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盤和林評商住房難脫手:個人理性與集體理性對峙代價

http://finance.sina.com   2019年01月07日 13:07   中國青年報

  “商住房”難脫手:個人理性與集體理性對峙的代價

  盤和林 來源:中國青年報

  “我的房子賣不掉了,因爲它叫‘商住房’。”中原地產研究中心統計數據顯示, 2015年8月~2017年3月,北京商住房成交套數爲89690套,在樓市嚴控20個月後,2017年4月~2018年11月,北京商住房成交僅5409套,成交量同比暴跌了94%。不僅成交量大幅萎縮,單位成交房價也幾近攔腰折斷。北京知名商住房中弘北京像素,房屋報價已經從接近7萬元/平方米降到4萬元/平方米左右。

  事到如今,最苦不堪言的是前兩年剛買過商住房,如今有改善型住房需求的業主。政策環境的變化,使得自己的商住房突然由“香餑餑”變成了“燙手山芋”。業主本認爲手裏握的是珍珠能升值,到頭來卻發現不被市場承認。

  “商住房”是很微妙的概念,在土地性質上屬於商業地產,卻被開發商包裝成住房進行出售。不只北京,上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。對於商住房的解釋有兩種,一種是既可以作爲店面,也可以作爲住房,另一種解釋是樓下是店面,樓上是住房。從法律上來說,商業用地改爲住宅的行爲是違法的,2017年國家更是明確規定“商業、辦公項目,不得擅自改變爲居住用途”。

  但是,由於土地供給量下降,住房需求旺盛,加之政策也沒有對商住房購買資格嚴格限制,商住房發展一度火熱。

  當然,商住房發展火熱的另一個重要原因是此前商業房地產銷售困難,爲了規避風險實現資金的迅速回籠,開發商會將囤積的商業用地轉爲住宅項目,並以酒店式公寓或者商務公寓的形式銷售。

  數據顯示,在過去的10年,北京商住房成交量約爲40萬套,其中商改住佔25萬套。2016年以前,商住房產品成交佔比不到30%,但2016年竟達到59%,商住房火熱程度可見一斑。不過,也正是這樣的火爆場面,使得商住房規模盲目擴大,純住宅供應不足,商住房庫存卻迅速增加。雖然從某種程度上來說,商住房滿足了部分住房需求,緩解了市場供需緊張,但它也是房價上漲的重要幕後推手。

  從政策層面看,2011年國家開始實施限購政策,2016年~2017年國家對房地產市場也是採取逐步收緊的政策。反觀商住房的房價可以發現,純住宅市場的政策收緊,反而給商住房創造出了利好,使商住房灰色利潤空間不斷擴張。

  商住房的存在,一度對於解決個人住房問題確實有所裨益。但是,其不利於整個市場的穩定和房價調控政策的實施。而要想建立個人住房的長效機制,最終還要依賴於市場的穩定和合理的房價,對於商住房的“熱衷”,最後結果是損失最優選擇。如今商住房難以脫手,就是個人理性與集體理性對峙的代價。

  客觀地說,依法依規規範商住房是必須的,其本身並沒有太多需要指責的地方。不過,公共政策需要平衡各方利益,尤其由於歷史原因,商住房購買者已經形成了一個龐大的羣體,很多城市大量存在商住房的情況,要兼顧購買者的合理利益,考慮他們改善居住的合理需求。

  “法不溯及既往”是一項基本的法治原則。在我國,“法無溯及力”同樣適用於民法、刑法、行政法等方面。通俗地講,就是不能用今天的規定去約束昨天的行爲,這有利於維護社會秩序的穩定性,保護人們期待的信賴利益。解決“商住房”等歷史遺留問題,或許可以參考這種通行的法治思維,給原有“商住房”更多一些出口。

 

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