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專家:房産調控面臨稀缺性與抗藥性雙重困境

http://finance.sina.com   2017年04月17日 16:41   中國經濟周刊

  房産調控面臨“稀缺性”與“抗藥性”雙重困境

  文 | 中國社會心理學會會員,中國企業十大新聞發言人;曾任國企董事長、股權投資協會副會長 文顯堂

  (本文刊發於《中國經濟周刊》2017年第15期)

  新一輪調控風暴,讓房産再一次成為社會關注的焦點。

  觀察近期各地的房産調控政策,核心均為限購、限賣與加碼,其目的都是抑制房價過快上漲。然而,房産調控政策卻變成了重大利好,極大刺激了房地産企業拿地熱情。

  截止到3月30日,全國50個熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元,同比上漲了59.6%。其中,拿地最多的20家大型房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億元,比2016年同期拿地最多的20家大型房企合計拿地總金額上漲了75%。

  北京於3月26日晚出台了史上最嚴商辦房産調控政策,新政執行3天時間裏,商辦房産成交就由此前一周2333套銷量,跌至僅成交3套。

  但如此冷清的市場絲毫沒有降低開發商的拿地熱情。3月30日,北京出讓朝陽區金盞鄉的一塊商辦地塊,經過33輪競拍,最終以22.5億元被拍出。不僅如此,全國土地市場的熱度也同樣很高,成交樓面均價呈上行態勢。

  本來旨在抑制房價上漲的調控政策,怎麼變成一種強有力的利多消息?房地産市場為何會出現與調控目標背道而馳的局面?整個社會都在為之困惑。

  其實,當我們換一個角度去分析,便會一目了然。

  首先,調控政策強化了房産的“稀缺性”。歷次房産調控都離不開“限購”二字。而在商業活動中,一般有兩種情況會出現限購:一種是商家面臨産品滯銷,庫存增加,便反其道而行之,採取限購策略,造成稀缺假象,刺激人們的購買慾望。另一種則是對一些稀缺性的生活必需品實施限購,確保人人都買得起、買得到。前者是心理性稀缺,后者是客觀性稀缺。

  房産限購政策産生的效應似乎二者皆有。盡管調控政策還有“加碼”,但不僅沒有讓房價應聲下降,反而加重了房産的稀缺性。例如,我國的一綫城市聚集着諸多優勢資源,吸引着衆多有資金能力的人湧入,因此這些地方商品住宅房的購買力相對持久,導致稀缺性也越來越強。另外,雖然調控政策的目標是要抑制房價過快上漲,但卻給人以“房屋供不應求”的心理暗示,致使投資者心理都形成了這樣的定式,即每一次房價停止上漲,甚至小幅下跌,都是為下一波房價繼續暴漲做准備,所以不可“錯失良機”。

  其次,二手房對調控政策的“抗藥性”越來越強。多數二手房都在市區,所處位置優越,所謂的天價學區房正是位置決定市場價值的體現。另一方面,二手房不像開發商靠銀行貸款壘起來的一手房那樣時間成本巨大,對於二手房的房主而言,達不到心理價位便不會輕易出售。正是由於二手房具有這兩大特徵,便容易形成“衆人捂盤”的現象,有時候銷量跌了,但價格依然堅挺,從而讓二手房具有了對調控政策的“抗藥性”。

  面對房産的“稀缺性”和“抗藥性”並存的狀況,創新調控政策已勢在必行。

  一是要在解決客觀性稀缺的同時,更要化解心理性稀缺的頑症,不能簡單打壓房價。否則,在心理性稀缺的作用下,會導致調控失效。二是要解決對調控政策的“抗藥性”頑症,盡量多出新“藥”,不能反復吃一種“藥”。如果僅靠加大劑量來克服“抗藥性”,便會出現不良后果。

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