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評論:二手商業公寓租賃價值回歸

http://finance.sina.com   2017年04月16日 18:02   大洋網-廣州日報

  二手商業公寓租賃價值回歸

  大洋網-廣州日報 李鳳荷

  記者周記

  文:記者李鳳荷

  最近有關公寓投資價值的討論紛紛揚揚,房管局一紙規定——新政后的二手公寓仍可賣給個人,讓不少持有公寓的人士松了一口氣,畢竟如果必須是法人購買的,買家接手的範圍將非常窄。不過,即使是有人願意接手,鑒於持證兩年才可以轉手的規定,買家入手也需要考慮到不動産流動性的問題。作為一種投資産品的選擇,二手商業公寓價值回歸,其租賃功能將會凸顯。

  房屋是用來住的,不是用來炒的,同樣,對商業公寓來说,它的主要功能顯現在租賃的價值。一個公寓是否租得起價,空置率是否低,這是投資者入手應該首要考慮的因素。記者以前參觀過大沙頭附近的一個商業公寓項目,老城區電梯樓不多,絶大部分都是自住業主,出租或者出售的盤源不多,老人家為改善居住,成為該公寓項目的一部分買家。一個小小的40多平方米單位,有西向的陽台,可以望江,洗衣機和廚房都佈置得井井有條,無論是獨居的老人或是相依為命的老夫婦,都可以住得非常舒服。廣州市空巢家庭不在少數,身在外地或外國的子女擔心老人家沒人照顧,住舊樓梯樓上下困難,如果父母住到這些有完善管理的公寓裏,相信子女都會安心工作。

  對於單身或者需要私人獨處空間的人士來说,看得見風景的公寓就是一個人修身養性的好地方。記者曾到珠江兩岸一些商業公寓參觀過,它們採用Loft設計,即使是四五十平方米的小公寓,也可以做出樓下客廳樓上卧室的設計,值得點贊的是4.5米的挑空客廳與落地窗,江景一覽無余。公寓擁有這些稀缺的江景資源,即使是以后要轉手,相信願意接手的買家也不少。

  廣州這幾年一手公寓成交放量,接下來將陸續出證,持有兩年后進入買賣市場。新區大量公寓同時收樓,相信空置率會較高。市中心商業公寓不算多,部分是重新包裝的爛尾公寓或者酒店改造的二手公寓,這些公寓的租賃應該不成問題,但租賃的價格高低還是會顯示項目的素質。

  值得投資者注意的是,商用物業與住宅物業在稅費上差別很大,持證兩年的普通住宅,免征增值稅;商用物業的增值稅、土地增值稅都與持證年限無關,持證滿兩年轉讓,並不能免征增值稅;小面積的公寓,也要征3%的契稅,小面積住宅則可以享受契稅優惠。對於投資者入市的時候,二手商業公寓的稅費要算清楚,切勿把公寓和住宅的稅費搞混。兩者的貸款政策也有所區別,商用物業首付必須50%以上,住宅則與購房者的住房套數和貸款次數有關,最低30%。

  以往很多人都是“一頭熱”就衝進樓市,有資格買房就隨便挑,沒資格就買個公寓,如今政策進一步保護自住型的需求和理性的投資行為,投資者入市不能頭腦發熱,認真做好功課再出手。

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