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評論:建立房地産長效機制應該供給需求並重

http://finance.sina.com   2017年03月01日 16:16   第一財經日報

  供需並重建立 房地産長效機制

  在去年下半年限購集體加碼之下,曾經火爆的一二綫城市房地産市場在今年得以冷卻——價格趨穩、成交驟降。但樓市的短期平穩,並沒有讓公衆以及決策層放鬆警惕。

  近日,中央財經領導小組召開第十五次會議,提出要完善一攬子政策組合,引導投資行為,合理引導預期,保持房地産市場穩定。需充分考慮到房地産市場特點,把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。

  這也是決策層短期內二度提及房地産長效機制。去年12月結束的中央經濟工作會議明確表示,要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

  目前來看,之所以一二綫城市房地産在今年趨穩,主要得益於去年下半年的限購、限貸政策。從1月份70城房價統計數據看,一二綫城市新建商品住宅和二手房價格環比基本止漲,成交則大幅下降,如上海住房成交量創下近年新低,新房網簽量環比下滑四成、同比下滑七成。

  毋庸置疑,限購、限貸以及提高首付之類的政策,單純在需求端進行抑制,非長久之策。且從以往限購的經驗看,雖然能在短時間內穩定房價,但隨之而來的反彈不可避免,因為限購限貸都有其時效性,並未解決樓市過熱的根本問題。

  其中至為重要的一點,就是部分城市住房供應不足。即便當前中國住宅用地和住房供給總體過剩,但供給的結構性問題依然嚴峻。根據監測數據,在16個熱點城市中,2016年有8個城市住宅用地供應量少於上年同期,減少較多的有廈門(50.2%)、上海(47.5%)、廣州(41.9%)、北京(30.8%)、蘇州(21.1%)。住房供應的不足,也是今年熱點城市新房成交驟降的原因。正是這種情況,令民衆對於熱點城市房價平穩未能産生長久預期。

  因此,欲建立房地産市場長效機制,應該供給、需求並重,促進房地産市場持續平穩運行。

  最有效的無疑是增加供給。城市化的核心在於“人的城市化”,熱點城市的房地産供應,要以常住人口而非戶籍人口為基準,根據人口流動情況分配建設用地指標。換言之,熱門城市應合理增加住宅用地供應,以此緩解目前熱點樓市庫存供不應求的狀態。以北京、上海為例,2000多萬常住人口中有四成左右為外地戶籍,這些人工作、生活都在大城市,城市規劃應等同視之。

  財稅也是重要手段,針對此前熱議的“北京有人買一百套房”等情況引發供應不足,就空余房産征稅宜早不宜遲。以中國目前的情形來看,如國際上通行的全面徵收房産稅自然不合適,且與目前土地70年使用權問題,在法理上有一定的衝突。因此,可對人均擁有住房面積超過一定標準進行征稅,比如在部分熱點城市推行人均一定居住標準以上部分徵收,全面實施不動産登記。如此既可激活存量,增加有效供應以抑制房價過熱,亦可為政府增加財政收入。

  此外,讓租賃成為解決住房問題的途徑,也是長效機制的一個重要內容。日前住建部舉辦新聞發布會,提出將加快立法,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇,建立健全住房租賃市場監管體制,規範發展住房租賃市場。

  住房是重大民生問題,房地産業也是國民經濟的重要行業。如何讓房子回歸居住屬性,既不至於金融資本化引發資金“脫實入虛”,又能夠對經濟發展有所裨益,亟待建立平穩發展的長效機制。

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