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易憲容:新一輪調控將把中國房地産市場帶向哪?

http://finance.sina.com   2017年03月19日 15:59   北京新浪網

  新一輪調控將把中國房地産市場帶向哪?

  易憲容

  我在年初就指出,如果按照2016年930以來房地産調控政策,房地産瘋狂很快就會外溢到熱點城市周邊,並重新讓熱點城市房地産市場升溫。如果這種情況出現,2017年新一輪的房地産調控又會開始,但沒有想到會來得這樣快。這不僅在於2月28日以來有14個以上的城市開始出台房地産調控政策,而且更在於兩會剛結束,3月16日就有北京等6個城市出台了房地産調控政策。而這一波的近20個城市的房地産調控政策,又分為兩類。一類是今年政府工作報告所要求的“遏制熱點城市的房價過快上漲”,另一類則借助所謂的房地産調控,實際上是一種房地産銷售的饑餓營銷。

  前一類是以北京為代表的一二綫熱點城市,如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等城市。這次千呼萬喚才出台的北京房地産調控政策,主要工具是限購限貸。限購當然早就有。這次房地産調控政策的重點放在限貸上。比如,對於一套與二套的區別,認房又認貸。這裏認房是指購房者在北京有沒有住房,有住房就是二套;認貸則是指購買住房者以往做購買住房貸款沒有。過去是以在北京購買住房貸款沒有來衡量,這次指向全國,凡是做過各種類型住房貸款(其中包括一般按揭貸款、公積金貸款、商業住房貸款等,無論是還清還是沒有還清都是一樣)只要有這些貸款記錄,都算有貸款過,算第二套。而第二套住房貸款的首付比例上升到60%(普通住房)和80%(144平方米以上非普通住房)。同時住房按揭貸款的年限都不得超過25年。

  也就是说,如果這些限貸政策實行,那麼購買第二套以上住房的投機炒作者基本無法能力及沒有意願再進入市場,因為融資槓桿已經降低到無利可圖的水平,進入房地産市場風險十分明顯。更為重要的是,如果購買第二套以上住房的投機炒作者無能力及意願進入住房市場,那麼北京的住房銷售(無論是一手房還是二手房)將出現急劇下跌(這些城市的高房價,對購買一套房者來说,是沒有購買能力進入市場的)。在這種情況下,盡管早進入的住房持有者並不情願降價售出手中的住房,但只要房價些許下跌,不僅會讓住房投機炒作者更是不敢或沒有意願進入市場,而且房地産市場預期也可能在這種市場僵持中(即住房銷售急劇下跌而房價仍然頂在天花板上)出現逆轉。

  可以说,這種房地産市場僵持的持續時間越長,這些城市房價上漲預期逆轉的概率就越大。如果一二綫城市的房地産市場預期出現逆轉,那麼中國房地産市場長周期調整才會開始。但這種情況是否會出現,又完全取決於政府讓當前這種房地産調控政策持續的時間及房地産調控政策是否加碼。如果像早幾年那樣,政府一看到房地産市場價格下跌,生怕這種房價下跌擠破房地産泡沫及影響GDP增長,又可能馬上把這些房地産調控政策放開。如果這樣,那麼這些城市房地産市場又會出現新一輪的迴光返照,新的房地産泡沫再次吹大,直到最后破滅。如果不是這樣,那麼中國房地産市場將可能出現一個市場重新定位調整的長周期。所以,對於中國一二綫城市房地産市場來说,未來會走向哪裏,是相當不確定的。

  當然,這次北京房地産調控政策還有兩個重要信息,一是企業購買的住房在三年內不可出售,必須持有三年后出售,而且住房賣出給個人也得限購。這意味着國內不少企業不從事實業,而是參與房地産炒作並相當嚴重。如果對企業賣房實行這樣的限制,那麼這些炒作住房的企業將面臨着較大的風險。北京房價不跌的神話將可能打破。二是北京有拍賣出去的大量的土地基本上在房地産開發商手上,如果讓這些土地開發,將增加20萬套住房供給。這當然會對房地産市場造成巨大的衝擊。對此,房地産市場不可掉以輕心。而且,北京的情況是這樣,其他城市的情況同樣如此,甚至於會更為嚴重。估計北京的這些房地産調控政策很快成為其他城市調控的模板。也就是说,對於熱點城市來说,上述三個方面的房地産調控政策,對市場造成的衝擊肯定會很大,2016年以來進入這些市場住房投資者可能成為最后一波接盤俠,陷入長時間的投資困境之中。

  另一類是在北京之前,過去半個月已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策(三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區)。在這些城市中,除了幾個為二綫城市之外,這些出台房地産調控政策的城市多以是2016年一二綫熱點城市的周邊。可以说,盡管借助熱點城市之餘暉,去年這些周邊城市也出現了房地産市場空前繁榮及房價快速上漲,但是其價格上漲幅度遠小於瘋狂上漲的程度,也沒漲到這些地方政府所認可的價位。在這種情況下,這些城市為何也要出台所謂的房地産宏觀調控政策呢?其實,這些城市的住房多得是,可建設住房的土地更是多得是,其調控的目的就是如何把2016年熱點城市房價上漲的瘋狂引到這些周邊城市,他們也得裝模作樣地出台所謂的房地産宏觀調控政策。

  因為,從這些城市出台的房地産宏觀調控政策來看,其實是一種房地産市場的饑餓營銷,地方政府希望以這種饑餓營銷來打造當地2017年房地産市場的繁榮。因為,從這些城市出台的政策來看,規定外地居民可購買一套住房,而不許購買二套。而一套住房只限於以本地沒有持有住房為準,至於在外地購買多少套不算入其計算範圍。也就是说,這些調控政策表面上是住房限購,實際上是告訴購買住房者,現有給這些外地居民有一套購買住房的指標,購買住房者趕快來這裏購買住房吧,否則這個指標浪費了。如果说,一個住房投資炒作者,在這個城市可購買一套,在那個城市再購買一套,那麼他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎?這些城市的房地産市場就有可能在這種饑餓營銷中出現房價的瘋狂上漲。事實上,2016年一些城市在出台限購政策之后,不少其他地方居民都湧入這些限購城市購買住房,從而實現這些城市的房地産調控演變為一種房地産市場的饑餓營銷的目的。不過,在今年背景,這些三四綫城市出台的房地産調控政策是否能夠達到這樣效果應該是相當不確定的。因為,熱點城市的房地産調控政策正在套牢購買住房投資者。

  可見,新一輪的房地産調控,可能會讓中國房地産市場分化得更是嚴重。一邊是一二綫熱點住房銷售突然掉入冰凍期,房地産投機炒作在短期內得到遏制;另一邊一些三四綫城市可能出現銷售火爆場面,房地産泡沫向這些城市蔓延。但僅是用行政性限購政策,而不願意用稅收政策這種經濟槓桿,短期有點作用,長期來看,會讓房地産市場的價格機制更為扭曲,中國房地産市場面對的問題會更多。

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