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媒體:談好的房子漲價90萬就可以不賣了?想得美

http://finance.sina.com   2017年04月19日 00:58   北京新浪網

  漲價90萬判給買家,司法就是不能讓賣房人“違約”得利 | 新京報快評

  來源:新京報

  房價漲了,談好的房子就可以不賣了?想得美。

  在蘇州,一市民見自家房子大漲近90萬元后果斷“違約”,買家將他告上了法庭。日前,蘇州市吳中區法院審結此案,判決賣家退還定金,並將漲價部分近90萬賠給買家。

  就是不能讓違約賣家得到房價上漲的好處,對這個司法判決,很多網友點贊。

  的確,在目前的房價狂飆中,司法應該起到“定海神針”的作用。要以司法判決引導公民誠信守約,讓違約無處得利,制止炒房的各種興風作浪,在全社會範圍內弘揚契約精神。

  我國《合同法》規定,合同違約金有兩種確定方式:一、由當事人之間約定違約金大小,以體現“當事人意思自治”;二、按違約産生的損失賠償額,由法院判定。還需说明的是,合同的違約損失,並不限於直接損失,還包括“預期利益損失”,即《合同法》第113條所規定的“合同履行后可以獲得的利益”。

  之所以要賠償“預期利益損失”,這部分損失也是因為違約方的違約,對守約方造成的實際損失,並不是“虛構”的。這也正是這次蘇州法院判決,違約的賣房方,向買房方支付房價上漲部分作為賠償的法律理由。如果當時合同順利履行(沒有違約)的話,那麼,這部分房價上漲的利益是歸於買房一方的。

  不讓違約方在違約當中得利,這是司法應該有的智慧和擔當。

  事實上,不僅可以判決違約方賠償房價上漲部分,甚至法院還應該強制合同繼續履行(如果當事人提出這樣的訴請的話)。去年,深圳法院就判決過一組案件,對違約的房産合同要求強制履行的,這也是符合《合同法》的,因為“繼續履行合同”,本來就是合同違約責任的第一種承擔形式。

  近十來年,中國房市一旦有風吹草動,屢屢會出現“退房潮”或者“毀約潮”。而目前,很多地方房地部門提供的房屋買賣規範合同,約定的違約金在總價的20%左右。如果遭遇房價飆升,漲幅大於之前約定的違約金,買家就可能從“經濟人”的角度出發搞“違約套利”,這無疑是在踐踏契約精神。

  之前,一些地方法院的做法,是讓違約者賠錢了事,這其實一定程度上縱容了違約者,是讓違約者通過違約這種不誠信的手段套取巨大利益。這種判決也使合同處於飄搖之中:一旦房價大漲,賣房人可以堂而皇之地通過毀約,來套取利潤,完全把誠信和契約精神踏在腳下。

  所以,司法機關應該依《合同法》以及當事人的訴請,要求違約一方承擔房價上漲的“預期利益損失”,或者直接判決繼續履行合同。契約,必須捍衛,司法應該要對房市的投機、不誠信行為说不。

  面對樓市的風雲動蕩,司法判決更加應該發揮穩定器作用,捍衛誠信,依法懲戒那些不誠信的悔約者。

  文/沈彬

  編輯:朱玉 楊林鑫 劉喆校對:陸愛英  

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