規模縮小帶來的新增住房需求。

  4.1.2 居住條件較差,人均僅16平米

  香港人均住房面積只有16平米,落後於其他發達經濟體。2015年,香港公屋、居屋、私人樓宇的面積中位數分別爲23平米、51平米與 52平米,房屋單位普遍小型化。

  近20萬市民租住劏房,人均住房面積5.8平米。劏房即分間樓宇單位,指住宅單位被分成兩個或以上較小單位用於出租。香港統計處2016年《主題性住戶統計調查第60號報告書》統計顯示,劏房居住人口達19.99萬,佔總人口比重約3%,人均居住面積僅5.8平米。租金低是香港市民居住劏房的主要原因,佔比達到45%。

  4.1.3 房價持續上漲,居民購房困難

  房價持續上漲,絕對房價與房價收入比位居國際大都市前列。1986-2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和14倍,年均增長10%、10%和9%。據Numbeo網站2018年11月數據,香港城區平均房價2.88萬美元/平米,郊區平均房價1.85萬美元/平米,房價收入比達到47.81倍,絕對房價與房價收入比均位居國際大都市前列。

  由於房價過高,住房自有率自2004年起持續下滑,房屋趨於小型化。高房價一方面脫離了居民購買力,自置居所住戶在香港家庭住戶總數佔比從2004年的54.3%下滑到2017年的49.20%;另一方面使得小面積戶型廣受歡迎,住房條件改善有限。2009-2017年,40平米以下私人房屋竣工量佔私人房屋竣工量的比重從5%提高到39%。

  房價攀升帶來的財富效應,加大社會貧富差距。香港貧富差距較大,1971-2016年,基尼係數從0.43提高至0.54,高於歐美等發達經濟體,逼近聯合國規定的危險水平0.6。而香港房價長期跑贏家庭收入,疊加遺產稅取消與保有環節稅負低,房價攀升產生的財富效應,進一步加大社會貧富差距。

  4.1.4 租房家庭近半,房租水漲船高

  公屋數量衆多,疊加房價過高,香港近一半家庭選擇租房。2016年,租住公屋家庭76.4萬戶,租住私人房屋的家庭45.9萬戶,租房家庭合計122.4萬戶,佔比49%;自有房屋家庭125.8萬戶,佔比50%。

  房租水漲船高,租住私人房屋家庭負擔較大。儘管公屋家庭房租負擔小,但租住私人房屋的家庭(佔比18%)面臨較大的住房負擔。1986-2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲3.7倍、3.5倍和3.4倍,年均增長5%。租金等住房相關支出也取代食品菸草,成爲居民主要消費支出,2016年佔消費比重的22.4%。

  4.2 香港住房制度反思

  4.2.1 房地產業在香港經濟中佔比較高

  房地產佔GDP比重較高。

  房地產佔香港GDP比重較高。房地產業佔香港GDP比重在八九年代平均達到9.8%,相關行業(包括地產、樓宇業權與建築業)佔GDP比重一度超過30%,2006年以來佔GDP比重保持在20%-25%。

  香港經濟產業結構經歷了三個階段。(1)英國入侵之後,確立了香港自由港的重要地位,轉口貿易和航運成爲經濟主導產業;(2)50-70年代,面對朝鮮戰爭爆發與對華禁運形勢,香港積極轉型工業化,紡織、成衣、電子等勞動密集型工業實現快速發展;(3)80年代後,隨着勞動力、土地成本大幅上升,以及內地改革開放,香港製造業逐漸向內地轉移,金融地產、貿易物流等成爲推動經濟增長的重要產業,奠定了香港國際金融中心、貿易中心和航運中心的重要地位。

  房地產是政府財政收入的重要來源。

  2016年,財政收入中房地產業貢獻比例超過32%。土地出讓金方面,政府土地出讓收入1280億港幣,佔財政收入比重22%。房地產相關稅收方面,持有環節差餉與物業稅合計246億港元,佔財政收入比重的3%,土地租金約佔財政比重的2%;交易環節從價印花稅(不包括香港永久居民購買首套房稅費)、額外印花稅、買家印花稅合計185億港元,佔財政收入比重的3%。如果再考慮房地產發展商或中介的利得稅(物業交易屬於日常經營行爲的機構需要繳納利得稅),財政收入中房地產業貢獻比例將超過32%。

  4.2.2 土地供應不足,爲高房價埋下伏筆

  因重視生態保護,香港可開發土地有限,土地儲備少。香港重視生態保護,依據1976年制定的《郊野公園條例》,佔地37%的郊野公園無法開發。由於可開發土地有限,政府新增土地供應主要來自填海造地與土地徵收。但2005年以來填海造地大幅減少,而土地徵收耗時較長,導致政府可出讓土地資源較少。

  土地出讓減少,加劇供給不足。1984年《中英聯合聲明》要求香港迴歸前每年批地不超過50公頃,政策初衷在於防止英國超售土地,但客觀上限制了土地供給;2003-2010年,特區政府爲維護樓市穩定大幅減少土地出讓,年均僅供應住宅用地5.37公頃。

  房地產週期“長期看人口、中期看土地、短期看金融”,在人口持續增長背景下,香港土地供給不足,疊加2008年以來金融環境寬鬆,造成香港房價持續上漲。

  .2.3 中產置業缺乏支持

  理想情況下,香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”階梯化供應體系。低收入家庭可申請租住公屋,在儲蓄足夠首付後可購買居屋,當經濟狀況進一步改善時,可購買條件更加優越的私人住宅。在住房升級過程中,一方面不斷改善住房條件,另一方面,逐漸騰出公屋、居屋,供其他中低收入羣體居住。

  但居屋供給減少,疊加房價上漲,中產置業缺乏支持,住房階層逐漸固化。香港樓市自2003年起復蘇,房價持續上漲,由於居屋供給大幅減少,中低收入羣體購房困難,居民住房條件難以有效改善,同時,房價攀升帶來的財富效應,進一步加劇社會貧富差距。

  爲有效解決中產置業困難問題,香港新特首上任後提出,加大公營房屋供應,重點資助中低收入階層購房置業。2017年7月,香港新特首林鄭月娥上任,隨後頒佈多項房屋新政,提出在加大土地開發與供應的同時,積極建立居民置業階梯,重點資助中低收入羣體購房置業,主要包括:(1)將公營房屋供應比例從六成提高至七成;(2)擴大“綠表置居計劃”,以更多的“綠置居”取代出租公屋,(3)“白居二”計劃恆常化,允許白表人士購買未補價的居屋二手市場單位;(4)修訂資助出售房屋定價機制,令售價與私人房屋市價脫鉤。隨着香港房屋新政的不斷推行,中產置業問題有望得到改善。

  

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