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評論:三四綫樓市以棚改貨幣化推動 上漲不可持續

http://finance.sina.com   2017年07月07日 20:58   經濟觀察網

  以棚改貨幣化推動 三四綫樓市上漲不可持續

  范欣

  近期,隨着樓市調控的“漸入佳境”,各主要一二綫城市樓市降溫明顯,在新房限價背景下二手房更能反映一綫城市樓市真實狀況。在北京,統計顯示,6月二手房成交量僅8918萬套,是28個月以來的最低值,環比5月下跌了17.4%,二手房成交均價環比5月份同期下滑4.7%,“3·17新政”后的4至5月,北京二手房成交量依次為1.69萬套和1.08萬套,成交量下滑趨勢明顯;在上海,5月二手住宅成交1.46萬套,環比下跌5.31%,二手房成交價環比下跌1.34%;不僅如此,一綫城市周圍熱點投資區域如北京東邊的北三縣樓市降溫也十分明顯。

  但與一綫樓市形成鮮明對比的是,三四綫城市樓市仍供需兩旺,地價與房價卻仍在上升軌道。據中原地産統計,5月,全國單宗地塊金額超過5億的成交合計102宗,溢價率超過50%的地塊有71宗,其中有87%的地塊分佈在三四綫城市。徐州、海口等城市5月房價環比上漲在5%左右。整體看一二三綫樓市成交量,一綫城市同比下調幅度達到了37%,二綫城市下調幅度接近30%,三綫城市則上升了28%。

  究其原因,一二綫城市普遍進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”,去年四季度以來,全國超55個城市發布了各種相關房地産調控政策累計超160次,其中一二綫城市限制較嚴,三四綫城市限制相對寬鬆。於是,一二綫城市被限制的房地産投資需求紛紛轉向三四綫城市釋放,而且,三四綫城市近期正處於棚改的加速階段,隨着越來越多的城市採取棚改貨幣化安置,短期購房需求必然出現集中增加。兩股購房需求的結合短期內引起了三四綫樓市成交量與房價的上漲。

  另一方面,對於廣大房企來说,一二綫城市隨着房價上漲地價也隨之上漲,地方政府拍賣土地時一般有限價或自持要求,房企拿地不僅利潤被提前鎖定,而且由於資金量占用較大,拿地風險也同比例增加,目前一綫城市拿地已基本由單一房企轉向衆多房企組成的聯合體方式,因而房企轉戰三四綫城市也是其必然選擇。

  但三四綫樓市熱度能維持多久,必須先注意金融去槓桿與樓市庫存這兩個重要問題。

  在金融去槓桿背景下,今年以來央行基礎貨幣的投放量顯著低於回籠量,同時,央行加大MPA考核讓市場信用收縮明顯,未來貨幣乘數料將出現明顯下降,而在市場上則表現為錢緊與市場利率的緩慢提升。上海同業拆借利率SHIBOR不同期限品種今年以來均大幅上漲,一年期Shibor利率與一年期貸款基礎利率LPR已呈倒掛態勢,意味着商業銀行獲得資金的成本已開始高於其放貸收益,商業銀行惜貸並逐步提高貸款利率是必然。近期一綫城市部分商業銀行已把首套購房利率提升至基準利率1.1倍,二套提升至1.2倍,並且批貸與放款周期明顯延長,更有部分商業銀行停止了房貸業務。未來隨着美聯儲加息頻率與節奏的加快,中國市場利率預計仍會維持在高位,房貸業務仍將收緊,這一趨勢也將很快就會傳導至三四綫城市商業銀行。當前支持房價上漲的最重要力量莫過於居民加槓桿購房,三四綫銀行房貸的收緊將極大地影響當地居民購房意願。

  從房企角度看,市場錢緊與利率的上漲勢必增加其融資成本,Wind數據顯示,5月債券市場發行利率整體呈現上行態勢,公司債、企業債、中票、短融平均發行利率分別為5.26%、6.58%、5.71%,4.90%。萬科作為國內房企的標桿,4月底竟然也因發債成本上升而取消了發債計劃。按此邏輯推理,資金壓力的提升必然要求房企加快去化速度,未來三四綫房企降價走量也將逐漸成為主流,近期融創在鄭州已開始嘗試此策略加速現金流回收,達到了良好的效果。

  另外,雖然經歷了2016年的房地産去庫存政策,中國整體樓市庫存量已有了大幅下降,但根據國家統計局最新公佈的數據顯示,住宅的施工、新開工、竣工面積之和仍超過50億平米,按年均銷售量去庫存至少需五年以上時間消化,並且2016年去庫存實現的主要是一二綫城市的庫存,大量三四綫城市庫存量下降速度有限。而且,經過此輪去庫存,居民短期加槓桿比例已接近極限,數據顯示,2016年末,住戶存款余額達59.77萬億人民幣,而住房貸款余額卻高達26.68 萬億人民幣。

  未來樓市銷售面積預計將會出現下降,去庫存周期也會提升。鑒於此,住建部日前發布的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》中就明確要求各地要根據實際住房庫存量決定供地節奏。因而,從庫存量角度看,短期需求的提升勢必會刺激一部分在施項目提前入市增加供給,需求之旺火預計不久后會被撲滅。

  另一個不能忽視的事實是,中國已經過人口紅利的拐點,15—59歲勞動年齡人口自2012年就已開始下降。近兩年城鎮化率增速有放緩跡象,2016年我國城鎮化率已達57.35%,雖與發達國家仍有差距,但短期想要再次快速提升可能性已不大,這點從我國流動人口已開始減少也能部分看出。國家統計局數據顯示,2016年全國流動人口2.45億人,比上年末減少171萬人。

  因此,無論是從樓市庫存量角度、還是從市場利率提升導致的投資需求減少和房企融資成本提升角度、或是從城鎮化率放緩角度綜合來看,一二綫樓市與三四綫樓市的分化行情都不會延續太久便會重新回到同一方向,以棚改貨幣化和投資驅動集中釋放導致的三四綫樓市上漲不具有可持續性。少數值得投資的機會只存在於此輪樓市充分調整后的部分新晉崛起二三綫城市,這些城市的共同特點是:區位優勢明顯,交通便利,有較為深厚的市場經濟底蘊,且原先為人口凈流出狀態,目前因人口由一綫城市迴流和下屬區縣流入而重新形成人口凈流入。

  (作者系青年經濟學者)

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