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評論:樓市調控還在路上 調控預期才是關鍵

http://finance.sina.com   2017年04月18日 15:50   每日經濟新聞

  傅克友:樓市調控還在路上 調控預期才是關鍵

  每經評論員 傅克友

  經濟數據絶不是冷冰冰的數字,它飽含着市場參與者的情緒變化和各種預期。特別是當下的房地産數據。

  國家統計局18日發布3月份70個大中城市住宅銷售價格數據。數據顯示,15個一綫和熱點二綫城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降;70個城市中一二綫城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落,18個城市環比下降或漲幅回落,其他城市環比漲幅略升。

  從數據上看,樓市調控政策無疑取得了一定成效。最明顯的是一綫和熱點二綫城市房價漲幅得到了控制。這是一個喜聞樂見的成果。

  當然,這樣的調控成效未必就足夠令人滿意。因為70個城市中,只有8個城市新建商品住宅價格比上月下降,房價整體趨勢還是在上漲途中。另外,三綫城市新建商品住宅價格同比漲幅在擴大,3月份比2月份擴大0.4個百分點。這是一個新趨勢。

  如果说樓市調控取得了一定成效,那麼也還是短暫的成效。在這個短暫的成效裏,還看不到房價穩定、降溫的長期趨勢。因為房價的長期趨勢,源於市場各方參與主體的預期。如果預期沒有改變,房價走勢就難以改變。

  畢竟,所謂樓市調控就是調控預期。在很大程度上,預期有沒有改變、如何改變、改變多少,是樓市調控成敗的關鍵。

  樓市調控的現有成效其實是需求調控,即通過限購政策取得的。去年9月30日以后,針對部分地區房價上漲的情況,地方政府相繼出台了一些調控政策。今年3月份,為了抑制房價過快上漲和防範風險,各地又進一步增加了一些調控措施。限購就是限制需求,成效當然很直接。

  但是限購未必能夠改變人們對未來房價和總體房價的預期。相反,很多人相信,限購總有結束之日。而限購結束之日,可能就是房價反彈之時。就像彈簧,壓制越厲害,到時候反彈越凶。同時,如果一綫城市和熱點城市限購,那麼三綫、四綫城市商品房就會成為資本追逐之地。

  就從需求來说,3月份單月,住戶部門中長期貸款(主要是居民個人房貸)增加4503億元,較上月多增699億元,也高於上年同期的4397億元。這是三四綫城市銷量依然保持高位所致。熱點城市收緊政策后,資金順理成章流向三四綫城市。如果沒有看好未來房價的預期,資金顯然不會這樣湧動。

  當然,這也可以看作是樓市調控的一個目的,抑制一綫城市和二綫熱點城市的房價,並將資金趕到三四綫城市消化庫存。

  從住房的供給側來说,雖然樓市調控進一步加碼,但一季度房地産投資比1~2月份加快了0.2個百分點,比去年全年加快了2.2個百分點。

  怎麼理解這種現象?很簡單,说明開發商的預期並沒有真正改變,他們依然長期看好樓市,否則不會加大投資力度。

  當然,這裏也要分兩個方面看。一方面,供給的增加會平衡需求,抑制房價過快上漲。這就是為什麼住建部和國土資源部要下發通知,加大一些熱點城市的土地供應。土地供應的增加帶來了投資的增長。另一方面,需求的旺盛和長期看好市場,也推動投資的增長。

  這裏的關鍵在於,是前者更多一些還是后者更多一些。如果前者更多一些,可能會降低開發商的預期;后者更多一些,則會繼續增強開發商的預期。

  從長期來看,住房的供給能夠壓倒需求,才能改變樓市預期。如果住房供給者和需求者的預期都沒有發生根本改變,就會形成相互促進、相互激勵的結果,樓市調控的效果就會大打折扣。

  有人樂觀估計,由於新一輪調控措施是3月17日以后陸續出台的,對於房價和其他房地産方面指標的影響,有可能在4月份以后陸續顯現。但樓市調控的效果到底怎麼樣,恐怕還得依賴於預期的調控。

  另一個比較難以逆轉的預期是,一綫城市和熱點二綫城市的吸引力是巨大的,具有集聚效應、規模效應,而同時它們又是稀缺的。這種城市格局和稀缺性在短期內難以改變,如果三四綫城市的房價都在水漲船高,一二綫城市的房價在未來很可能又會順水推舟、再上層樓。如何應對這樣的預期,可能是下一輪樓市調控的艱巨任務。

 

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