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深圳小學學區房取消驗房:沒有明規則 也會有潛規則

http://finance.sina.com   2018年12月06日 15:29   北京新浪網

  陳興傑:哭死!那些花幾百萬買學區房的人,如今都傻眼了! 

  來源:功夫財經 作者: 陳興傑 

  事實上,學校主動出臺明確規則並不是壞事。沒有明規則,也會有潛規則。

  當各大城市都在進行“搶人大戰”的時候,深圳摘取了最優質的一批大學生,這些人會爲深圳帶來新一輪“嬰兒潮”。

  公立學校享受不到學區房溢價帶來的利益。錢被開發商或房東賺走,學校沒辦法挑選優質生源,沒辦法提高學費,教師待遇也無法隨之改善,這纔是當下學區房最大的隱患!

  最近深圳一所小學因學區房火了。這所名爲深圳螺嶺外國語實驗學校的小學,在其官網發佈告示稱,明年開始,要對申請該校學位的房產進行覈驗。

  想在這兒讀書,必須滿足以下條件:住房面積小於30平米的,要購房及實際住滿六年以上;30到50平米的,要購房和住滿四年;大於50平的,要住滿1年以上。

  也就是說,這所學校不歡迎那些“臨時擇校性申請”的生源,它更願意照顧本地長住戶籍人口的入學兒童。

  這種選擇,倒也符合當前中國城市的主流傾向:本地戶籍人口享受最多福利,繼而是住房人口,再次長租人口,最差的便是短租流動人口,他們享受到城市福利幾乎可以忽略不計。

▲迫於輿論壓力,12月5日深夜,深圳市螺嶺外國語實驗學校在其官網上宣佈,“根據羅湖區教育局的意見”,學校決定取消《告示》。▲迫於輿論壓力,12月5日深夜,深圳市螺嶺外國語實驗學校在其官網上宣佈,“根據羅湖區教育局的意見”,學校決定取消《告示》。

  01

  深圳,中國最“年輕”的一線城市

  成立於1981年的深圳螺嶺外國語實驗學校,幾乎和深圳這座城市的歷史一樣長。學校有三個校區,將近5000名學生。2015年有研究機構出過中國最佳小學100強榜單,該校名列第30,位居深圳第7位。

  從排名來看,這是一所當之無愧的優質名校。名校會都有學區房,這再正常不過。不過在深圳,看似並非頂尖的“第7名”,可是遠比在其他城市有含金量,所以,這裏的學區房之爭自然更加激烈。

  更主要的是,這所學校所在的羅湖區,是很多新深圳人買房的第一站。相比南山和福田,羅湖絕對稱得上平民城區,這裏有很多4或5打頭的房子。能在羅湖挑到一個好學區,哪怕多付溢價,也對得起孩子了。

  另一方面,作爲中國最年輕的大城市,深圳人口總量超過一半是30歲以下年輕人,總人口的平均年齡不到33歲。

  最近這兩年,各大城市都在進行“搶人大戰”,深圳自然不甘落於人後,它憑藉自身優勢摘取了一大批優質的大學生。據統計,2017年深圳市新增長住人口超過60萬,這其中,有政府宣佈“引進人才”計劃的23萬。這些人才大部分爲本科以上學歷,其中超過10萬是應屆畢業生。

  “引進人才”的就業基本爲新興領域。比如信息傳輸、計算機和軟件業、服務業,製造業,金融業,物流業,其中以華爲、騰訊、富士康、比亞迪、中興爲主要僱主。

  深圳有中國數量最多的上市公司,發展前景非常好,越來越多的年輕人選擇留下來來,在這座城市賺取財富,成家立業,生兒育女。這樣的選擇,勢必會爲深圳帶來新一輪“嬰兒潮”,以及數字可觀的適齡入學兒童。這個時間不需要太久遠,三五年後我們就能看到。

  這一點可以從最近幾年深圳中小學的學位增量窺見一番:

2016年深圳全市公辦中小的新增學位3萬個,新增和改擴建中小學37所;

