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遏制京滬房價的最大殺器是什麼?

http://finance.sina.com   2019年07月02日 17:00   北京新浪網

  遏制京滬房價的最大殺器是什麼?

  作者 | 柯談(linco_k)

  來源 | 柯談地產觀(lincokk)

  2016年底提出房住不炒至今,三四線經歷了有史以來最爲瘋狂的暴漲,二線像過山車一樣大漲大跌起起伏伏,只有一線連續兩年陰跌,至今上漲動力不足。

  北京和上海的樓市調控堪稱全國的楷模,業界的標杆,毫不弄虛作假,絕對的心狠手辣。2017、2018兩年,北京上海的二手房價每年勻速下跌10%,直到今年小陽春才止跌微漲。

  目前來看,這兩座城市的反彈已經結束,下半年會繼續陰跌,成交量和房價會再次進入下行通道。

  那麼,這3年來,死死摁住京滬房價的殺手鐗是什麼呢?其實只有一個:普通住房標準+限貸。

  這個政策直接決定着京滬房價的命脈,是房價啓動的開關,想漲就漲,想跌就跌,一切盡在掌控!

  1

  被豪宅

  2014年9月,北京調整享受優惠政策的普通住房標準:

  一、住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;

  二、單套建築面積在140平方米(含)以下;

  三、實際成交價格低於以下標準:五環內爲單價3.96萬元/平方米、總價468萬元;五環到六環爲單價3.168萬元/平方米、總價374萬元;六環外爲單價2.376萬元/平方米,總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

  之後的事情衆所周知,北京房價很快翻倍,但這個5年前的普通住房標準仍然沿用至今。

  可怕的結果就是,北京城內普通住宅寥寥無幾。

  上海同樣如此。

  2014年11月,上海調整普通住房標準:

  一、五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;

  二、單套建築面積在140平方米以下;

  三、內環線以內的低於450萬元/套,內環線與外環線之間的低於310萬元/套,外環線以外的低於230萬元/套。

  2015-2016年上海房價翻倍之後,這個標準直接導致現在上海市內遍地都是非普通住房,比如如下這些老破小通通被官方認定成了豪宅:

  北京和上海2014年調整的普通住房標準,在這輪房價暴漲之後,早已完全過時,根本不適用於現在的行情,其結果就是,京滬滿城皆豪宅!

  百姓眼中的老破小、老破大,甚至急需動遷的棚戶房,在官方眼中都是非普通住房,都是豪宅,全得按照豪宅繳稅,全得按照豪宅少批貸款。

  可憐的卻是京滬百姓,在這一落伍的政策面前,早已被土豪,被豪宅。

  2

  殺器

  目前,北京和上海的商業貸款政策極爲嚴厲,可以說已經到了極不人道的地步。

  北京目前執行的是2017年3月17日公佈的貸款政策:

  一、家庭在北京沒有住房,並且在全國範圍內沒有任何商貸記錄和公積金貸款記錄,購買普通住房首付35%,非普通住房首付40%。

  二、家庭名下在北京有1套住房,或者在北京無住房但在全國範圍內有過商貸記錄或公積金貸款記錄的,購買普通住房首付60%,購買非普通住房首付80%。

  上海目前執行的是2016年11月28日出臺的貸款政策:

  一、家庭在上海無房,並且在全國無商貸或公積金貸款記錄的,執行首套房標準,首付35%。

  二、在上海有1套房,或者在上海無房但在全國有商貸或公積金貸款記錄的,執行二套房標準,購買普通房首付50%,購買非普通房首付70%。

  北京和上海的這個商貸政策是房改20年以來最爲嚴苛的。

  就算你在老家縣城曾經有過房貸記錄,而且已經還清賣掉,那麼在北京上海買第一套房,也要按照二套來算。更爲關鍵的是,北京上海仍然在執行5年前早已過時的普通住房標準,即使買的是一套市區老破小,也要按照最高首付比例來對待。

  這一切的結果就是,一部分首套和絕大多數賣一套買一套的改善置換在北京買房需要首付80%,在上海買房需要首付70%。

  超高的首付,對剛需和改善來說,根本買不起房,根本換不起房。望房心嘆,束手無策!

  嚴重過時的普通住房標準結合奇高的二套房首付比例,這纔是京滬房價得以遏制3年的最大殺器。

  現在北京和上海之所以把房價牢牢的控制住了,其本質是把剛需死死的摁在地板上,根本不允許擡頭,根本不允許反抗。

  把剛需當做炒房客,剛需炒房一起打,這纔是控制房價的根源。

  其實,細細想來,在北京和上海,炒房客早已絕跡,現在限制住的全部都是剛需和改善。

  得剛需者得天下,遏制剛需者,才能遏制住房價!

  3

  信號

  北京和上海是全國獨有的兩個靠剛需和改善撐起高房價的城市。

  深圳、廈門、杭州至少有30%的房價是靠炒房客炒起來的。

  所以,京滬房價的開關就在改善置換的鬆緊把握之中。

  北京的普通住房標準提高最近三次是在2008年11月、2011年12月、2014年9月。

  上海的普通住房標準提高最近三次是在2008年11,2012年3月,2014年11月。

  2008年、2012年、2014年,這三個時間點都是房價暴漲之前。這根本不是巧合,而是最爲強烈的樓市刺激信號。

  對北京和上海來說,普通住房標準的提高,就意味着二套房首付的大幅降低,北京從80%降至60%,上海從70%降至50%。

  如果再配合上對二套房認定的鬆動,比如從現在的認房認貸變成認房不認貸,那麼,房價就會爆發式上漲。

  北京和上海,是剛需和改善的天下。想要重啓房價上漲,普通住房標準提高,或者二套房認定略微寬鬆,房價就會報復性反彈。

  北京和上海,是炒房客的禁區。放開限購,絕對是天方夜譚。通過房貸槓桿的鬆鬆緊緊,來控制房價漲跌,將是未來的唯一途徑。

  如果你在北京和上海有買房計劃,請務必牢記,普通住房標準提高或二套房認定放鬆,將是直接開啓房價暴漲的最強烈信號!

  以上拿走不謝!

 

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