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評論:樓市供應結構性變化加速租賃時代到來

http://finance.sina.com   2017年07月12日 16:02   每日經濟新聞

  李宇嘉:樓市供應結構性變化加速租賃時代到來

  李宇嘉

  在需求端調控告一段落之后,樓市的監管也從抑制需求“做減法”轉向增加供應“做加法”。

  近期,上海、北京、深圳、廣州、福州等多個城市制定了大規模的供地計劃。如7月7日上海市發布《住房發展“十三五”規劃》,計劃在2016~2020年期間供應5500公頃宅地,可提供住房170萬套,比“十二五”增加60%;而此前北京發布的規劃當中,未來5年北京計劃新增供地6000公頃,年均供地比過去3年均值增長50%。

  在易居研究院監測的50個典型城市中,今年上半年土地成交面積達8750萬平方米,同比增長20%,其中一綫城市更是大漲42%。值得注意的是,熱點城市不僅供地增加了,而且供地結構發生明顯變化——全面向保障性住房(主要是公租房)和自持物業的租賃住房轉變。

  比如,“十三五”上海計劃新增供應的170萬套住房中,租賃住房占比達到60%;未來5年北京新增的150萬套住房中,租賃住房占到50萬套;深圳未來5年計劃供應65萬套住房,保障性住房達到35萬套,其中70%為公租房。

  與此同時,新增供地“自持並租賃”也呈現常態化。7月4日,上海發布擬出讓2幅地塊公告,用途都為“租賃住房”,競得人須將全部物業自持並出租。2016年以來,熱點城市供地附加“競自持”條款的現象越來越普遍。

  用地及住房供應結構之所以會出現上述變化,一方面是住房需求發生了結構性的變化,即租賃需求在迅速崛起。

  近年來,熱點城市房價不斷上台階,居民首次購房年齡呈現逐漸推遲的趨勢,如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時,房貸月供與房租的“鴻溝”越拉越大,而相繼進入社會的85后、90后和00后更加偏好租房,單身貴族崛起,導致租房需求大幅增加。此外,外來人口居住穩定性提升。2014年,約2.53億城鎮外來人口當中,有大約60%會攜配偶、子女一起流動。國家人口計生委的報告顯示,2014年流動人口規模達2.45億,超過77%為80后,72%的流動人口選擇租房居住。

  另一方面也是更重要的因素,在於中央多次重申對於住房的重新定位,即“房子是用來住的,不是用來炒的”,這是樓市供應更加強調有效性、持續性,並引導土地及住房供應結構性變化的原因。

  截至2016年,城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米,超過發達國家平均水平,城鎮戶均住房擁有量在1.1~1.3套。目前,城鎮化已進入“下半場”,即大城市化,根據國家統計局最新披露的數據,2015年,京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大城市群,以5.2%的國土面積集聚了23.0%的人口。

  因此,目前住房需求較為緊迫的是大城市,特別是五大都市圈(包含西部成渝和中部武漢鄭州)內的核心城市。根據鏈家統計,這些城市目前戶均住房擁有量為0.8~0.9套,考慮到人口繼續向這些城市遷徙,未來住房需求的潛力很大。

  值得注意的是,目前這些城市住房需求存在兩個特徵:一是需求兩極分化或“住房基尼繫數”太大,由於房價太高,中低收入人群(包括大學畢業生、新就業人群)基本沒有住房支付能力;二是包括大學畢業生在內的新市民,成為住房剛性需求的主體。

  目前,500萬人口(及以上)的城市已劃定邊界,開發強度也正逼近天花板,而“攤大餅”式擴張導致城市病愈演愈烈,高房價下城市“二次開發”受阻,這些城市增加供地的彈性很低。因此,中短期內很難大規模增加供地,很難通過供地來降低房價,滿足和緩解住房需求。

  換個角度來看,即便這些城市增加了供地,在“招拍掛”的模式下,也很難避免高地價進而導致高房價。也就是说,即便未來住房供應增加,但也無法匹配有效需求,反而有可能加劇供求結構失衡。這也就決定了供地結構亟待調整。

  未來一段時期,只有供應更多的、分配權主要掌握在地方政府手中的保障房,增加適應大學畢業生等新市民住房需求、可循環利用的租賃住房,才是真正的有效供應,才能匹配真正的住房需求,才能吸引和留住人才,才能打造創新驅動的城市競爭力。

  基於此,新增供地除偏向於保障房外,配建甚至部分地塊完全建設租賃住房也將成為趨勢。未來,盡管市場化租賃(私人散租、長租公寓)仍將占60%~70%的份額,但由於無法解決新市民對於教育、醫療的配套需求,市場秩序相對也比較差,因此政府公租和企業租賃預計將會快速增加。

  房子回歸居住屬性的定位,是我國繼1998年“房改”以后,決策層對於住房制度改革的又一個頂層設計,這也將對樓市産生深遠影響。由此,一系列改革舉措相繼出台,比如都市圈建設、軌道交通、“去槓桿”、打擊“類住宅”、強化公共設施建設、新市民入戶門檻全面放鬆等等。

  作為城鎮化的一環,我國樓市供應體系正在發生根本性變化,近期土地供應普遍“競自持”,甚至出現100%自持、完全用於租賃及供地大規模轉向保障性住房,這就是一個重要的信號。

  (作者為深圳市房地産研究中心研究員)

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