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評論:須謹防棚改貨幣化讓庫存去了又來

http://finance.sina.com   2017年04月16日 15:52   每日經濟新聞

  李宇嘉:須謹防棚改貨幣化讓庫存“去了又來”

  近期,作為國家級貧困縣之一的安徽阜陽臨泉縣又多了一個稱號,即全國唯一一個“限房價、限地價”的國家級貧困縣。3月下旬,臨泉縣政府發布《臨泉城區商品住宅類房地産用地出讓“限房價、控地價”實施意見》,意見規定,原則上全縣毛坯房和精裝房售價不得高於每平方米5200元和6000元。制定土地出讓底價和最高限價,達到單宗土地出讓最高限價且仍有2家或以上競買人願意繼續競價或報價的,拍賣進入“搖號”階段,抽中的號碼即為對應的地塊競得人。

  儼然,臨泉縣的“雙限”措施堪比熱點城市。慣性中,從樓市的角度看三四綫城市,特別是貧困縣,那一定是庫存壓頂、爛尾遍地、樓市低迷。但是,就是這樣一個貧困縣,今年2月的房價達每平方米6143元,比去年2月上漲28%,比肩貴陽、南寧等大城市房價。與周邊其他貧困縣比,臨泉房價要高出2000~ 3000元。在省內,臨泉的房價僅僅比省會合肥、長三角內的蕪湖以及旅遊區黃山三大發達區域低。

  即便是這麼高的房價,也不一定能買得到。截至今年2月底,全縣商品住房庫存只有340套,去化周期也就1個月,這大概是全國庫存周期最短的縣了,排名第二的是合肥,去化周期為1.4個月。目前,全縣在售樓盤只有8個,一個新盤放出來,周末兩天就賣完了。

  臨泉縣貧困人口占全省的5%,占阜陽市的25%。2016年,臨泉縣城鎮人均月可支配收入不足2000元,農村人口可支配收入則不足1000元。收入如此之低,為何房價暴漲、一房難求?

  對於房價暴漲,臨泉官方給出的解釋是,龐大的人口基數和市場需求,再加上近兩年征地拆遷力度不斷加大。確實,臨泉是全國人口最多的縣(237萬),在推進城鎮化和國家去庫存政策實施近3年的情況下,龐大的人口基數確實是住房需求的“蓄水池”。但是,內地省份如河南、湖南、四川等,人口大縣有很多,但房價都在4000元左右,緣何臨泉的房價要高出50%呢?

  筆者認為,有兩個最主要的原因,即外出務工人員返鄉置業以及短期內棚戶區改放量。

  今年春節前后,返鄉置業工作又上新台階,帶動三四綫樓市全面回暖。凡是經濟相對落后的人口大省,轄區內的三四綫城市返鄉置業購房都異常火爆,比如安徽馬鞍山、湖北宜昌、湖南嶽陽、廣西桂林等,春節后樓市成交量均翻倍增長。2016年,臨泉勞務輸出80萬~100萬,占到阜陽市的50%,臨泉縣在今年春節全國返鄉置業的熱潮中最火爆。即便外出務工人群中的1%返鄉購房,創造的需求量至少也有4萬~5萬套。但是,2016年全縣商品住房銷售才5685套。

  今年一季度,臨泉縣樓市成交量翻倍增長,3月份更是暴增了388%。為何返鄉置業在臨泉最火爆呢?

  一方面,阜陽籍務工人員打工,一般去往上海或鄰近的河南鄭州。近兩年來,這兩個城市房價翻了一倍,務工人員無法扎根。而就業地房價上漲,讓他們看到了巨大的財富效應。

  另一方面,就業地房價暴漲帶動農民工工資上升,臨泉當地統計部門的數據嚴重低估了臨泉整體的收入水平。最后,鄭阜高鐵將在2019年通車,臨泉位於兩個城市中間,也利好回鄉置業。

  另外,臨泉是全國文化先進縣,全縣上下都重視教育。因此,大家都會將小孩送到縣城讀書,租房、買房的需求也就自然來了。縣城租房市場非常發達,多數買了房的務工人員會將房子租出去,這也讓樓市更加活躍。

  短期內棚戶區改造放量,造成被動需求增加,這是臨泉縣房價上漲的另一個原因。“十三五”期間,國家消除貧困力度加大,這與去庫存、“棚改貨幣化”等政策形成疊加。作為國家級貧困縣的臨泉,自然在棚改上力度很大。為降低房價上漲后的拆遷成本,2016~2017年,臨泉縣棚改迅速放量,拆遷面積分別為192萬平方米、351萬平方米,産生近10萬人的被動住房需求。2016年,縣城人口由21.1萬增至33萬,城鎮化率由18.9%提高到26.6%,城區及城郊大量存量房被拆掉。

  但是,安置新房供應周期太長、配套較差,多數人選擇貨幣化安置。於是,需求短期內迅速放量,而城區供應不足,房價暴漲也就在情理之中。問題是,類似臨泉的縣域購買力是有限的,但需求已然提前和過度釋放、炒風漸起。

  近期,臨泉開始大規模供新地,一季度就出讓了13宗,棚改也會在未來3~5年釋放供應。這樣,樓市火熱持續不了多長時間,未來甚至有下跌的可能。棚改貨幣化人為創造需求加上返鄉置業,短期內去庫存效果顯著。但需注意的是,市場回暖后推地又衝動起來,庫存也有可能“去了又來”。(作者為深圳市房地産研究中心研究員)

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