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北大博士后楊耀淇:京津冀土地供給可分為四類

http://finance.sina.com   2017年03月16日 16:46   北京新浪網

  全國人民乃至世界矚目的一年一度的中國“兩會”分別於3月3日和3月5日在北京隆重開幕。北大經濟學院自2014年開始,推出“‘兩會’專家學者筆談”,暢談改革,分享智慧,引起社會的廣泛關注。今年的“專家筆談”也將在“兩會”期間如期與廣大讀者見面。

  楊耀淇:京津冀地區土地供給對房地産的影響分析

  (作者系北京大學經濟學院博士后)

  隨着京津冀協同發展的深入推進,京津冀地區的土地供給思維也逐步從微觀調控到宏觀調控開始過度,也就是從早期的省(市)獨立供給到京津冀區域的整體協調供給。京津冀地區協同發展的重點市産業結構的重構和轉移,隨着大區域的産業的重新佈局,人口也隨之進行流動移動,伴隨而來的就是居住空間對人口的供給新問題。所以京津冀地區産業結構轉移對土地供給結構的匹配思考,就是土地供給結構對房地産的影響傳導。

  京津冀地區是我國三大城市群之一,人口總數超過1個億,土地面積21.6萬平方公里。如果人口與居住空間不能夠及時跟進京津冀的協同發展,那麼必然會制約着京津冀區域內産業結構演進的進程,也制約全國區域産業的發展。所以京津冀地區的土地供給結構對産業結構的影響,不但對京津冀協同發展具有現實意義,對房地産行業也有直接的影響作用。

  回顧京津冀房地産發展。從1998年房改開始,住房作為一種商品出現在房地産市場,大大提高了普通百姓買房置業的可能性,從這一年開始房地産火爆的供不應求的局面開始了。順着時間線索來觀察,以為商品房銷售面積、商品房銷售額和完成房地産投資額三個方面的動態變化來分析,京津冀房地産發展大致可以分為三個時期。

  京津冀地區房地産市場的平穩發展期(1998-2004年土地平穩供給期)。從1998年開始,我國開始實行積極的房改政策,房地産市場逐漸衝破舊制度的約束,開始出現平穩發展(穩定上升)的態勢。從數據看,商品房銷售面積從1998年的952萬平方米上升到2004年4183萬平方米,每年平均增速28%,房地産銷售額從1998年的545億上升到2004年的2053億,每年平均增速24.72%。京津冀地區房地産市場的全面過熱期(2005-2008年土地供給擴張期)。這期間北京、天津房價上漲居全國前列。從數據看2005年到2008年,京津冀地區房地産市場出現迅速升溫趨勢,到2007年達到頂峰,2008年出現迅速下滑,其中2004-2007年房地産銷售額年均增長33%左右。但2008年由於世界金融危機的影響,京津冀地區房地産出現暫時性的低迷狀態。京津冀地區房地産市場的持續上漲期(2008-2015年土地供給收縮期)。面對金融危機,我國政府提出4萬億的積極政策,此政策的推出立即對房地産行業的復甦起到了力輓狂瀾的作用。可以说從2009年開始,房地産開始出現了報復性的增長,房地産的銷售額增長明顯超過了銷售面積及投資額增長。從2009年底開始,京津冀地區以北京、天津為中心市場房價已經遠遠超出了普通消費者的購買能力,期間國家不斷的進行政策調控,房地産行業才逐步恢復了平穩。

  從京津冀的整體格局看,過去的十幾年間,三個省市房地産發展都和國家的重要活動及政策有着緊密關係,雖然北京和天津也針對自己提出了一系列政策和制度調整,但京津冀地區的三大城市體的房地産不均衡差距還是在拉大。從最新的京津冀協同發展綱要來看,三地的融合發展正在從理想走向現實,隨着産業的重新佈局和空間的重新規劃,京津冀的土地供給進入通盤資源優化配置的新時期,所以未來京津冀房地産發展的格局將會重寫。

  2016年5月6日,國土部和發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015-2020)》,作為京津冀協同發展土地利用行動綱領。規劃已是京津冀協同發展戰略的重要組成部分,內容中劃定了見減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區,明確了各個區域土地利用的原則和利用導向。該規劃的出台,是對京津冀地區特別是環京地區目前監管不到位以及瘋狂投資的糾正,新增建設用地嚴控、鼓勵存量轉換、存量挖潛,不適宜再進行高強度大規模的建設,其實也是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地産發展的思路。存量建設用地在結構上應該保障重點基礎社會和公共服務,以及引導人口與産業的合理移動集聚為重心。

  京津冀地區的土地供給思路,將土地供給規劃為四類:一是減量優化區是指北京四環以內地區;二是存量挖潛區是指北京四環至北京六環;三是增量控制區是指北京六環至河北交界處、京津冀生態保護地區(例如北京順義東部等集中分佈耕地地區);四是適度發展區(燕郊、固安、武清、涿州等)。四種分類的土地供給政策完全不同:例如京津冀的減量優化區不再提供新增用地,燕郊、大廠、涿州、固安等地土地供給會持續增加,考慮四環以內為政治、文化、國際交往和科技創新中心,存量土地導向為生態用地;同時增量控制區和存量挖潛區銜接地帶,房地産可適度有所發展,但整體還是將會面臨緊張;適度發展區可以看出土地供給的決心,可以推測該區域為未來房地産發展的增長空間。總的來看,《規劃》給京津冀地區房地産的協調發展注入了新的動力。

  未來京津冀地區土地供給與房地産發展的思考與分析。京津冀地區的住宅市場是一個整體,雖然目前各地區的土地供應、市場調控方面還面臨不同程度的差別,但隨着京津冀協同發展的不斷深入,未來京津冀地區的政策還會繼續對區域特殊性繼續有側重點的調整,根據一段時間人口收入與需求的增長狀況與擴張可能性,制定小範圍的土地投放規劃,在符合總體規劃和擁堵管制的前提下,更注重區縣的分類調控,給予縣區政府更大的調控靈活度,從而提升土地供給彈性,最終讓市場機制在區域性房地産市場發揮基礎性作用。由於歷史原因,地方政府財政主要依賴“土地財政”,地方政府參與房地産發展的積極性很熱,地方政府都已經從房地産的熱環境開始了冷思考,如何從受益者和監管者尋找新定位,從不以土地財政為出發點的房地産政策調控,將土地收入、房地産相關稅費的徵收主體與監管主體適度分離,在根本上減少經濟發展對房地産和土地政策的依賴。

  同時,京津冀土地供給一體化是有利於促進三地的房地産的消化,帶動區域社會經濟的均衡發展,對産業結構的重構,人口遷移的效率都有着積極的推動作用。

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