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馬光遠:房價真的降了嗎?價格明顯鬆動應在6月后

http://finance.sina.com   2017年05月01日 17:38   北京新浪網

  房價真的降了嗎?

  文 / 馬光遠 

  這兩天關於房價下降的報導突然多了起來,而且言之鑿鑿。前兩天,剛看到某媒體報導“北京新政滿月樓市逆轉,京部分二手房出現10%的降幅”,5月1日,又看到某媒體報導说:“調控讓樓市回歸理性京近七成二手房業主降價”。

  不管是10%的降幅,還是近七成二手房業主降價,都挺驚人的。事實情況如何呢?

  我先不回答降價是否是真,我先談“變天”,長期關注我房地産觀點的都知道,我在去年“9.30”之后就一再提醒,半年后,中國房地産市場會發生翻天覆地的變化,今年又多次重申,房地産的天在變,而且預計六月份,熱點城市的量和價都會出現變化。這半年來,不斷有人問我,天什麼時候變?現在可以肯定地说,天已經變了!

  在上一篇文章中,我再次強調大家必須用新的思維來看待今天中國的房地産市場,中國房地産市場經過近20年的發展,在很多方面已經今非昔比,如果固守過去的思維來預判下一步中國的房地産政策以及房價的走勢,都會得出非常荒唐的結論。

  我所言的房地産市場的變局,如果從房地産周期而言,指過去20年推動房價高速上漲的六大推動力,有三大動力已經熄火,包括中國經濟的高增長周期已經基本結束,貨幣的高發行周期也漸進尾聲,還有國際資本高流入的周期也已經結束,這是過去推動中國房價高漲的三大動力。

  另外,從中國房地産的基本面而言,中國房地産也出現了四大變局:

  一是供求關係逆轉,在人均居住面積已經超過30平,戶均擁有住房超過1.5套的情況下,除了極個別的城市,比如北京,80%以上的城市供需基本平衡,以北上廣深為代表的大城市已經進入真正的存量房市場;

  二是經濟和貨幣周期逆轉,過去18年中國房地産的周期和中國經濟搞增長的周期重疊發揮效應,中國處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中,貨幣化導致的一個結果就是房價的快速上漲和泡沫的累積,這在很多國家都是如此,但是,這個周期在終結;

  三是人口周期的逆轉,中國已經基本告別了過去的人口紅利,不久的將來,中國人口絶對下降的轉折點會到來,80后和90后兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結,未來中國的住房需求遠低於開發商炒作的數量;

  四是國際資本流入的逆轉,隨着中國經濟高增長周期的終結,國際資本減緩流入中國。

  這四大變局意味着,不管今年是否出台嚴厲的房地産調控政策,房地産的邏輯都已經出現了劇烈的變化,在這種情況下,對於市場可能出現的突發巨變必須要有心理准備。

  況且,在這種情況下,房地産市場迎來了真正真正真正的“史上最嚴”的調控。而且,除了各種手段無所不用其極,限購限貸限賣限離限價,更重要的是,始於今年3月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴:那就是,不准漲!

  我曾經指出,在所有的舉措裏,除了限購這種常規性的武器,更可怕的是兩個:

  一是通過政策窗口限制房貸,在3月份央行發出通知的時候,我就指出,限制房貸是最可怕的,因為這等於把水流給切斷了;

  二是限賣,限賣等於讓市場停滯。一個高溫的市場,不怕慢慢降溫,最怕突然冷凍,因為市場的情緒都處在高度恐慌的狀態,一旦交易停滯,導致的踩踏效應是很可怕的。

  而且,對於很多藐視市場調控的行為,我一再提醒他們,認真研究歷次調控的效果,其實,中國的每一次調控都是很有效果的,每一次調控以后市場都會出現調整,但中國房地産調控最大的問題是調控政策堅持不住,一旦市場出現真正的調整,政府立即就會放鬆調控,甚至政策立即來一個180度的大轉彎,從打壓到刺激,導致市場的報復性反彈,從而給市場造成的感覺是調控根本沒用。

  在本次調控逐漸嚴厲之時,我不斷強調,調控肯定有效,降溫是必然的,但仍然有一些人堅守什麼“有生之年看不到房價下降”,“京滬永遠漲”這些陳詞濫調。過去對了,不等於以后對,這是個簡單的常識。況且面對如此不理性的調控,氣急敗壞的調控,講究政治正確的調控。記住:沒有什麼調控不了的價格,只要看是否真的調。

  我為什麼说這次肯定“變天”,是因為這次調的目的就是不讓再漲了,膨脹的房地産泡沫已經讓我們嗅到了脆裂的聲音,高層不斷金融穩定,這些信號解讀起來並不複雜,千萬不要在這個高點多博弈。

  就包括一綫城市在內的去年的熱點城市而言,市場已經降溫是肯定的。但媒體現在開始報導说什麼北京出現了“10%”的降幅那是胡说,甚至说二手房70%的業主選擇降價更是自我安慰。熱點城市,特別是北京的情況是:瘋漲停止了,觀望出現了,價格有談的余地了,但絶大多數的樓盤並沒有出現實質性的降價。買賣雙方都開始觀望而已。

  但是,媒體為什麼這麼熱衷報導降價呢,這跟他們熱衷報導漲價是一個道理,背后都是希望影響政策。每一次調控見效的時候,媒體開始喊降價,其實是一種苦肉計,暗示調控已經見效,不要再加碼。這是一種屢屢在中國房地産市場出現的策略而已。

  到底什麼時候降價?

  我認為價格的明顯鬆動應該在6月份之后,整個下半年,房地産市場的画風將完全逆轉,這一輪始於2015年“3.30”的大瘋狂划上句號。房地産政策將再次面臨是否鬆動的尷尬。

  至於這幾天被熱炒的長效機制,等下一篇文章我再分析。

  2017年已經過去三分之一,驚得出了一身汗!這幾個月盡管忙於書稿,構思學術框架,以及微課堂的准備,更新的比較慢,但大家的關注和點贊仍然推動着我繼續在這裏耕耘和思考,希望慢慢能夠恢復到以前的常態。

  【本文來自微信公衆號“光遠看經濟”】

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