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李一戈:房地產市場需掙脫流量依賴的束縛

http://finance.sina.com   2019年03月14日 10:46   北京新浪網

  掙脫流量依賴的束縛

  21世紀經濟報道  李一戈

  這兩年,對房地產投資、商品房銷售額、銷售面積作出預測的專家少了。不是說預測就完全沒有意義。比如,房地產投資的趨勢,對判斷固定資產投資乃至於GDP的運行態勢都是有重要參考價值的。再譬如,如果今年全國銷售額能保持15萬億,至少說明市場容量還很大,讓人陡增信心。

  我們一個國家的商品房銷售額、銷售面積,整個歐盟加起來也比不上。這就是強大的流量經濟。這些年一路奔跑過來,不免讓人產生錯覺,房地產是可以持續增長的,所有從業人員都抱持這樣的期望,傳達着這種期望。就如同,多年來房價一直行走在上升軌道,買房總是對的,不買房做什麼呢?別的都不會了。

  市場足夠大,大到誰都掙到錢,誰都離不開,這個行業是真正的牛。樓市的黃金時代,投資客佔了相當大比例,而2016年10月以來的嚴厲調控,主要城市都把投資客阻擋在外,但全國銷售總額、面積還是創造了歷史紀錄,上市公司也取得最好業績。

  這樣的市場,是流量經濟的市場,時間久了,就會形成依賴,我個人把它叫做流量依賴。

  流量經濟有沒有周期性呢?恐怕是有的。樓市是有人口紅利的,快速城鎮化階段,給房地產帶來了歷史性的發展機遇。從1998年到2008年,長達20年的樓市紅利,全世界主要經濟體都是罕見的。也因此,我們的頭部企業,年銷售額能達到七八千億,到1萬億也不是神話。

  流量經濟的一個特點是,雨露均沾。大河漲水,小河也滿。住房市場化以來,雖然也有極少數幾家房企倒下,但一般是犯了致命錯誤或過於貪婪所致。君未見,中國房企種羣驚人,大到7000億級,小到二三十億,活得都挺好。

  這種情況下,沒有人願意在產品創新上進行大的投入。反正生產出來的產品,要麼是一搶而光(房子像大白菜),要麼是做幾輪營銷推廣就賣掉百分之八九十。誰還費勁去做產品創新?市場對極個別紮實做產品的,也沒有給予應有的正向激勵。

  反而是,原本有的產品做得不錯的企業,在流量面前,也經不起誘惑。比如星河灣地產,客觀地說,它的住宅產品稱得上是優秀。但當它全面擴張後,立即出現了質量問題。這種慢週轉、以產品見長的企業,根本不適合追求規模。

  流量經濟的另一個特點是,描摩商業模式。所謂商業模式,就是講故事。創始企業,講給投資人聽;要IPO了,講給資本市場聽。這個風口那個風口,全是這套模式。說到底,就是要找到基數龐大的消費人羣的流量,粉絲,或者終端。

  這麼多年,我國的房地產開發企業是沒有資格談商業模式的。無非就是買地,建房子,賣房子。當年萬通想嘗試美國模式,發現根本沒有複製的可能。後來有幾家企業探索房地產基金模式,小步淺嘗而已。越秀房託一直做得很辛苦。

  流量依賴不止是房地產。我國經濟從高速增長轉爲高質量發展階段,GDP略爲下行,本是正常現象。但一些專家出的主意還是離不開人口,二胎放開不夠,還要建議鼓勵生育,獎勵生育。本質上還是回到人口紅利的老路,是一種流量經濟模式。但高質量發展絕不等於迴歸人口紅利模式。

  流量模式在互聯網和科技行業也大行其道。摩拜、ofo和拼多多都是。網約單車確實是站到了流量的大風口,可惜盈利遙遙無期,支撐不住的已經關門。拼多多創造了三年即上市的神奇速度,而且GMV成數倍增長,但它平臺上的產品暫時無法擺脫低質甚至低劣的標籤。

  前幾天我以某知名品牌手機爲例,認爲過去幾年智能手機市場的快速增長,也是流量經濟的表現。但這種週期紅利已經敲響了黃昏的鐘聲。其實我主要不是在批評它的產品,而是善意地提醒,過去的成功未必是通向未來的棧橋,不要留戀過去的紅利,而要尋找新的週期。當然,真正過硬的創新產品,是可以穿越週期的。

  流量經濟不存在好不好的問題,敏銳地發現商業機會贏得投資回報,合理合法。但任何事物自有其規律,經濟有周期,流量紅利也有周期。如同有些藥物會形成生理依賴,20年房地產發展的巨大紅利,令產業鏈的諸多主體也聚合出了物理依賴。但沒人(機構)會承認自己有依賴症,遑論治療,雖然理性人都明白夢想不等於現實。

  沒有人願意痛快地走出舒適區。倘若印鈔能擡起GDP,印就是了。今年政府工作報告沒有直接寫“房住不炒”字樣,於是就有人意淫調控要放鬆。其內心就是想回到量價齊飛的時代,企業拿塊地閉着眼睛就掙錢,投資者買套房就坐等豐厚的淨收益。以至於兩會期間住建部部長王蒙徽不得不出來重申五個堅持。

  國家統計局局長寧吉喆說,2017年我國中等收入人羣就超過4億,2018年還在增長。這是全世界所有經濟體、所有大企業都流口水的數字。這也正是流量經濟的基石。然而,房地產也好,電商平臺也好,網約單車也好,智能手機也好,你得承認,在我們眼睛看不到的地方,有一種“週期律”的東西在潛行。比如手機,當年的諾基亞、黑莓多神氣,但說沒就沒了,說萎就萎了,更別說你現在的產品力還不如人家呢。(編輯 祝乃娟)

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