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樓市成交縮量怎麼看?市場成交量低是一個假象

http://finance.sina.com   2017年05月18日 19:53   南方日報

  樓市成交縮量怎麼看?

  樓市觀察

  “今年55城已出台調控政策超160次”“部分城市住房貸款利率上浮”“成交縮量”,這些描述近期頻頻出現。近兩個月以來樓市降溫的信號似乎越來越明顯,看空房價的論調也越來越多。

  5月18日,國家統計局發布了最新的房價數據。從同比看,15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落。從環比看,9個城市新建商品住宅價格下降或持平;5個城市漲幅回落,回落幅度在0.2至1.1個百分點之間。70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落,31個城市環比下降或漲幅回落。

  值得注意的是,一綫城市新建商品住宅價格同比漲幅連續7個月回落;二綫城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落;三綫城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,4月份,因地制宜、因城施策的房地産調控政策繼續發揮了作用。

  近期,據社科院發布的《房地産藍皮書:中國房地産發展報告(2017)》顯示,伴隨熱點城市房地産調控政策的實施,從去年10月以來房價漲幅已經出現收窄。預計2017年70大中城市新建住宅價格漲幅回落,熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大,全國房地産市場的商品房均價會由2016年增長10%,下降到2017年上升不到1%。

  漲幅收窄並不等於房價已經開始下降,這是常識。要摸清房價的走勢,最關鍵的一點是要先明確樓市成交量的情況。事實上,對房價影響最大的因素之一,就是成交量,成交量代表樓市的熱度,房價往往是對成交量的一個相對“滯后”的反應。

  從成交來看,目前,“成交縮量”是主流的觀點。不過,應該注意到的是,數據統計顯示,4月末,全國商品房待售面積67469萬平方米,比3月末減少1341萬平方米。其中,住宅待售面積減少1300萬平方米,辦公樓待售面積減少32萬平方米,商業營業用房待售面積減少5萬平方米。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,“住宅待售面積的下滑幅度是比較大的,充分说明了當前樓市去庫存的戰略依然是在執行中。”

  一綫和二綫熱點城市並不是去庫存的重點。而“成交縮量”的市場直觀反應基本來自於熱點城市。但實際上,部分大城市執行了搖號買房;熱點城市限購之餘還限售,這些都對成交量數據産生了影響。熱點城市從供應端掐緊了樓市成交量,但需求仍然存在。在嚴躍進看來,市場成交量低是一個假象,如果供應端增加供應,后續交易端也會有上升的可能。類似的數據在商品房的待售面積上也得到了體現。

  許蕾

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