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鐘偉:炒樓和炒股一樣 都有加大貧富差異的奇妙功能

http://finance.sina.com   2017年05月15日 16:24   21世紀經濟報導

 

  繼續炒房既無趣又無益

  北京師範大學教授 鐘偉

  從1998年至今,國人對房價的看法,是經過20年的波折和疑拒,逐漸建立起了一些房價單邊上漲的信念。甚至每有大政方針,人們總是用有沒有炒房機會的角度來解讀。衆人皆知美之為美,斯惡矣!隨着抑制樓市泡沫的組合拳不斷加強,炒房盛宴大致結束,繼續炒房思維既無趣且無益。

  如何看待中國的絶對房價?已經不低了。盡管中國有聚斂儲蓄率高、經濟成長快、人地矛盾大等因素,但房價貴是不爭的事實。在京滬一綫城市房價滯漲時,炒房客將眼光轉向了絶對房價不高的三四綫城市,甚至不少銀行也希望將個人房貸業務的重點佈局在地縣。這種期待可能是徒勞的。一綫城市的房價是標桿也是榜樣,如果榜樣難以光彩照人,那麼小縣城炒房風氣轉向只是遲早問題。何況嚴峻的現實是,去庫存化遲緩的區域恰恰是在三四綫。

  如何看待中國的相對房價?我在去年於《21世紀經濟報導》的分析地産泡沫的長文中指出,一綫房價已經很高了。中國70個大中城市的房價收入比高於50倍,商品房租金收益率低於2%,以京滬為例,300萬元一套的住宅已十分罕見,假定其每年漲5%便是15萬元,這已遠遠超出了京滬中等以上收入白領的月薪。每平米動輒10萬以上的所謂豪宅區,小區內往往遍地都是胡亂停放的電動車、自行車、老年代步車,這種高房價下極其廉價的出行方式畸形地結合,鮮明折射了泡沫特徵。

  如何看待中國房地産的發展階段?未來房地産可能也是穩中趨緩。盡管中國城市化率仍然不高,仍有7億農民,但涉及三農的政策基調難以發生劇變,加之保障房建設的巨大力度,使得房地産市場逐漸從總體供不應求轉向供應過剩。即便買房機會仍存,也是局部市場和特定物業的機會。例如一綫城市核心區域的機會,以及人均住宅、商業和物流面積尚未飽和的少數城市的機會。在中國大地隨手買套房都賺大錢的時代已經結束了,以后精挑細選買房的難度也在增加。

  如何看待中國房地産金融風險?有輿論指出中國樓市市值相當於GDP的411%,比全球平均水平高出260%,是全球最大泡沫。這種说法過於誇張和缺乏支撐。中國樓市經歷了風雲激蕩的20年,商品房累計銷售金額約在65萬億元,其中絶大部分為2010年之后所銷售。因此,中國樓市市值可能在120萬億-150萬億元。另據國家統計局調查,2015年底中國城鎮居民人均財富約14.5萬元,其中不動産占比約65%。考慮到中國居民銀行儲蓄等動産的規模,我們也可大致推算出不動産市值。截止到2016年底,中國個人住房按揭余額和公積金貸款余額相加約20萬億,從按揭率、按揭違約率和按揭早償率看,迄今為止,盡管中國樓市局部泡沫化,但總體金融風險基本可控,只要調控節奏得當,中國金融體系有充裕的斡旋余地來應對樓市調整。

  如何看待中國樓市的庫存狀況?這輪樓市回暖,大約是在2015年9月份開始,在2016年全年維持了高熱度。因此去庫存化剛剛經歷了5個季度,去化約2.5億-3億平米。但從2016年全年的在建面積、新開工面積和待售面積看,中國樓市的去庫存化問題略有緩解但未有根本逆轉。樓市庫存不僅存在於商品房,很可能也存在於保障房和棚改房領域。樓市巨大庫存不是短期形成的,也絶非可迅速消化的問題。

  如何看待中國樓市的負面衝擊?樓市的發展有諸多好處,例如改變了城市面貌、改善了居民居住條件、激勵了土地財政、帶動了上下游相關産業、為基礎設施和園區建設充實了財力等。但其也有負面影響。一是弱化了認真做好實體經濟的吸引力,二是不利於居民收入分配。往往做十年企業,上十年班,不如炒一套房。無心實業、無心敬業,熱衷炒房可能對整個社會造成了較大傷害和財富過度集中。炒樓和炒股一樣都具有奇妙的加大中國貧富差異的功能,樓市導致財富向富者加速集中,炒股導致中小投資者財富被大量洗劫。富愈富,貧愈貧,引發的問題並不局限在經濟領域。

  如何看待中國樓市調控的未來趨勢?許多人習慣地認為當下的樓市調控仍可能淪為“空調”。諸多跡象顯示,此輪政策組合拳不可能逆轉。短期看,限購限貸等的行政手段和市場手段平行使用;中期看,增加土地和住宅供應,打擊市場漲價預期不會手軟;長期看,做好全國不動産統一登記平台、完善個人所得稅和試行房地産稅也是必然選擇。房地産調控的長效機制正在有序形成。因此,政策環境已使得炒房者沒有什麼可乘之機。

  如何看待和中國樓市相關的金融環境?有幾點是明顯的,一是隨着美聯儲的加息和縮表,其他國家的央行也將被迫收緊流動性,中國央行也不例外,流動性可能穩中趨緊,利率趨升。二是金融要穩要活,金融監管強化和金融風險宣洩並行,房地産去槓桿去庫存仍將延續。三是各種穩健的現金管理計劃的收益率將持續上升,有可能替代房産成為更實際可選的投資選擇。在北歐、日本和中國香港都曾出現過樓市的重大拐點,領先於樓市拐點出現之前大約2-3個季度,這些經濟體都出現了M2增速跌破10%的現象。當下中國M2增速已從高速增長逐漸回落至10.2%,並且看上來增速還將放緩。此外就是利率和匯率的變動,相信銀行理財收益率很快將升至5%甚至更高,而人民幣匯率則可能相對穩定。這將逐漸迫使大多數人意識到,穩健的準現金産品是拐點期的王者。

  結論是,中國一度風起雲湧的房地産爆發增長期可能已在逐漸遠去,一度神話的炒房暴富術可能也將明顯退潮,次貸危機后一度異常寬鬆的貨幣政策也在明顯轉向。這些因素決定了繼續炒房慣性思維,有可能不僅無趣,也可能危險而無益。現在需要喚醒的意識是,不要再以為錢不值錢,隨着美聯儲和中國央行陸續告別高速發鈔期,錢會越來越值錢,掙錢會越來越不容易,過於高估的不僅是樓市,也有岌岌可危的科技股泡沫。

 

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