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房價暴漲说不絶於耳?鐘偉:價格彈簧被行政力量強壓

http://finance.sina.com   2017年09月07日 16:12   21世紀經濟報導

  為什麼房價暴漲说仍不絶於耳?

  北京師範大學教授 鐘偉

  隨着2016年第三季度樓市調控以來,全國樓市並未迅速降溫,在過去的兩個季度,一綫城市樓市有所降溫,但三四綫卻相對熱鬧。2017年下半年,預期樓市運行仍然平穩,全年商品房的銷售面積和金額均將創歷史新高。看起來嚴厲的調控並沒有立即改變樓市的運行軌跡。“房價暴漲说”至今也不絶於耳。為什麼?一些新現象令人深思。

  新房和二手房的價格倒掛。從年初以來,一綫城市二手房交易量萎縮了至少一半,中介機構大量關閉門店,同時以市區老破房和遠郊房為代表的二手房交易價格有約15%的跌幅。與此同時,新房和二手房價格倒掛現象蔚為奇觀。由於無法取得較高的預售價格,使得擁有市區優質土地的開發商在行為上發生了劇烈扭曲。一是好地塊的新房質量普遍不高,開發商將房屋質量的減法做到了極致,只求能夠通過政府房屋質檢的最低投入,成品交房迅速被毛坯交房所取代。好地塊的應有價值受到很大損害。二是市區新房銷售變得詭異,要麼是低價新房僅賣給熟人關係戶,要麼開發商選擇凌晨或者深夜開盤。對一綫城市和重點城市新房的嚴厲限價政策,在帶來一二手房價格倒掛的同時,滋生一些新房品質問題和銷售亂象。要緩解之類亂象,要麼二手房持續跌價,要麼對新房的品質和價格有理性容忍。一二手房價格倒掛是當下“暴漲说”的重要依據。你不能總是將房價下跌的希望,寄托在開發商熬不過財務成本和業績兌現而被迫低價開盤上。盡管價格倒掛現象主要存在於少部分一綫和準一綫城市的核心區,但它確實折射出:在這些核心區,價格的彈簧被行政力量強行壓迫着。

  地價繼續高歌猛進。不少開發商在過去6個季度陷入土地爭奪戰之中。重點城市許諾了更大規模的土地出讓,但只有部分落到實處。因此土地出讓放量和地價上漲主要是集中在三四綫城市。這帶來了一系列的隱患。一是從過去6個季度全國開發企業的土地購置看,規模是明顯偏小的。2016年初至2017年上半年,全國商品房銷售面積逾23億平米,但累計土地購置僅3.2億平米。整體性的“地慌”現象確實存在。尤其上市房企需要為連續經營保持1-2年土地儲備。二是在開發商整體土地購置不足的背景下,新供地集中在三四綫並往往冠以“特色小鎮”之名,冷酷的現狀是三四綫的財富和年輕人在不斷向都市圈流失,而一些特色小鎮几乎沒有任何特色。這造成了未來房屋庫存去化的困難。三是地價上漲給予了房價上漲很大的藉口。盡管房價是由地價、稅費、建安、財務等一系列成本共同組成,但人們還是會願意相信地價推動房價,而不是開發商拿地策略措施會帶來自身虧損。土地放量上漲集中在了三四綫,這不僅有可能使得中小城市生活成本推升,也使其更難以留住未來的財富和人口。或者说,如果高房價的“禍水”流向了三四綫,那這可能不是好事。

  持續惡化的銷竣比。我們需要謹慎地看待由銷竣比折射出的供求狀況。一是我們的經驗數據是,銷竣比在1.2-1.5之間,市場處於大致正常的緊平衡,高於2則陷入無房可售的恐慌和漲價。當下市場銷竣比接近1.8。這是一個意味深長的指標。二是如果我們結合其他指標觀察,商品房供不應求並沒有銷竣比體現得那麼誇張。以待售面積觀察,2016年底和2017年6月底,分別為7億平方米和6.5億平方米,大約相當於5個月的房屋銷售面積,而正常情況下待售若超過3個月的房屋銷售,則市場供過於求。以房屋當年新開工和當年銷售面積看,去年年底為16.7億平方米和15.7億平方米;2017年6月底則分別為8.6億平方米和7.5億平方米。新開工持續高於銷售折射出庫存去化平穩而已。從房屋施工面積看,去年年底和今年年中,分別為76平方米和69億平方米,相當於市場的5年去化量。因此從銷竣比看房屋供不應求,從庫存和待銷變動看房屋供過於求。由於下半年三四綫銷售節奏可能趨緩,一綫局部不足,全國整體過剩的國土面積沒有根本改觀。

  囉囉嗦嗦寫了這些,我們究竟想要说什麼?一是從一二手房價格倒掛看,一綫和準一綫城市核心區新房確實存在漲價壓力,如果我們承認這些核心區新房的價格,對全國房價並不具有代表性的話,那麼將其視為非普通房屋,提升品質要求,適當放寬限價也許是必要的。對有雄厚財力和人脈關係者而言,現在是在大城市核心區“賣舊買新”的良機。對絶大多數普羅大衆而言僅僅是望樓興嘆而已。二是中國樓市“地慌”有所抬頭,一綫土地供應不足,三四綫土地量大價高未必是好事情,由於年輕人和財富都在從三四綫流失,因此過去六個季度在大多數小城市小縣城搶地的開發商可能會有麻煩,小縣城地價上漲並不構成未來房價上漲的充分理由。三是看樓市供求情況不能只看銷竣比,也需要看其他同樣有说服力的指標,樓市整體過剩,局部緊張仍是大格局。你應當清楚地意識到,京滬核心區動輒每平米10多萬元的房價,絲毫不意味着小縣城不足萬元的房價有什麼巨大上漲空間。

  綜上,“房價暴漲说”為什麼不絶於耳?根源在於一綫和重點城市的核心區確實存在新房漲價壓力這一事實,也在於不少人期待三四綫房價也能持續大漲一輪的強烈幻想。從房地産銷售額和投資額觀察,2016和2017年房地産行業將出現每年約1.5萬億元-1.8萬億元的正現金流。從土地購置和銷竣比看,再有1-2年去庫存化將回到良性水平。中國樓市仍運行在歷史高位,行業風險在持續釋放,行業洗牌、集中度的提高和龍頭企業的崛起在加速。也許中國大約12個GDP過1萬億元加之人口過千萬的大都市及其周邊,有可能房價尚有余地。對中國330多個地市和2850個縣區而言,房價暴漲说已是海市蜃樓式的期許。

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