2017年新增學位爲5.1萬個,新增和改擴建中小學34所。

這個數字到了2018年,上升到6.29萬個學位和42所學校。

  最近幾年,深圳每年新改擴建30所以上學校,深圳教育的盤子在不斷增大。所謂水漲船高,深圳螺嶺外國語實驗學校這樣的“老牌名校”,自然就變得相對稀有了。

  也就是說,深圳的學區房大戰,或許纔剛剛開始。

  02

  沒有明規則,也會有潛規則

  深圳螺嶺外國語實驗學校推出的“驗房政策”,儘管取消了,但確實代表了一種方向。在此前,各地學區房早有不承認買10平米以下、過道房、地下室的潛規則。

  但從長期來看,學區房的需求並不會因此而減少。想囤學位給孩子上學的家長,提前做準備就好了。孩子一出生,就買個小型學區房,持有4年或6年,再拿這個資質申請學位。學區房價值兌現後,轉手入市,不擔心沒有人接手。

  而且,由於持有房子的週期變長,流通效率降低,學區房供給會減少,房價不但不會下跌,還會上漲。

  學校的公示說,購買小型學區房後要長期實際居住,這該怎麼破呢?事實上,“長期實際居住”的標準很寬泛,只要不是公開掛租,一般人也很難查驗。

  大於50平的房子會省事不少,只需住滿一年就能申請。一些原想買30平房子“佔學位”的人,會涌到這個市場,50多平米的房子,房價會漲得最兇。

  大家都知道,學區房的單價原本就比一般的商住高不少,更何況還是深圳的名校學區房呢。

  一般來講,底層家庭不會打學區房的主意,富裕階層則壓根不會在乎面積,所以,從30平變成50平,受影響最大的還是那些爲學區房溢價買單的中產。

▲在一線城市打拼的家長們爲了娃的上學問題可謂操碎了心,關於租房是否會影孩子入學▲在一線城市打拼的家長們爲了娃的上學問題可謂操碎了心,關於租房是否會影孩子入學

  有人說,學校沒有制定規則、根據房子挑人的權力。姑且不論這樣的質疑有無道理,我想說的是,只要這所小學的吸引力還在,生源就會遠遠大於學位,招生主動權仍舊會掌握在學校手裏。

  換一個角度想上,學校主動出臺明確定的規則未必是壞事。沒有明規則,也會有潛規則。如果發生“買學區房卻不讓入學”的事情,麻煩可不只這些。

  深圳螺嶺外國語實驗學校推出“驗房政策”,更絕非孤例,它不過是借鑑了其他學校的過往經驗。我敢斷定,將來的深圳,有類似附加條件的學區房極有可能會成爲普遍現象。

  03

  當下學區房的最大隱患是什麼?

  學區房並非中國人的首創,也不像很多人切齒痛恨的那般荒謬。學區房僅僅是經濟規律的一種呈現,搞清楚它的規律,遠比痛恨更重要。

  古今中外,優質的教育都很稀缺。尤其教育發達的地區,教育質量更是會有明顯的高下之分,這樣一來,就會出現“學生爭入學、學校挑學生”現象。不管在哪兒,名校總會供不應求,優質資源的分配,會根據市場機制不同,表現出各種不同形式。

  私立學校最簡單,學校董事會說了算。有名的私立,都會通過收取高昂學費來獲得經濟收入;他們也往往會“擇優錄取”,並且給優秀學生髮高額獎學金,因爲優秀的生源會給學校帶來大量捐贈。

  學校要打造成什麼類型,招收什麼樣的學生,私立學校自有其經營之道。他們的招生標準各不相同,私立名校的面試內容更是五花八門:有的測智力情商,有的重視領導能力,有的重視體育才華,有的考察家長財力。這一類學位有溢價嗎?顯然是有的。

  相對而言,公立學校的學區劃分就粗暴多了。只要你住在這條街上這個小區,就可以自動納入學區。帶來的結果是,學區房價格飆升。越好的學校,學區房越昂貴。只要供需關係沒有改變,想獲得優質資源的代價就不會改變。

  其實,一筆賬算下來,同私立學校相比,公立學校的“學區房招生”並不見得更便宜。特別是在一線城市,很多學區房的溢價都足夠讓孩子出國留學了。

  即便如此,公立學校也享受不到學區房溢價帶來的利益。錢被開發商或房東賺走,學校沒辦法挑選優質生源,沒辦法提高學費,教師待遇也無法隨之改善。這纔是當下學區房最大的隱患。

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