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2019年房價會穩下來嗎?

http://finance.sina.com   2019年02月01日 16:00   北京新浪網

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  昨日,新華社頭條刊登了一篇意味深長的房地產文章,標題爲:2019年樓市以“穩”爲主,“警惕”各地政策變相鬆綁!

  又一次,當局確立了對待房地產的態度。文中用大幅筆墨強調堅決抑制房價上漲的意義,以‘求穩預期’促進市場健康發展,還購房者一個美好願景。

  然而這一切願望又恰恰落在了後面一句話——‘警惕各地政策變相鬆綁’。

  ‘警惕’這個詞用的很有意思,讓我想起了打地鼠遊戲——死死捏着棒槌,盯着洞口,只要有地鼠敢冒腦袋,一陣當頭棒喝。現在來看,過熱的房地產已經把‘央地博弈’升級到了極爲尷尬的境地。

  我記得在2018年年初,也提出了相同的口號,嚴防地方鬆綁強力摁住房價,然而其後迎接大家的卻是,各地通過‘人才引進’政策變相沖破限購,引發了上半年萬人搶房的大牛市。

  那麼今年提出這個口號是否能真的現實呢?答案是,真假半摻。

  關注樓市的人可能早有耳聞,今年很多地方早已暗流涌動,地鼠腦袋一個個冒尖,例如山東菏澤、湖南衡陽、廣東珠海等城市已經開始公然試探底線,對於這些“高度依賴土地價格”的城市來講,房地產是命脈。

  如果樓市蕭條,“保就業、促增長”的核心任務就無法完成,所以,‘央地博弈’的最終結果一定會再一次陷入死循環。

  在當局提出‘因城施策’的口號時,也就意味着2019年各地放鬆調控政策是大概率事件。

  那麼在這種趨勢下,2019年的房價還會穩下來嗎?大家又該怎樣應對接下來一輪接一輪的調控鬆綁潮呢?想要探究這個問題,一定要從‘房地產週期’中尋找答案。

  2

  上輪週期,是以2017年爲中點,2015—2018年爲期三年的長波浪週期。結果是幾乎所有城市房價翻番,少數城市房價甚至完成了2.5倍的漲幅,這在中國宏觀30年的房地產歷史上絕無僅有。

  經過這麼一波瘋長,目前的房價有泡沫嗎?

  這個答案無法統一,因爲看多的永遠認爲沒泡沫,看空的人認爲十年前中國房地產就是個大泡沫。但是從國際衡量標準——租售比和人均面積上分析,房價確實存在泡沫。

  但是房子是商品,供需決定了其泡沫程度,例如北京、深圳需求旺盛,只要房貸利率放鬆,源源不斷的購房者可以進來,而像鄂爾多斯這種房子比人多好幾倍的城市,即使把房貸利率踩到底,也無法刺激出有效需求來。

  泡沫大小,可見一斑。

  這一輪的房價上漲到今天,和上一輪房價到頂最大的區別就是‘庫存’,這一輪沒有上一輪大規模的庫存,肯定的說,上一輪房價到頂是出現大規模的庫存而緩慢到頂的。

  我記得2014年末到各地考察,一出門都是房子,各個新樓盤蕭條的狠,當房子不再是稀缺品時,老百姓的購房動力也就隨之消失了。

  那麼當時的庫存大到什麼程度呢?

  2015年末,《中國證券報》的報道,國家統計局發佈了全國房地產開發和銷售情況,截止到2015年末,商品房待售面積爲7.1853億平方米,這是房地產從2012年逐年遞增的結果,是歷史空前的。

  其後從2016年~2018年,3年時間,房地產總共消化了49.8411億平方米的庫存,其中2018年,全國商品房銷售面積17.1654億平方米,銷售額149973億元,分別比上年增長1.3%和12.2%,刷新歷史記錄。

  很多人有一個疑問,爲什麼2018年的房地產在如此嚴控的條件下,還能維持正向增長?很簡單,沒有受控的三四線城市是主角,二線城市因人才引進上半年還促發了一波的購房潮。

  那麼截止到2018年末,中國商品房待售面積(庫存)還有多少呢?是5.2414億平方米。

  顯然,截止目前庫存是緊張的,購買力還存在且不小,但是房價已經明顯到頂了,因爲這一輪房價是以購買力衰竭而逐步到頂的。

  之前達到這個購買力的差不多都已經有房子了,沒達到這個購買力的已經買不起房子了,這就是購買力衰竭。在這個層面上,政策不政策已經無足輕重。

  3

  什麼會造成購買力的衰竭呢?

