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分析稱樓市長效機制需三項立法 房地産稅法今年難出台

http://finance.sina.com   2017年05月11日 16:27   21世紀經濟報導

  長效機制需要三項立法

  李一戈

  前不久看到一位專家的觀點,说我們之前的多輪房地産調控,帶有應急的色彩。更多情況是,房價上漲快了,需要出台抑制性的政策;也有的時候,比如2008年金融危機時,是刺激性的政策。因為是應急,所以會採取行政手段,這樣見效快些。

  任何政策都有它的歷史語境,你不能用后來的房價持續上漲,指責調控無效。我同意這個觀點,如果不及時調控,房價早就不是現在這樣。事后諸葛,總是容易。

  當然,房地産領域,商品房買賣具有很強的市場化特質,理應按照市場化規律進行管理。此前實行全國性調控時,如“國五”、“國八”,會提及,要運用法律手段。如果说,行政手段具有更多應急色彩,那相對來说,法律手段施加的影響更加長遠。

  與年初的一片焦躁不安相比,目前的房地産市場,已基本穩定下來。不少人说,我國房地産具有很強的周期性,並推算出一個周期多少年之類。我是不太相信的。你們所说的房地産行業周期,可能是自己臆造出來的。論證也是循環論證。

  這是個急匆匆奔跑的行業,倘若不是2008年國際金融危機打斷了一下,它是絶不願意停歇的。但強有力的調控,至少可以暫時按住狂奔的倔馬。我願意相信此輪調控帶來的市場穩定期,時間相對要長一些。是為制度性設計准備。

  沒錯,就是傳说中的長效機制。4月25日中央政治局會議提出,要加快形成促進房地産市場穩定發展的長效機制。“長效機制”長什麼樣兒,大家現在只是在猜測。在我個人看來,既然是着眼於“長效”,就不是應急的,因而也不是行政性的舉措。

  房地産長效機制必然包含法律制度的設計。我個人認為,它至少應該有三項法律安排。也就是说,應該進行三項立法。

  一項是房地産稅法。第十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩3月4日说,房地産稅法的確已列入本屆人大五年立法規劃,但今年沒有把房地産稅法提請人大常委會審議的安排。這意味着外界關注的房地産稅法不會在本屆人大任期內出台。

  全國人大財經委副主任尹中卿對21世紀經濟報導記者说,房地産稅的立法很複雜,涉及的問題比較多。我個人的理解是,還是因為爭議太大。也正常。別的不说,有房與無房,多套房與單套房,觀點就截然迥異。住房乃最大個人利益所系,爭議在所難免。

  一項是住房法,或者叫基本住房法。這部法律也討論很長時期了。按照我個人的理解,它主要是保障居民基本住房權的問題。無論是購買全産權房、有産權約束的保障房,還是租賃住房,居民都有房子住;每年的住房及其土地供應要有保證,政府要公佈規劃。這些都需要用法律的形式固定下來。

  曾經聽说住房法改成了基本住房條例。我猜測,這可能是為便於早日出台。但我仍然強烈建議,應制定住房法,而不是基本住房條例。主要是考慮法律效力。比如,首套房是居民基本住房權的重要體現,應給予適當優惠,如果通過法律條款予以明確,就不會因為市場的波動而不斷調整政策,避免居民實現住房權利過程的不公平。

  一項是住房租賃法。住房租賃是房地産市場的重要部分。居民實現基本住房權,可以是購買,也可以是租賃。在全球主要經濟體裏,中國是個人住房擁有率最高的國家,國人喜歡買房的文化固然是一個重要原因;但另一方面,恐怕也與租房住,很多權利無法保障密切相關。

  有個朋友租的房子,還有半年才到期,房東突然打來電話,他外地的女兒要回來住,通知3天后就讓搬家。租客(房屋承租人)根本沒地方講理去。房租要麼是“押一付二”,要麼是“押二付一”,他押着你的預付金,你卻毫無自衛的武器,只好乖乖地搬走。

  常聽人说,租房沒有安全感,是指租客的權利沒有保障。房東说漲價就漲價,说漲多少就漲多少,你不同意?那就請搬走吧。這個社區好不容易混熟了,又要折騰。更重要的,在現實情境裏,租客很難享有與房屋産權人同等的受教育權等公共權利。

  這部法律主要是全面保障居民住房租賃的權利。比如,賦權,賦予租客教育、醫療同等公共權利;建議借鑒德國的做法,房東不得隨意漲房租,可規定年漲幅範圍(如不超過CPI)。我同樣建議,住房租賃法不能因為著急就改為住房租賃條例。

  這三部法律都制定出來了,房地産長效機制就成功了一大半。(編輯 張立偉)

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