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評論:樓市恐慌預期是長效機制不能貿然出台原因之一

http://finance.sina.com   2017年05月18日 16:12   21世紀經濟報導

  建立地産長效機制,解決經濟“脫實向虛”問題 

  日前,國家統計局發布2017年4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,70個大中城市中,8城市新建商品住宅價格環比下降,其中三亞降幅最大。4月份70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,比3月份增加13個,15個主要城市同比漲幅全部回落;7個城市由上月上漲轉為持平或下降;3個城市降幅擴大。

  此前,中國社科院《中國住房發展報告》項目組發布2017年3-4月大數據房價指數(BHPI)顯示,3月主要城市出現房價上漲小高峰,部分熱點城市房價突然迅猛上漲。經過政府果斷密集的政策調控,4月主要城市房價漲速整體回落。

  這些數據顯示,隨着“限購、限貸、限售、限價”四限調控政策的推進,多數城市房價短期漲勢將得到抑制。但是,樓市將何去何從並未明顯的趨勢和判斷,地産業長效機制仍然令人期待。一定意義上,目前的樓市被政策“凍結”,限購、限貸減少了需求,限售、限價則減少供給,供需雙方的減少讓價格不會受到衝擊,再加上沒有推出長效機制影響未來的預期,市場情緒依然是重覆過去調控的判斷:暫時受到壓制的市場未來一定會反彈。

  應當说,從長遠看,以中國的人口結構以及過高的住房擁有率,中國樓市需求會逐步放緩。驅動過去十幾年中國樓市的主要動力是城市化以及經濟增長,甚至有貨幣政策做加速力。城市化隨着工業化完成后,增速會大幅放緩,經濟增速也開始降擋降速。因此,長遠而言,中國房價難有繼續增長空間。

  雖然目前通過調控政策穩定了樓市,防止大漲大跌,但是,有兩個中短期的因素決定了樓市不會繼續上漲,只是它們釋放作用的過程可能比較緩慢。首先一個因素是金融去槓桿的工作會在一定程度上導致金融緊縮效應,提高了利率,減少了按揭貸款的規模,從而抑制了需求。第二個因素就是迫在眉睫的長效機制。

  中國正在加強監管,推動金融去槓桿、防風險工作,以維護金融穩定與金融安全。在推進這項工作的同時,樓市已經初步企穩。這就防止了大量資金湧入樓市的風險,同時,也防止樓市因金融緊縮而出現拋售的現象,從而為金融去槓桿工作創造了一個有利的條件。但是,金融去槓桿的過程,必然伴隨資産價格下跌。如果沒有資産價格下跌,金融去槓桿也很難说完成,這兩者是鷄生蛋、蛋生鷄的關係。

  推出長效機制必定是對目前驅動樓市非理性力量的一種遏制。當前樓市,一定程度上是由恐慌性的預期以及投機行為所推動。這也是長效機制短期內不能貿然出台的原因之一。但是,考慮到目前中國過高的地價與房價已經嚴重影響到了中國製造業的國際競爭力,推高生産與生活成本,房價維持高位,對中國推進經濟轉型升級不利。

  首先,過高的成本可能會倒逼企業增加技術投入以提高效率,對沖成本的上漲。但是,現實是,部分製造企業境況日蹙,因為製造業利潤所得太少,而樓市財富效應太強。製造業工人與服務業工人在工資與工作環境方面無法競爭。其次,過高的房價導致購房家庭背負過多的按揭債務,削弱他們的購買力,影響消費需求。

  所以,房價維持高位的好處是對金融起到暫時穩定的作用,壞處是,如果想長期維持在高位,對中國製造業以及消費都是一個巨大的挑戰。如此高的價格與資産泡沫,除非經濟高速增長以及居民收入增幅較大才能逐步消化掉,但這基本不可能實現,因為經濟正處於艱難的轉型期,而且,即使企業出現經濟增速加快,泡沫也會隨着膨脹,問題可能更加嚴重。

  房地産業不正常的價格上漲是經濟“脫實向虛”主要推動力,要想實現經濟回歸和扶持實體經濟,需要堅決遏制房地産價格過快上漲,不要讓它成為投機與泡沫的載體。金融資本的流動是由資産價格牽引,同時又決定了資産價格。目前,中國正在推動金融去槓桿,實質是限制泛濫的流動性與高槓桿結合的投機活動威脅金融安全。當這項工作初步完成之后,應該通過長效機制的建立,逐步讓樓市去泡沫,而不是繼續凍結在高位,重新吸引資本聚集。

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