  人們金融成本無法繼續負擔,家庭財富被房子吸收乾淨,就是人的慾望和實力透支到達極限的時候房價纔會到頂。

  這三年,如果按照一套房100平米計算,中國人總共購買了將近5000萬套房子,花費近40.1301萬億人民幣。

  截至2018年末,中國家庭部門槓桿率在過去5年上升了18.7個百分點。相比之下,2008年金融危機爆發前,美國家庭部門槓桿率在5年之內的上升幅度也不過18.8個百分點。

  10萬一平也好,20萬一平也好,只要有人買,有人消費這個商品,房價就不會到頂。

  但是如果每個人都是透支自己財富創造能力且集中全家庭三代能力去購買一套房子的話,並且這個房子租金回報只有可憐的1.5%的年收益,那麼這種購買力無疑是被強烈透支的。

  一線城市的房子到沒到頂,是以市場上目前可售的房源及有沒有人去消化這些房源來評定的。主要指標還是成交量,成交量下跌,說明購買力不足了,購買力跟不上了,房價基本可以確認頂部。

  目前開發商都很聰明,他們控制房子的投放,確實可以達到穩定房價的目的,由於庫存的不足,在高位的房子可消費的人羣也少,所以基本可以確定,購買力與房價達到了平衡。

  所以2019年,房價會在一定波動範圍內穩定一段時間,指望有幅度的跌和漲,都是不切實際的。

  4

  接下來的幾年,真的要看政府尤其地方政府的調控藝術了。

  如果接着加大供應,打破平衡,房價必跌無疑,如果控制房地產業的開發,等居民收入提高逐步消化目前的虛高價格,房價基本會保持平穩運行。

  今後幾年高位接盤的投資客會比較難受,在限售的政策下,因爲房子的持有成本會逐步侵蝕掉既得利。

  剛需能買的起就買,買不起就等,但是還是不建議過度透支自己的能力。但是在市場氣氛的烘托下,在房價上漲的預期下,剛需們大多會極度透支自己的購買力。

  如果過度透支居民的購買力,房地產業對經濟的拉動作用會逐步減少最後以至於產生反作用力。開發商作爲商品的出賣方當然希望房價越高越好,然而房子被炒作,嚴重吸血社會資源,這個結果不是任何人都能承擔的。

  在這麼多政策裏,限售確實是一個非常好的方法,限售就是讓炒房客的利潤無法兌現,最終逐步連本金一起填進這個泡沫裏。所以今後,爲了鎖定交易,房產證的下發一定會被嚴卡。

  目前對限售的最新解釋是,在限售規定發佈之日後取得的房產證滿兩年後纔可出售。這是什麼概念,就是規定發佈之前2年的房子都屬於限賣範圍。

  投資客再有遠見,也不可能提前2年潛伏進房產業。限售的另一個作用是減少了市場可售房源,降低了房子的流轉炒作,可售房源不多,房價想跌也難。

  這個規則很明顯就是告訴投資客,炒可以,但是想帶着利潤走,不容易。

  2019年中國房地產再想暴漲已經沒有購買力的基礎了,想暴跌,市場上就買不到房子怎麼跌。剛需買了就買了無所謂了,今後努力工作把房貸還上就行。投資客損失點時間成本最終也會解套的。

  5

  最後,繼續講一下三四線的問題。

  最近很多讀者反應一些三四線城市的房價還在漲,爲此我還特意去了趟西部的一座城市——內蒙古首府呼和浩特市。

  的確,房價還在上漲,一些樓盤的看房人數比二線省會的樓盤還要多,但我做了一個調研發現,大多數的購房者都是投資客——這個投資客並不是那些玩高槓杆投機的炒房客,而是手上有閒錢,投資無門,把多餘錢放進了樓市的老百姓。

  我還特意和幾個人交流,其中一段對話印象深刻。

  “其他地方的房價都在跌,爲什麼還要買房?”

  “沒關注過,跟我們沒關係吧,反正我們這個地方的房價漲,大家都在買!”

  “這個城市沒什麼產業,靠什麼支撐房價?”

  “開發商說,我們這個地方有規劃,未來會引進很多人口。再說了,正因爲沒有產業支撐,所以政府也就只有支持炒房一條路,房子漲了還有人買。”

  只能說售樓處是做足了功課,洗腦功夫堪比權健。但可以肯定的是,有這種思維的人真是爲了地方發展做足了貢獻。

  隨後我去了幾家二手中介店鋪詳詢情況,發現二手房房源真的很多,但是非常難成交,典型的‘有價無市’型市場。

  而且這些房源還不會輕易降價,因爲業主都有點兒小錢,都抱着一副愛買不買的態度,反正我不能降價賣,虧本的生意我不幹。

  一年有價無市可以,兩年有價無市也行,十年有價無市呢?不好意思,你的財富被腰斬了。

  因爲十年以後按今天這個價格賣出去,字面上雖沒有損失,但實際上財富已經縮水大半,要知道,通脹時代下,投資房產跑不贏通脹就是虧損,何況平價而出呢?

  未來沒有產業和人口的三四線城市都難逃這樣的厄運,這就是它們的可怕之處——擁有自己獨立而封閉的市場,人們不缺房子,也不愁是否賣得出去,沒有成熟的二手房市場,房價遲鈍,所有人活在房價永遠上漲的假象中。

  到頭來,辛辛苦苦掙的錢,都被時間吃掉了。

  【本文來自微信公衆號“大宗內參”】

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