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傅克友:別高談新加坡模式 有種模式可以叫雄安

http://finance.sina.com   2017年04月11日 16:02   每日經濟新聞

  傅克友:別高談新加坡模式 有種模式可以叫“雄安”

  每經評論員 傅克友

  一張白紙上,可以画最新最美的圖画,也可以展開最新最美的暢想,比如,關於雄安新區的房地産模式。

  日前,京津冀協同發展專家諮詢委員會副組長鄔賀銓做客《人民直播》時表示,國家將在雄安新區試點全新的房地産改革,找出一條能夠發展房地産,又能夠控制房價,保證更多需要有住房的人有房住,一條適合創業者、城市經濟發展的房地産改革新道路。

  因為鄔賀銓提到了新加坡的經驗,於是雄安新區要走新加坡模式的说法不脛而走,成為輿論熱議的話題,甚至有人高呼到雄安新區去看新加坡模式。

  雄安新區的房地産發展會走什麼樣的道路,當然值得討論。可以肯定,它不能再是從前那種“土地財政+房地産投資驅動+炒房成風”的模式,新加坡模式也值得學習和借鑒,但就此認為,雄安新區要走新加坡模式,卻有些過於聯想、不切實際。

  房地産的新加坡模式,即所謂組屋制度。新加坡政府低價購買土地,由建屋發展局承擔建築組屋,再以適宜價格提供給居民,優先保障滿足基本民生需求。而且,對於不同層次需求的居民,新加坡推出不同類型的組屋。

  到2010年,新加坡就實現了“80%居者有其屋”的目標,其中95%的人擁有組屋。與經濟適用房和廉租房不太一樣,它的目標群體是社會絶大多數的人,並非只是社會下層。

  看起來的確很美。但是,也必須要意識到,新加坡模式有其特殊的歷史背景、制度環境和經濟條件,如果簡單照搬,未必能如願以償,而且很可能是“南橘北枳”的結果。

  首先是地從哪裏來的問題。新加坡模式前提條件,是低價的土地購買。新加坡政府頒佈的《土地征用法令》規定,政府有權征用私人土地用於國家建設,被征用土地的地價國家有權調配價格。

  中國的土地制度保證了政府對城市土地的壟斷供應,但是相關法律制度對征地也提出了“公共利益”的前提條件。在當前的預期之下,市場化的補償價格不可能太過低廉。否則,如何回應當地居民那種“天上掉餡餅”的財富效應?

  其次是錢從哪裏來的問題。新加坡建屋發展局是新加坡組屋唯一的提供商,稅收和淡馬錫投資公司的收益,都可以是建設資金的來源,而且隨着新加坡經濟發展的水平而水漲船高。法定的公積金制度,以及政府優惠的房貸利率,則成為居民買房重要的資金來源。

  現在還一窮二白的雄安新區,當然可以有雄厚的財政轉移和信貸資金支持,但這並非長久之計。我們的公積金制度和新加坡的公積金制度,也並不完全相同。

  然后是組屋怎麼分配的問題。新加坡政府規定,只有新加坡公民才可以買新的組屋,永久居民只能購買二手組屋。組屋購買5年之后可以出售,但政府將按照市場商品房價格征稅,以作為政府當年對屋主補助的回報。

  在某種程度上,這相當於一種計劃體制,即政府嚴格控制了組屋的生産和分配。這種制度也許適合新加坡這樣的社會,但可能難容於中國市場經濟的進程。雄安新區盡管需要行政手段的強力推進,也需要行政資源的強大介入,但是終歸是要為市場經濟的深化改革做探索,而不是在某些方面回到老路上去。這可能是新加坡模式最不適合雄安新區的地方。

  畢竟,新加坡是一個只有700多平方公里、500萬人口的城市國家。而雄安新區是京津冀的一部分,要走融合發展協同發展的路子。它要讓各種生産要素更加自由地流通,而不能設置更多障礙。盡管它可以另辟蹊徑,但卻不能封閉起來特立獨行。

  雄安新區之所以要走出新的房地産模式,是要避免重蹈住房上漲過快的覆轍,從而使年輕創業者有房可住,保障投資熱情,建設創新發展示範區。而要實現這一目標,並不是只有新加坡模式可以走。

  包括北京在內的特大城市,現有房地産模式的通病不外有三,即資源的大量集中、土地財政的誘惑和土地的壟斷供應。如果能針對這些問題對症下藥,就可以走出新的房地産模式。怎麼樣解決這些問題,才是雄安新區需要做出的有益探索。

  新加坡太遠,雄安是中國的雄安。因此,沒有必要高談什麼新加坡模式,有種模式其實就可以叫做“雄安模式”。

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