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國開證券王鵬:抑泡沫重在打破房價上漲預期

http://finance.sina.com   2017年03月07日 12:10   中國證券報-中證網

  “抑泡沫”重在打破房價上漲預期

  □國開證券研究部 王鵬

  自去年10月以來,部分地方政府針對房地産價格上漲出台了較嚴厲的調控措施,但是,市場仍呈現結構性上漲局面。截至今年1月,31個省會城市中仍有19個省會城市房價環比上漲。資産價格的內涵在國內外的理論與實務界早有定論,若粗略劃分,主要包含股票價格和房地産價格兩類。目前我國房地産價格的結構性上漲使得宏觀調控政策對資産價格的關注主要聚焦在房地産價格上。

  今年2月底,在央行發布的貨幣政策執行報告中,重點將“抑泡沫”列入了貨幣政策目標且置於“防風險”目標之前,可見抑制資産價格泡沫已經成為貨幣政策調控的重點考慮對象。如何引導房價上漲預期?未來“抑泡沫”的着力點應該在哪裏?

  筆者認為,可以從投機者的購房動機入手,在嚴厲打擊房地産投機的背景下,市場投機行為越發嚴重主要是基於一個簡單假設,即房屋價格的長期上漲,而短期動機則主要體現在羊群效應中,即基於個體理性的購房行為,但這種個體理性在整體上卻體現出群體非理性的特徵。因此,無論是從短期和長期動機看,均支持了投機者個體的購房行為。

  從歷史上看,政府調控資産價格上漲預期的案例不勝枚舉,尤以上世紀70年末的美國為最。前不久,前美聯儲主席格林斯潘強調,如果真要比對歷史的話,對當下最具借鑒意義的就是20世紀70年代的滯脹時期。

  那麼,上世紀70年代的美國究竟出現了怎樣的資産價格上漲預期?彼時情況和當下的環境是否相似?上世紀70年代,在經歷過兩次石油危機、美元危機、三次價格管制政策失敗以至於70年代末通脹預期達到頂峰時,美國決策層與理論界開始轉變思維,即從凱恩斯主義思維轉向貨幣主義思維。

  在長達十多年的通脹過程中,時任美聯儲主席伯恩斯堅持凱恩斯主義,認為貨幣政策的寬鬆主要救治經濟增長,而通脹預期的調控可以通過收入政策的收緊來治理,結果價格和收入管制政策並未起到抑制通脹預期的作用,三次價格管制政策每次均在短短數月后草草收場,而寬鬆的貨幣政策也並未對經濟增長起到較好的刺激作用,最終的結局不僅經濟增長未現好轉,反而通脹預期一發不可收拾。於是,在1979年,美國居民也出現了恐慌性購房,尋求能夠抵禦通脹的資産成為彼時的理性追求。

  基於難以抑制的通脹預期,彼時新任美聯儲主席沃爾克在第一次聯儲議息會議上,就做出了提高聯邦基金利率的決定,但由於當時贊成票與反對票的比例為4∶3,竟被市場解讀為美聯儲僅有一次加息且之后將為保增長而可能再度降息。提高聯邦基金利率作為對抗通脹預期的政策作用失效了。

  為了有效抑制市場通脹預期,沃爾克決定改變貨幣政策中介目標,將貨幣政策中介目標由聯邦基金利率改為貨幣供應量,也就是貨幣主義所堅持的“簡單規則”,維持每年偏緊且固定透明的貨幣數量。該政策的實施客觀上引發了1983年美國經濟衰退,但是贏得了公衆對政府管理通脹預期能力的信心,最終使美國在經歷短暫的陣痛之后進入了持續健康的經濟發展階段。可以看出,貨幣政策總量偏緊且數量透明穩定是當時美國抑制通脹預期的主要經驗。

  與美國當年的情況相比,雖然我國並未出現滯脹局面,且在供給側改革和經濟結構調整功效上初顯成效,內生增長動力持續向好,但“去槓桿”和“抑泡沫”的任務仍較重,“去槓桿”目標將會使經濟增長壓力凸顯,區域性和行業性金融風險發生的概率加大,這要求貨幣政策保持中性以防風險發生,但“抑泡沫”目標又要求貨幣政策從總量收緊以不給結構性泡沫的寬鬆環境,於是需要從歷史中汲取經驗教訓,在“抑泡沫”和“防風險”的目標排序上做輕重緩急的區分。

  筆者認為,在當前結構性房價上漲預期較突出的背景下,應將“抑泡沫”放在政策目標較突出的位置。首先,從總量上保持一個相對偏緊的環境,實施“穩健中性”的貨幣政策,不給房價上漲預期以幻想。

  同時,加緊從制度上和結構上,加快推進住房價格政策體系的完善。在稅收制度上,加快房地産稅的推進步伐,在結構性政策上,繼續實施“一城一策”的區域差別化政策,進一步鞏固土地供給的差別化政策和多套房的信貸差別化政策等,從長期目標上看,最終要實現“以不依賴土地財政為目標”的經濟結構轉變和經濟增長方式轉變。只有在貨幣政策保持穩健中性的環境中積極完善住房制度和結構政策體系,才能從短期和長期政策上共同推進,標本兼治,則房價上漲預期不攻自破,實現“抑泡沫”的貨幣政策目標也就水到渠成。

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